Non solo Milano, le città migliori in cui cercare casa in Italia

Brera e Testaccio in cima alla classifica dei quartieri con più carte in regola per la domanda di sostituzione

Siamo abituati a considerare Milano come la locomotiva d’Italia, ma il contesto economico e le problematiche interne alla città, in particolare relative all’ offerta abitativa e allo stop al piano di governo del territorio per ragioni giudiziarie, rischiano di fare perdere al capoluogo lombardo questo primato. Il risvolto della medaglia è un accresciuto interesse nei confronti di altre città italiane, più o meno grandi, ma tutte in grado di affrontare con successo le nuove sfide dell’ abitare. Scenari Immobiliari, in collaborazione con Abitare Co. e con l’intervento di vari operatori del real estate, ha fatto il punto al Forum dell’ abitare lo scorso 23 maggio, stilando la classifica dei migliori quartieri in cui cercare casa in Italia.

1. Il blocco degli investimenti immobiliari a Milano
2. La domanda di case nelle città italiane
3. La classifica dei quartieri migliori in cui cercare casa
4. Previsioni immobiliari per il 2024

Il blocco degli investimenti immobiliari a Milano

Secondo lo studio, il sostanziale blocco delle nuove iniziative di sviluppo immobiliare a Milano sta avendo effetti sulle iniziative di rigenerazione urbana in corso e previste per la città mettendo a rischio oltre 38 miliardi di investimenti sulla città. Inizialmente infatti Scenari Immobiliari stimava il potenziale di investimento in oltre dodici miliardi di euro per il solo settore residenziale al 2035 (19,5 miliardi di euro considerando anche tutte le altre asset class), oltre ad altri ventisei miliardi di euro come ricadute sul sistema economico milanese (dai mobili ai servizi). Senza considerare le conseguenze per l’occupazione nel settore edile. E incassi per il comune stimati come oneri e contributi tra i 60 e gli 80 milioni di euro l’anno. Questi investimenti sono a rischio con il prolungarsi dell’incertezza legata allo stop ad un PGT concepito nel 2019 e frenato per molti motivi, dalla pandemia alle attuali inchieste giudiziarie in atto, che rischiano di renderlo obsoleto ancor prima di essere attuato.

“A Milano nel 2021 erano stati investiti 640 milioni di euro nel living; questa cifra scenderà a 90 milioni nel 2024, – osserva Giuseppe Crupi, Ceo di Abitare Co. – Il motivo è la frenata degli investitori, preoccupati dall’incertezza amministrativa che ostacola l’attuazione del Pgt. Il Piano di Governo del territorio datato 2019 conteneva, tra le altre cose, le specifiche degli obblighi di destinazione di housing sociale all’interno degli sviluppi immobiliari: per progetti oltre i 10 mila metri quadri si parla di un 40 per cento destinato all’edilizia residenziale pubblica. Tuttavia tali parametri dovevano essere modificati, ma ad oggi ancora non si sa in che modo. Questo, aggiunto alle indagini della Procura in corso che hanno bloccato l’attuazione del Pgt, hanno provocato uno stop negli investimenti su Milano, investimenti che vengono dirottati su altre città italiane ed europee. Se l’amministrazione vuole frenare questa perdita di investimenti è chiaro che debba intervenire”.

La domanda di case nelle città italiane

Il risvolto della medaglia è che l’attenzione degli operatori può spostarsi da Milano alle altre città italiane; nonostante la scena immobiliare sia occupata quasi esclusivamente dal capoluogo lombardo, infatti, è bene ricordarsi che in Italia ci sono moltissime realtà che meritano attenzione grazie a dinamiche di crescita urbana tutt’altro che trascurabili. Scenari immobiliari ha analizzato, oltre a Milano, Bergamo, Bologna, Genova, Napoli, Roma, Torino e Verona, a partire dalla cosiddetta domanda di sostituzione, ovvero la domanda abitativa di coloro che decidono di acquistare un’altra casa per migliorare le proprie prospettive residenziali. Questo tipo di domanda rende evidenti i trend di sviluppo del territorio e permette di individuare quali sono, e saranno, i quartieri e le città migliori verso cui si orienterà la domanda di case in Italia.

