I mini appartamenti, con l’approvazione del decreto salva casa, saranno ancora più mini. Sì, perché d’ora in poi cambieranno le regole per rendere abitabili gli appartementi: i mini appartamenti si potranno affittare e vendere con un’altezza di 2,40 metri e una superficie di 28 mq per i bilocali e 20 mq per i monolocali. Nuovo stock da immettere sul mercato immobiliare. Uno studio di idealista/data ha passato sotto la lente di ingrandimento la situazione dei due principali mercati italiani: Roma e Milano. Scopriamo qual è lo scenario attuale e come potrebbe evolvere.
Le differenze tra Roma e Milano
Il primo dato da evidenziare è che la concentrazione dei mini appartamenti a Roma è circa la metà rispetto a quella che si registra a Milano (in entrambi i segmenti, vendita e locazione). Uno scenario che fa tornare alla memoria le micro case milanesi “profetizzate” da Renato Pozzetto nell’iconica scena del “taac” del film “Il ragazzo di campagna” del 1984.
La concentrazione dei mini appartamenti, a Milano, è dello 0,8% dello stock complessivo in vendita e dell’1,9% di quello in locazione. Dati che risultano essere circa il doppio delle proporzioni rilevate a Roma (0,4% per il mercato della compravendita e 0,9% per quello delle locazioni). Il capoluogo meneghino, molto più della Capitale, propone un’offerta di soluzioni abitativa dalla limitata metratura. Le novità introdotte dal decreto salva casa potrebbero addirittura far aumentare questa tendenza.
Per quanto riguarda i prezzi, il segmento dei mini appartamenti risulta più caro in proporzione rispetto a quello delle abitazioni standard, sia a Roma che a Milano. Nella Capitale le richieste di chi vende una micro casa sono più care di un 33% rispetto al mercato standard. Mentre per le locazioni la richiesta dei proprietari di mini appartamenti è un 21% più cara al mq rispetto agli appartamenti di più di 28 mq. Nel capoluogo meneghino le differenze sono ancora più ampie: +41% per la vendita e addirittura +58% per l’affitto.
Anche la domanda di mini appartamenti è sensibilmente superiore rispetto a quella degli alloggi standard, in entrambe le città. Mentre una differenza è rappresentata dalla distribuzione negli edifici, mentre a Milano la distribuzione dei mini appartamenti per piano appare piuttosto omogenea, a Roma il 71% dei mini appartamenti pubblicati su idealista (tra vendita e locazione) Roma sono collocati al di sotto del primo piano (piano terra o seminterrato), dato che potrebbe suggerire la riconversione di botteghe artigiane su strada.
Ecco il commento di Vincenzo De Tommaso, responsabile dell’Ufficio Studi di idealista: “Alla luce dei nostri dati, il fenomeno dei miniappartamenti, per adesso, è giustificato soltanto perché la presenza di tali immobili nel patrimonio immobiliare nel nostro Paese è trascurabile da un punto di vista dell’offerta. Probabilmente quello delle minicase può essere una direzione verso la quale andare, per soddisfare quelle fasce della popolazione come studenti e lavoratori, interessate a ‘soluzioni provvisorie’, a prezzi un po’ più accessibili rispetto a quelle che si vedono in giro, anche se per ora non costituiscono una parte significativa del mercato”.
Mini appartamenti a Milano
Entrando nello specifico del contesto milanese, il report di idealista/data fa emergere anche una particolare concentrazione di mini appartamenti nei distretti di “Greco-Turro” (4,9% dello stock complessivo) e “Città Studi-Lambrate” (3,8%) relativamente alla locazione. Si tratta di “zone universitarie” dove probabilmente diversi appartamenti sono stati “tagliati” per creare più alloggi. Tendenza che, con le regole di abitabilità più elastiche introdotte dal decreto casa, potrebbe aumentare.
