Mese: Dicembre 2023

I più recenti dati Istat sulle costruzioni mostrano una produzione stagnante a settembre e in calo nei primi nove mesi dell’anno. Il crollo  delle compravendite di abitazioni è un segnale di difficoltà delle famiglie di cui la politica deve tener conto. Il miglioramento della fiducia degli imprenditori edili lascia intravedere un possibile andamento favorevole dell’attività nel breve periodo. Sono alcune delle osservazioni di Giovanni Pelazzi, Presidente di Argenta SOA, che commenta la situazione del settore delle costruzioni in Italia, analizzata dal report 2023 sulle costruzioni del Centro Studi Argenta SOA.

In che stato si trova ad oggi il settore edile?

“I dati diffusi oggi dall’Istat ci consegnano un quadro fatto di luci e ombre, – risponde Pelazzi.- La produzione nelle costruzioni ha ristagnato a settembre (+0,2% su agosto) e, dopo la caduta nel secondo trimestre (-3,2% sul primo), si osserva un incremento dell’attività edile nella media del terzo (+0,8% sul secondo)”.
 

Come interpretare questi dati?

“È sicuramente un dato rassicurante – sostiene Giovanni Pelazzi, – anche se bisogna tenere conto che i mesi estivi spesso si caratterizzano per una forte varianza. Ad ogni modo, nei primi nove mesi dell’anno l’attività è in calo del 2,4% e, di questo passo, nella media del 2023 si va verso una diminuzione intorno al 2% rispetto al 2022. Un dato che si può ritenere anche meno negativo di quello atteso solo pochi mesi fa, tenuto conto del contesto difficile sia dal punto di vista economico sia anche sotto il profilo dell’incertezza che ha caratterizzato le decisioni e le strategie intorno agli incentivi destinati al settore”.

Qual è il sentiment degli operatori del settore?

“Per i prossimi mesi gli imprenditori non sono particolarmente pessimisti né sulla dinamica della produzione attuale né su quella attesa”, afferma Pelazzi. “Naturalmente, il PNRR funge da catalizzatore degli investimenti nel comparto e da attivatore della produzione futura. Circa 40 miliardi di euro di investimenti previsti dal PNRR in maniera diretta o indiretta riguardano le costruzioni. Si tratta di una fetta rilevante, considerando che l’ammontare complessivo di investimenti del settore ammonta a circa 180 miliardi annui”.

Qual è l’impatto sulla compravendita di abitazioni?

“Come indicano i dati, le compravendite sono in calo del 14% nei primi sei mesi di quest’anno rispetto al primo semestre del 2022. D’altronde, è inevitabile, visto che il costo medio di un mutuo a tasso fisso oggi è fortemente aumentato e i prezzi di vendita delle abitazioni sono cresciuti, in un contesto di forte rallentamento economico e con attese di calo dei prezzi, fattori che portano le famiglie a rinviare le scelte di acquisto delle abitazioni”.

Da cosa sarà influenzato il settore delle costruzioni in futuro?

“A pesare sul futuro del settore sono gli effetti dell’inflazione e del costo del denaro per famiglie e imprese, oltre all’incertezza che rende più difficile programmare le strategie sia per le imprese che per le famiglie. Pur se l’inflazione mostra segni di decelerazione, i prezzi restano ancora elevati rispetto a due anni fa: i livelli sono più alti in media del 18%, con un onere più forte per le famiglie meno benestanti – a causa della composizione del paniere degli acquisti – per le quali i livelli dei prezzi sono superiori del 22%”.

Qual è invece l’impatto dei mutui?

