Mese: Giugno 2024

Il valore immobile ai fini IMU si calcola rivalutando del 5% la rendita catastale e moltiplicando il risultato per il coefficiente della categoria catastale

Per adempiere all’obbligo di pagamento dell’Imposta municipale propria è necessario provvedere al calcolo della base imponibile, ovvero del valore immobile ai fini IMU. Per ottenere il valore immobile ai fini IMU bisogna individuare la rendita catastale, rivalutarla del 5% e successivamente moltiplicare il risultato per il coefficiente della categoria catastale di appartenenza. Scopriamo tutto sul pagamento della prima rata dell’IMU 2024 in scadenza il 17 giugno.

1. Come calcolare il valore immobile ai fini IMU?
2. Valore immobile ai fini IMU e ISEE 2024
3. Il coefficiente per il valore dell’immobile ai fini IMU: dove lo trovo?
4. Il valore dell’immobile ai fini IMU: un esempio
5. Valore IMU terreni agricoli

Come calcolare il valore immobile ai fini IMU?

Ogni anno, milioni di italiani sono tenuti a pagare l’Imposta municipale unica o propria, abbreviata IMU, destinata ai possessori di beni immobiliari. Si tratta di un pagamento da cui vengono esonerati i proprietari di abitazioni principali ed obbligatorio per i possessori della seconda casa. Il valore immobile ai fini IMU non è altro che il calcolo della base imponibile di tale imposta sulla base di alcune informazioni relative alla casa.

Gli interessati, a questo punto, si staranno chiedendo: come si calcola il valore immobile ai fini IMU? Per procedere è necessario essere in possesso dei seguenti dati sulle unità di cui si è proprietari:

• il valore della rendita catastale;
• il coefficiente di categoria catastale;
• la quota di possesso;
• l’aliquota fissata dal Comune in cui si trova l’immobile (in genere pari allo 0,86%);
• eventuali riduzioni ed agevolazioni fiscali IMU.

Per i fabbricati iscritti al catasto, il calcolo del valore immobile ai fini IMU si effettua in questo modo: rendita catastale rivalutata del 5% x coefficiente della categoria catastale.

Nel caso del calcolo del valore immobile ai fini IMU dei terreni agricoli, la rivalutazione del reddito dominicale è fissata al 25% ed il risultato ottenuto non si moltiplica per 135.

Per capire come calcolare il valore immobile ai fini IMU per ISEE dei fabbricati in costruzione o in ristrutturazione, è necessario prendere in considerazione il valore dell’area edificabile fino alla data di fine lavori o fino alla data di primo utilizzo del fabbricato.

Per le aree edificabili, il valore immobile ai fini IMU viene individuato utilizzando il valore venale in comune commercio al primo gennaio dell’anno di imposizione, ovvero il valore di mercato.

Valore immobile ai fini IMU e ISEE 2024

L’individuazione del valore immobile ai fini IMU per l’ISEE è un’operazione fondamentale, dal momento che ogni nucleo familiare ha l’obbligo di dichiarare tutti gli immobili di cui si è proprietari. Effettuando il calcolo correttamente, il Fisco può tenere traccia dei possedimenti di ogni nucleo e mettere a disposizione nell’area personale dell’Agenzia delle Entrate il valore immobile ai fini IMU corretto.

Ma cos’è e dove va indicato il valore immobile ai fini IMU per l’ISEE? 

Come indicato dal calcolatore di idealista, il calcolo del valore ai fini IMU di un immobile è dato dal valore della rendita catastale maggiorata del 5%, moltiplicata per 160. Va indicato  nel quadro FC3 della dichiarazione ISEE 2023 (classificato nelle categorie catastali A oppure C/2, C/6 e C/7 e con esclusione della categoria catastale A/10).

Il valore ai fini IMU di un immobile da indicare nel quadro FC3 – classificato nelle categorie catastali A oppure C/2, C/6 e C/7 e con esclusione della categoria catastale A/10 – è dato dal valore della rendita catastale maggiorata del 5%, moltiplicata per 160.

Così, l’individuazione del corretto valore immobile ai fini IMU per l’ISEE 2023 consentirà di identificare la base imponibile su cui calcolare la giusta quantità di imposte municipali sulla casa.

Questo strumento permette, dunque, di pagare il giusto ammontare di tributi diretti sulla base dei reali possedimenti del nucleo. Una volta trovato il valore immobile ai fini IMU 2023, è possibile pagare l’imposta ed è sempre bene ricordare che l’IMU non è dovuta sull’abitazione principale, bensì ai soli possessori di seconde case o immobili di lusso.

Il coefficiente per il valore dell’immobile ai fini IMU: dove lo trovo?