Mini appartamenti in affitto a Milano
| Quartiere | % mini appartementi sullo stock totale |
|---|---|
| Centro Storico | 0,0% |
| Certosa | 1,5% |
| Fiera – De Angeli | 1,3% |
| Comasina – Bicocca | 1,7% |
| Garibaldi – Porta Venezia | 1,7% |
| Porta Vittoria | 2,7% |
| Navigli – Bocconi | 1,5% |
| Quarto Oggiaro – Vialba | 0,0% |
| Greco – Turro | 4,9% |
| Città Studi – Lambrate | 3,8% |
| Forlanini | 4,8% |
| Corvetto – Rogoredo | 1,9% |
| Vigentino – Ripamonti | 1,4% |
| Abbiategrasso – Chiesa Rossa | 1,8% |
| Famagosta – Naviglio Grande | 2,7% |
| Lorenteggio – Bande Nere | 0,6% |
| Baggio | 7,1% |
| San Siro – Trenno | 0,0% |
Più in generale, c’è da segnalare anche la concentrazione rilevata a Baggio (7,1%) e Forlanini (4,8%). Non c’è traccia di annunci per mini appartamenti (meno di 28 mq) in affitto nei distretti di Centro Storico, Quarto Oggiaro-Vialba e San Siro-Trenno.
Mini appartamenti in vendita a Milano
| Quartiere | % mini appartementi sullo stock totale |
|---|---|
| Centro Storico | 0,8% |
| Certosa | 0,0% |
| Fiera – De Angeli | 0,4% |
| Comasina – Bicocca | 0,0% |
| Garibaldi – Porta Venezia | 1,5% |
| Porta Vittoria | 0,4% |
| Navigli – Bocconi | 2,0% |
| Quarto Oggiaro – Vialba | 0,6% |
| Greco – Turro | 0,8% |
| Città Studi – Lambrate | 1,4% |
| Forlanini | 0,0% |
| Corvetto – Rogoredo | 0,6% |
| Vigentino – Ripamonti | 0,0% |
| Abbiategrasso – Chiesa Rossa | 1,3% |
| Famagosta – Naviglio Grande | 0,0% |
| Lorenteggio – Bande Nere | 0,6% |
| Baggio | 0,0% |
| San Siro – Trenno | 0,5% |
Mentre, per quanto riguarda i mini appartamenti in vendita a Milano, lo stock maggiore sul totale è stato rilevato nel distretto di Navigli-Bocconi (2%), seguito da Garibaldi-Porta Venezia (1,5%), Città Studi-Lambrate (1,4%), Abbiategrasso-Chiesa Rossa (1,3%). Nessun annuncio presente su idealista per mini appartamenti a Certosa, Comasina-Bicocca, Forlanini, Vigentino-Ripamonti, Famagosta-Naviglio Grande e Baggio.
Mini appartamenti a Roma
Discorso diverso per il contesto romano, dove non sono presenti annunci di mini appartamenti in affitto nella maggior parte dei distretti cittadini. L’offerta, infatti, si concentra in poche zone. Su tutte, spicca il distretto di Spinaceto-Mezzocamino, che totalizza un 16,7% stock sul totale.
Mini appartamenti in affitto a Roma
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| Quartiere | % mini appartementi sullo stock totale |
|---|---|
| Centro | 0,0% |
| Parioli – Flaminio | 0,0% |
| Aniene – Collatino | 4,5% |
| Bufalotta – Settebagni – Settecamini | 0,0% |
| Nomentano-Tiburtino | 2,1% |
| Malagrotta – Casal Lumbroso – Ponte Galeria | 0,0% |
| Roma est – Autostrade | 0,0% |
| Cassia – Grottarossa | 2,6% |
| Prenestino | 0,0% |
| Casilino – Centocelle | 0,0% |
| La Pisana – Casetta Mattei | 0,0% |
| Appio Latino – Furio Camillo | 5,6% |
| Portuense – Magliana | 0,0% |
| Cinecittà | 0,0% |
| Ardeatino – Appio Pignatelli – Cecchignola | 0,0% |
| Eur – Torrino – Giuliano Dalmata | 0,0% |
| Acilia – Dragona – Malafede | 0,0% |
| Aurelio | 0,0% |
| Battistini – Torrevecchia | 0,0% |
| Prati – Mazzini | 3,6% |
Gli altri quartieri con annunci pubblicati sono Appio Latino-Furio Camillo (5,6%), Aniene-Collatino (4,5%), Prati-Mazzini (3,6%), Gianicolense (3,1%), Cassia-Grottarossa (2,6%), Nomentano-Tiburtino (2,1%), Cortina d’Ampezzo-Farnesina (1,9%).
Mini appartamenti in vendita a Roma
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| Quartiere | % mini appartementi sullo stock totale |
|---|---|
| Centro | 1,7% |
| Parioli – Flaminio | 0,0% |
| