È davvero difficile ottenere un mutuo seconda casa al 100%, considerando anche i costi più alti rispetto al mutuo prima casa
È davvero possibile ottenere l’erogazione di un mutuo seconda casa al 100 per cento, ad esempio per acquistare un immobile in una località di villeggiatura? Sono molte le famiglie che desiderano realizzare il sogno di comprare una seconda casa, al mare o in montagna, dove trascorrere del tempo di qualità e di relax in diversi periodi dell’anno. Eppure, l’accesso al credito per queste compravendite non è sempre semplice, soprattutto quando si vuole partire da zero, senza propri risparmi a disposizione. Che fare?
In generale, le banche tendono a non concedere mutui al 100%. Eppure, mentre sulla prima casa è possibile accedere ad alcuni fondi pubblici per rendere possibile l’erogazione di un finanziamento completo, seppur in presenza di determinate condizioni, per la seconda non vi sono grandi alternative. In ogni caso, è utile avvalersi di strumenti online che permettano di trovare il mutuo migliore per le proprie esigenze.
- Come funziona il mutuo per la seconda casa?
- Mutuo seconda casa al 100 per cento: quando è possibile
- Quanto costa un mutuo seconda casa?
Come funziona il mutuo per la seconda casa?
Innanzitutto, prima di comprendere se un mutuo seconda casa al 100% sia davvero fattibile, è utile capire il funzionamento per questa tipologia di finanziamento. Per quanto vi siano di certo delle analogie con i mutui prima casa, la maggior parte degli istituti di credito applica dei limiti più stringenti.
Quella di imporre limiti più gravosi è una scelta più che fisiologica: per le banche, infatti, una richiesta di finanziamento per una seconda casa rappresenta un rischio più alto. Il richiedente potrebbe aver già acceso un mutuo, ad esempio per la prima casa, e deve trovarsi in una situazione reddituale che gli permetta di mantenere fede a più finanziamenti contemporanei. Per questa ragione, seppur con qualche differenza tra un istituto di credito e l’altro, per le seconde case:
- il massimo erogabile è normalmente più basso per le seconde case, tra il 60 e il 70% del rapporto tra il valore del prestito e quello dell’immobile, anche se alcune banche possono proporre fino all’80% in presenza di condizioni reddituali particolarmente solide;
- la durata massima del mutuo è di 30 anni, mentre per le prime case si può arrivare anche a 40 in determinate condizioni;
- in genere, i mutui seconda casa non vengono concessi se l’importo della rata supera il 25% del reddito mensile dichiarato, contro il 30/35% per un finanziamento prima casa.
A differenza dei mutui sulla prima casa, e delle relative agevolazioni, è inoltre utile sapere che:
- sarà necessario corrispondere un’imposta sostitutiva al 2% sul mutuo;
- non si potrà approfittare della detrazione fiscale sugli interessi passivi;
- i tassi d’interesse, sia per il mutuo a tasso fisso che variabile, tendono a essere più alti rispetto alla prima casa, poiché le banche applicano uno spread maggiore dato il più elevato rischio.
Come si richiede un mutuo seconda casa
Il processo di richiesta di un mutuo per la seconda casa, invece, non vede sostanzialmente grandi differenze rispetto alla prima abitazione. Sarà infatti necessario produrre:
- i propri documenti anagrafici, incluso il permesso di soggiorno per i cittadini extracomunitari, l’atto di matrimonio per i coniugati e l’omologa di separazione o la sentenza di divorzio per i separati;
- la documentazione sulla situazione reddituale, dalla dichiarazione dei redditi alle ultime due buste paga per i dipendenti, passando per i cedolini della pensione oppure le ricevute di pagamento per gli autonomi;
- i documenti relativi all’immobile che si vuole acquistare, completi della proposta di acquisto, del preliminare di compravendita, dell’atto di provenienza dell’immobile, della planimetria, dell’abitabilità e della concessione edilizia.
Come consuetudine, la banca prescelta opererà tutte le valutazioni del caso, compresa la perizia dell’immobile, e procederà quindi all’approvazione o al rifiuto della richiesta di mutuo. In ogni caso, prima di procedere con la richiesta il consiglio è quello di consultare una guida passo per passo al mutuo.