Dove trovare il valore immobile ai fini IMU? O meglio, com’è possibile individuare il coefficiente di categoria catastale per poter calcolare la base imponibile corretta? Le tabelle dei coefficienti che consentono di individuare la propria base sono disponibili sul sito dell’Agenzia delle Entrate, ove vi è anche uno storico degli elementi utili al calcolo del valore immobile ai fini IMU 2024 e del valore immobile ai fini IMU per ISEE 2024. Per permettere un calcolo agevole del valore immobile ai fini IMU del 2024, ecco i coefficienti attuali:

• per i fabbricati di categoria da A/1 a A/11 (esclusa A/10); C/2; C/6 e C/7 è necessario aggiungere il 5% alla rendita catastale e moltiplicare per 160;
• fabbricati di categoria da B/1 a B/8; C/3, C/4 e C/5 è necessario aggiungere il 5% alla rendita catastale e moltiplicare per 140;
• fabbricati di categoria A/10 e D/5 è necessario aggiungere il 5% alla rendita catastale e moltiplicare per 80;
• fabbricati di categoria da D/1 a D/10 (esclusa D/5) è necessario aggiungere il 5% alla rendita catastale e moltiplicare per 65;
• fabbricati di categoria C/1 è necessario aggiungere il 5% alla rendita catastale e moltiplicare per 55.

I coefficienti possono essere modificati nel tempo, pertanto si raccomanda di consultare le tabelle dell’Agenzia delle Entrate per determinare il corretto valore ai fini IMU di un immobile.

Per quanto riguarda, invece, le aliquote è bene prendere visione dei provvedimenti assunti a livello comunale, poiché il calcolo del valore immobile ai fini IMU a Roma, ad esempio, può essere sensibilmente diverso dal calcolo della base imponibile in altre città.

Il valore dell’immobile ai fini IMU: un esempio

Passiamo ora ad un esempio pratico di calcolo del valore immobile ai fini IMU. Poniamo il caso di un contribuente proprietario di una seconda casa nel Comune di Roma appartenente alla categoria catastale A/3 e con rendita catastale di 600 euro.

Bisognerà procedere quindi così per il calcolo:

• rivalutazione del 5% della rendita catastale > 600 + 5%> 630,00 euro;
• applicazione del coefficiente catastale > 630,00*160 > 100.800;
• applicazione aliquota IMU > 100.800*10.6%> 1.068,48 euro.

Valore IMU terreni agricoli

Per calcolare il valore IMU di terreni agricoli, nonché per quelli non coltivati, la base imponibile è costituita dal valore ottenuto applicando all’ammontare del reddito dominicale risultante in catasto, vigente al 1° gennaio dell’anno di imposizione, rivalutato del 25%, un moltiplicatore pari a 135.

L’aliquota ordinaria da applicare è dello 0,76 per cento e i Comuni possono aumentarla o diminuirla sino a 0,3 punti percentuali: l’aliquota, quindi, può oscillare da un minimo di 0,46 per cento ad un massimo di 1,06 per cento.

Fonte: Idealista.it

I chiarimenti del Consiglio di Stato

Il Consiglio di Stato si è di recente espresso spiegando quando serve il permesso di costruire per il cambio di destinazione d’uso, sottolineando qual è la differenza con la costruzione di una pertinenza. Il caso esaminato riguardava un ricorso contro l’ordine di demolire delle opere che avrebbero determinato un cambio d’uso da garage a residenza. Vediamo quanto precisato e cosa è necessario sapere per evitare di incorrere in sanzioni.

Con la sentenza 3645/2024, il Consiglio di Stato ha analizzato un ricorso contro l’ordine di demolire delle opere che avrebbero determinato un cambio di destinazione d’uso da garage a residenza. Nello specifico, le opere in questione consistevano nella realizzazione di un bagno e di una cucina nel locale seminterrato di una villetta.

Sulla vicenda sono intervenuti il Comune e il Tar, secondo i quali tali opere rappresentavano un cambio di destinazione d’uso per il quale sarebbe stato necessario il permesso di costruire. Valutazioni contestate dal proprietario dell’immobile, per il quale non si poteva parlare di cambio di destinazione d’uso dal momento che il locale seminterrato “era e rimane una pertinenza dell’abitazione e la presenza del bagno è compatibile con un utilizzo non residenziale del locale”.

Qual è la differenza tra cambio di destinazione d’uso e costruzione di una pertinenza

Intervenendo sul caso, come spiegato da Edil portale, il Consiglio di Stato ha innanzitutto ricordato che il Testo Unico dell’Edilizia (Dpr 380/2001) individua cinque categorie di destinazione urbanistica:

• residenziale;
• turistico-ricettiva;
• produttiva e direzionale;
• commerciale;
• rurale.

In base a questa classificazione, se l’immobile rimane nella stessa categoria, il cambio di destinazione d’uso non è significativo dal momento che il carico urbanistico dell’edificio, dopo i lavori, resta uguale; di conseguenza il permesso di costruire non è richiesto. Nel caso in cui, invece, l’immobile cambia categoria, il cambio di destinazione d’uso è significativo dal momento che determina un mutamento del carico urbanistico; di conseguenza il permesso di costruire è richiesto.

Prima di formulare la sua sentenza, il Consiglio di Stato ha analizzato anche le norme locali, “in base alle quali i locali interrati o seminterrati della zona possono solo essere destinati a garage, cantine o depositi”. Dopo aver esaminato tutti questi aspetti, il Consiglio di Stato ha espresso le sue conclusioni sostenendo che l’intenzione del proprietario era trasformare il garage in locali ad uso residenziale. Quindi, il cambio di destinazione d’uso è stato considerato abusivo, dal momento che è stato realizzato senza prima aver richiesto il permesso di costruire.

Fonte: Idealista.it