In particolare, le crisi e gli eventi straordinari degli ultimi anni hanno modificato gli interessi e ogni comparto, anche quello residenziale, sta già affrontando la sfida dell’ibridazione e fluidità degli spazi, derivante da tendenze rivoluzionarie se lette considerando la storia dell’evoluzione dell’architettura e dell’urbanistica del secolo scorso. Inoltre, la modificazione demografica, le variazioni dei valori, il mutamento delle regole di relazione, l’attenzione per la cura e il benessere, il cambiamento climatico, le necessità energetiche, evidenziano che le abitudini attuali, e ancor di più quelle future, includono uso elevato e continuativo dei servizi con lo sviluppo di settori oggi neppure considerati. Per la casa il legame con il territorio non è innovativo ma la regola d’oro che identifica gli elementi più importanti per il settore, location-location-location, temporaneamente passata di moda, torna centrale e predominante con l’accezione contemporanea di luogo che permette di vivere meglio.

La classifica dei quartieri migliori in cui cercare casa

Analizzando, sulla base di diversi fattori basati sui trend di cui sopra i quartieri delle città prese in esame, quello che è emerso è un ranking dei quartieri migliori d’Italia in cui cercare casa. Emerge anche in questo caso Milano, con Brera che si aggiudica lo scettro di miglior quartiere d’Italia in cui cercare casa. Tuttavia sono diversi gli altri quartieri italiani in cui vale la pena fare una ricerca:

1. Milano: Brera (Punteggio 85,1)
2. Roma:  Testaccio- Aventino (punteggio: 84,6)
3. Bergamo: Papa Giovanni XXIII – Pignolo (punteggio: 76,8)
4. Napoli: Via dei Mille – Carducci (punteggio: 72,8)
5. Bologna: Malpighi (punteggio: 63,6)
6. Genova: San Francesco Albaro (punteggio: 62,7)
7. Verona: Erbe – Città antica (punteggio: 62,3)
8. Torino: Cittadella (punteggio: 61,2)

Previsioni immobiliari per il 2024

Complessivamente, nel 2023, sono state compravendute 710 mila abitazioni di cui sessantamila nuove costruzioni, il nove per cento in meno rispetto alle 780 mila transazioni registrate nel 2022, una contrazione del mercato che, per nove mesi, ha interessato la maggior parte dei circa 7.800 comuni che compongono le 110 province d’Italia e buona parte dei rispettivi capoluoghi. I motivi di una tale contrazione dei volumi di mercato sono riconducibili al continuo ricorso a politiche monetarie e di accesso al credito sempre più restrittive da parte della Banca centrale europea. Si stima che il mercato immobiliare nel corso del 2024 possa essere interessato da una, seppur contenuta, crescita del numero di transazioni: più 1,5 per cento circa e 720 mila compravendite complessive (cinquantamila nuove).

Quanto ai prezzi immobiliari, dopo un 2023 caratterizzato da un dimezzamento delle dinamiche di crescita dei prezzi (più 1,5 per cento rispetto al 2022) si stima che nel corso del 2024 i valori di mercato possano aumentare ulteriormente del due per cento a causa della ridotta disponibilità di offerte abitative esistenti rispondenti alle reali necessità della domanda, soprattutto nei mercati a maggiore tensione abitativa dei capoluoghi e dei loro hinterland.

Per quanto riguarda invece i prezzi dei prodotti immobiliari nuovi, a causa della scarsità o della quasi assenza di nuova offerta abitativa, si assisterà a una riduzione delle loro dinamiche di crescita, dal 3,7 per cento del 2023 al 3,2 per cento del 2024.

Fonte: Idealista.it