Mutuo seconda casa al 100 per cento: quando è possibile
Compreso in generale il funzionamento di questa tipologia di finanziamento, sorge un più che lecito dubbio: è possibile ottenere un mutuo seconda casa al 100 per cento?
È solitamente molto difficile, se non impossibile, ottenere un finanziamento al 100% per l’acquisto di una seconda casa. Vi sono infatti diversi fattori da prendere in considerazione, a partire da un maggiore rischio percepito dagli stessi istituti di credito:
- come si è visto nei precedenti paragrafi, la maggior parte delle banche non concede mutui più generosi del 60/70%, solo in alcuni rari casi si può arrivare all’80%;
- sulle seconde case non sono previste le agevolazioni tipiche dei mutui prima casa.
D’altronde, dal 1995 il CICR – il Comitato Interministeriale del Credito e del Risparmio – ha specificato che l’ammontare massimo del finanziamento concesso dalle bande non possa superare l’80% del valore dell’immobile ipotecato. In alcuni remoti casi, l’istituto di credito potrebbe concedere un mutuo al 100%, ma in presenza di clienti di lungo corso e dalla posizione economica decisamente florida, tali da poter rientrare dal debito pressoché immediatamente.
A chi sono riservate le agevolazioni del mutuo al 100%?
Eppure, come si è accennato nel precedente paragrafo, spesso si sente parlare di mutui al 100%, grazie all’ausilio di alcune agevolazioni. A chi sono riservate?
Il riferimento principale è quello del Fondo Prima Casa gestito dalla Consap, che prevede la possibilità di ottenere un finanziamento al 100% unicamente per:
- l’acquisto della prima casa;
- coloro che hanno età pari o inferiore a 36 anni;
- coloro che presentano un ISEE non superiore ai 40.000 euro.
Già il primo requisito, quello dell’abitazione principale, esclude dall’accesso al fondo chi vuole acquistare una seconda casa.
Quanto costa un mutuo seconda casa?
Appreso come sia davvero remota la possibilità di ottenere un mutuo seconda casa al 100%, quali sono le alternative? E quali sono i costi?
Innanzitutto, bisogna prendere in considerazione un fattore già evidenziato in precedenza. Se la banca non eroga più del 70% di quanto necessario per finalizzare l’acquisto dell’immobile, bisognerà provvedere alla quota mancante con:
- fondi già a propria disposizione, come ad esempio i risparmi;
- sottoscrivere una fideiussione, o una polizza fideiussoria, che copra proprio la porzione mancante.
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A questo vanno aggiunti gli altri costi relativi alla tassazione tipica per questa tipologia di mutuo, che comprendono:
- l’imposta di registro al 9% per l’acquisto da privati e del 10% dal costruttore;
- l’imposta ipotecaria di 50 euro tra privati e di 200 euro dal costruttore;
- l’imposta catastale di 50 euro sempre tra privati e 200 euro dal costruttore;
- l’imposta sostitutiva al 2%.
Dopodiché, è necessario considerare:
- i costi della banca, come ad esempio quelli di perizia e istruttoria;
- l’eventuale sottoscrizione di polizze contestuali all’apertura del mutuo;
- un tasso di interesse più elevato rispetto ai mutui prima casa, perché – come già visto – le banche applicano uno spread più alto.
Quanto si scarica del mutuo seconda casa?
Dati i costi più alti del mutuo seconda casa rispetto al finanziamento per l’abitazione principale, si potrebbe pensare di risparmiare approfittando di agevolazioni o sgravi fiscali. Purtroppo, per questa tipologia di mutuo non sono previste:
- specifiche detrazioni nella dichiarazione dei redditi;
- la possibilità di detrarre gli interessi passivi nella misura del 19%.
Se, tuttavia, il mutuo sottoscritto è per la ristrutturazione dell’immobile, anche per la seconda casa si potrà accedere ai diversi incentivi che, di anno in anno, lo Stato mette a disposizione. Le percentuali di sconto e la tipologia di agevolazione varia a seconda del bonus prescelto e, naturalmente, bisognerà seguire precise regole sia per la conduzione dei lavori che sulla qualità dell’efficientamento energetico finale dell’immobile. Ancora, sarà necessario dimostrare di aver sostenuto le specifiche spese di ristrutturazione nelle modalità previste dalla legge.
Fonte: Idealista.it