“L’aumento del costo di finanziamento per le famiglie è alto: il costo medio di un mutuo a tasso fisso oggi è intorno al 5%, per il credito al consumo è quasi al 9%, mentre sono saliti contestualmente i prezzi di vendita degli immobili. Per le imprese i tassi sono intorno al 4,5% medio e si sono irrigiditi i criteri di garanzia richiesti dalle banche con il risultato che si è ridotta la domanda di prestiti (quasi il 7% in meno a settembre, secondo Banca d’Italia). Al Sud, in particolare, sempre secondo Banca d’Italia, il costo medio di un finanziamento è superiore di circa un punto percentuale rispetto al Nord. Se si considera che le aspettative sono di un calo dei prezzi nel prossimo anno, le famiglie sono portate a rinviare le scelte di acquisto delle abitazioni (nel secondo trimestre -16% le vendite di abitazioni in un anno). Questa situazione potrebbe avere effetti gravi per le imprese del comparto. Le difficoltà delle famiglie e a cascata delle imprese devono essere al centro della strategia della politica”.

Come influirà il PNRR?

“C’è da considerare anche un effetto “spiazzamento” degli investimenti pubblici rispetto a quelli privati in questa fase, ma la spinta che può venire dal PNRR – se verranno rispettati i tempi e la spesa prevista – è rilevante e bisogna fare di tutto affinché non manchi all’economia italiana questo boost”.

Fonte: Idealista.it

La Cgt di primo grado di Firenze è intervenuta in merito alla comunicazione della cedolare secca in caso di subentro degli eredi. A partire da quando è possibile esercitare l’opzione per il regime agevolativo? È su questo punto che si è concentrata la sentenza 459/1/2023, trattando il caso di una contribuente che aveva ricevuto per eredità testamentaria un immobile, condotto in locazione. Vediamo quanto precisato.

Nel dettaglio, come sottolineato dal Sole 24 Ore che ha analizzato la vicenda, la contribuente aveva ricevuto per eredità testamentaria un immobile, condotto in locazione, e aveva presentato la dichiarazione di subentro richiedendo espressamente di volersi avvalere della cedolare secca nel termine di 30 giorni dalla data di apertura del testamento. Ma, secondo l’ufficio, c’era stata tardività della comunicazione decorrente dall’evento successorio, determinato dalla data di decesso del locatore.

La contribuente, però, aveva evidenziato il fatto che l’opzione della cedolare secca non poteva essere esercitata prima dell’apertura del testamento, momento in cui è stato reso noto il trasferimento mortis causa dell’immobile locato. Di conseguenza, la contribuente aveva esercitato in modo corretto l’opzione per il regime agevolativo della cedolare secca dall’apertura del testamento, ossia quando è effettivamente subentrata nel contratto di affitto.

GTRES

Con la sentenza 459/1/2023, la Cgt di primo grado di Firenze ha stabilito che è legittima l’opzione per la cedolare secca esercitata dall’erede entro il termine di 30 giorni dalla data in cui è venuto a conoscenza del subentro mortis causa nel contratto di locazione. In particolare, la Cgt di primo grado di Firenze ha ritenuto non perentorio il termine per aderire al regime fiscale agevolato, dovendo valutare i possibili eventi che determinano il sorgere degli effetti traslativi della titolarità del bene. Del resto, secondo l’articolo 2935 del Codice civile “Decorrenza della prescrizione”, la prescrizione comincia a decorrere solo se e quando il diritto può essere fatto valere.

Si ricorda che, in linea generale, quando c’è un passaggio di proprietà per atto tra vivi o per successione il regime facoltativo e agevolativo della cedolare secca cessa di esistere e il contratto torna ad essere assoggettato al regime ordinario. In questi casi, l’Amministrazione ha individuato un termine entro il quale scegliere il regime fiscale. Tale termine è individuato in 30 giorni dalla data del subentro.

Il caso esaminato dalla Cgt di primo grado di Firenze ha però portato alla ribalta la necessità di “considerare i possibili eventi che determinano il sorgere degli effetti traslativi della titolarità del bene” e quindi di poter optare per la cedolare secca entro il termine di 30 giorni dalla data in cui l’erede viene a conoscenza del subentro mortis causa nel contratto di locazione.

Fonte: Idealista.it

A novembre, i canoni di locazione in Italia hanno registrato una diminuzione del 2,1%, stabilendosi a 12,4 euro/m² mensili, secondo l’analisi condotta dall’Ufficio Studi di idealista, il portale immobiliare leader in Italia per lo sviluppo tecnologico. Nonostante questo rallentamento nell’ultimo mese, emerge un notevole incremento del 12,1% nell’arco degli ultimi 12 mesi.

Regioni
A livello regionale, si osservano cali generalizzati degli affitti in tutte le aree, tranne in Trentino-Alto Adige (3,2%) e Molise (1,2%), che registrano aumenti a novembre. Le contrazioni più marcate coinvolgono Valle d’Aosta (-8,4%), Calabria (-5,2%) e Puglia (-4,7%), seguite da Liguria (-4,4%) e Abruzzo (-4%). Le restanti 13 regioni in ribasso oscillano tra il -3,5% del Lazio e il -0,2% del Piemonte.

La regione con i canoni di affitto più elevati è la Valle d’Aosta (18,9 euro/m²), seguita da Lombardia (17,5 euro/m²), Toscana (15,8 euro/m²) e Trentino-Alto Adige (14,4 euro/m²). Prezzi superiori alla media italiana sono riscontrati anche in Emilia-Romagna (13,1 euro/m²), mentre le altre regioni oscillano dai 12,3 euro del Lazio ai 6,3 euro mensili del Molise, la zona più conveniente per gli affittuari italiani.

Province
Parallelamente alle regioni, la tendenza provinciale degli affitti risulta negativa, con cali in 73 zone su 107. I ribassi più significativi, superiori al dieci per cento, sono registrati a Latina (-16%), Grosseto (-13,6%), Fermo (-13%), Sassari (-11,1%) e Brindisi (-10,2%). Al contrario, gli incrementi più marcati interessano Oristano (8,2%), Sondrio (7%) e Bolzano (6,5%).

In termini di prezzi, Lucca (26,6 euro/m2) si posiziona come la provincia più costosa, seguita da Belluno (25,9 euro/m²), Bolzano (21,5 euro/m²) e Milano (21,2 euro/m²). Le province con affitti più accessibili sono Enna (4,9 euro/m²), Caltanissetta (5,2 euro/m²) e Benevento (5,5 euro/m²).

Capoluoghi
A livello cittadino, la tendenza si presenta contrastata, con 39 capoluoghi in aumento, 39 in calo e 4 (Verona, Frosinone, Perugia e Pavia) stabili. Le maggiori crescite del mese sono registrate a Vibo Valentia (6,5%), Campobasso e Pescara (entrambe 5,2%), Trento (4,5%) e Lodi (3,8%).
Al contrario, Brindisi (-6%), Macerata e Grosseto (-5,8%), Pesaro (-5,3%) e Ragusa (-5,2%) sono i capoluoghi con i cali più significativi.

Tra i principali mercati della locazione, Venezia (2,4%), Napoli e Palermo (entrambe con un incremento dell’1%) evidenziano una chiara tendenza positiva. Roma mostra una variazione pressoché stabile, con un modesto aumento dello 0,1%. Al contrario, Milano (-1,8%) e Torino (-2%) registrano una contrazione nei prezzi degli affitti.

Nonostante la diminuzione di novembre, Milano (22,5 euro/m²) mantiene il titolo di città più costosa d’Italia per gli affitti, seguita da Firenze (19,9 euro/m²), Venezia (18,4 euro/m²) e Bologna (17,3 euro/m²). Caltanissetta (4,7 euro/m²) si conferma come il capoluogo più conveniente per le locazioni, precedendo Vibo Valentia (5 euro/m²) e Reggio Calabria (5,3 euro/m²).

L’indice dei prezzi degli immobili idealista
Per la realizzazione dell’indice dei prezzi degli immobili di idealista vengono analizzati i prezzi di offerta basati sui metri quadri costruiti (a corpo) pubblicati dagli inserzionisti della piattaforma. Le inserzioni atipiche e le inserzioni con prezzi fuori mercato vengono eliminate dalle statistiche. Includiamo la tipologia di case unifamiliari (ville) e scartiamo immobili di qualsiasi tipologia che non hanno ottenuto interazioni da parte degli utenti per molto tempo. I dati finali vengono generati utilizzando la mediana di tutte le inserzioni valide in ciascun mercato.

Fonte: Idealista.it