Vendere o comprare la nuda proprietà di una casa significa avviare una transazione immobiliare senza coinvolgere il diritto ad abitare tra le mura della casa in questione. In altre parole, si acquista la proprietà della casa, ma non la facoltà di farne la propria residenza, almeno fino a che chi vi abita al momento resta in vita. Nonostante possa sembrare un acquisto poco conveniente, non sono pochi in Italia coloro che acquistano case in nuda proprietà. A chi allora conviene vendere e a chi comprare una casa in nuda proprietà? Cosa significa e come funziona? Vediamolo insieme.
Cos’è la nuda proprietà
La nuda proprietà è un diritto reale su una casa che non comprende però il diritto di usufrutto. In particolare chi detiene la nuda proprietà è possessore delle mura, ma non vi abita; ad abitarvi è solitamente qualcun altro. Il nudo proprietario è quindi qualcuno che non ha necessità di utilizzare il bene, né di ricavarne un profitto, almeno non nell’immediato.
Secondo quanto rilevato dall’Ufficio Studi di Tecnocasa, nel 2023 la tipologia di immobile più compravenduta con la formula della nuda proprietà è stata il trilocale, preferito nel 30,4% dei casi, seguito dal bilocale, scelto nel 24,3% delle transazioni, mentre le compravendite di immobili indipendenti e semi-indipendenti rappresentano il 15,7% del totale, in crescita rispetto al 7,7% del 2022.
Cosa significa vendere la nuda proprietà di una casa
Vendere la nuda proprietà di una casa implica che chi lo fa abbia necessità di ricavare liquidità, senza però dover andare ad abitare altrove, o mantenendo la possibilità, come usufruttuario, di affittarla, ricavando ulteriore reddito. Solitamente è la scelta di persone avanti con l’età che cercano un modo per integrare la propria pensione.
Per quanto riguarda i venditori di nuda proprietà, secondo Tecnocasa nel 2023 la maggioranza sono persone che vivono da sole: nel 66,7% dei casi si tratta di single, vedovi, divorziati o separati. Inoltre, nel 79,3% dei casi i venditori hanno un’età superiore ai 64 anni.
Cosa significa acquistare una casa in nuda proprietà
Chi compra una casa in nuda proprietà è qualcuno che non ha necessità di abitare la casa nell’immediato, e contemporaneamente può acquistarla ad un prezzo ridotto. Senza il diritto di usufrutto, infatti, una casa evidentemente costa meno. Tale investimento può avere senso a lungo termine, ad esempio se si vuole destinare l’abitazione ad un figlio piccolo, che diventerà proprietario anche del diritto di abitare la casa alla morte dell’usufruttuario.
Secondo quanto rilevato da Tecnocasa, nel 2023 il 72,9 per cento di coloro che hanno acquistato una casa in nuda proprietà lo ha fatto per reperire liquidità, per mantenere il proprio tenore di vita, oppure per far fronte ad esigenze straordinariesopravvenute con l’età o con la necessità di dover aiutare i propri figli nell’acquisto di una casa. Ancora, nel 2023 il 63,8% di chi ha comprato una nuda proprietà lo ha fatto come investimento a lungo termine, rispetto al 62,5% del 2022.
Gli acquirenti più attivi nel mercato della nuda proprietà per Tecnocasa sono quelli di età compresa tra i 45 e i 54 anni, che rappresentano il 29,3% del totale, mentre la percentuale di acquirenti over 65 è bassa, attestandosi al 6,9%. La maggior parte delle compravendite di nuda proprietà è effettuata da famiglie, che costituiscono il 70,8% del totale (spesso genitori che acquistano per i figli), mentre i single rappresentano il 29,2%. In altri casi, l’acquisto viene concluso per garantirsi un tesoretto da integrare alla pensione negli anni futuri.
Acquisto nuda proprietà, quali tasse?
L’acquisto della nuda proprietà implica il pagamento delle imposte ordinarie a seconda che si tratti di prima casa o meno; se ha i requisiti prima casa paga il 2% sul prezzo o valore catastale (al netto del valore dell’usufrutto); se seconda casa, paga il 9%. La manutenzione straordinarie è è inoltre a carico del nudo proprietario, mentre Imu, spese condominiali, manutenzione ordinaria sono a carico dell’usufruttuario.
Nuda proprietà e agevolazioni prima casa
È possibile acquistare una nuda proprietà con le agevolazioni prima casa, ma in questo caso il Fisco ha chiarito che, come sempre, è obbligatorio trasferire la residenza. In particolare, il Fisco ha ricordato che le agevolazioni prima casa “spettano, oltre che per l’acquisto della proprietà di case di abitazione diverse da quelle classificate nelle categorie catastali A1, A8 e A9, anche per gli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell’usufrutto, dell’uso e dell’abitazione relativi alle stesse case”.
Quando conviene la nuda proprietà
Acquistare la nuda proprietà conviene quando si intende are un investimento a lungo termine, perché si sborsa un prezzo più basso, dal momento che il valore della casa è decurtato del valore dell’usufrutto, ma se ne entra in possesso solo alla morte dell’usufruttuario, o comunque al momento in cui si decide di far terminare il diritto di usufrutto.
Vendere la nuda proprietà conviene quando si ha bisogno di liquidità ma non si desidera vivere altrove. La liquidità può essere versata tutta in una volta o sotto forma di rendita; in questo caso occorre però essere sicuri che l’acquirente non si riveli poi inadempiente.
Nuda proprietà ed eredità
Gli eredi dell’usufruttuario di una casa venduta in nuda proprietà a terzi, ovviamente, non erediteranno la proprietà e nemmeno l’usufrutto. Ciò può essere uno svantaggio, ma non necessariamente. Potrebbe trattarsi di una casa che agli eredi non interessa, quindi vendere la nuda proprietà è anche un modo dell’anziano di sgravare i figli da fastidiose incombenze successive alla morte.
Nuda proprietà e mutuo
Si può comprare una nuda proprietà usufruendo di un mutuo. Il finanziamento avrà però importo ridotto essendo commisurato al valore dell’immobile decurtato di quello dell’usufrutto. Secondo Tecnocasa, nel 2023 il 27,1% degli acquisti di nuda proprietà è avvenuto tramite mutuo, mentre il 72,9% è stato concluso in contanti. La percentuale di acquisti con mutuo è in aumento rispetto agli anni precedenti.
Fonte: Idealista.it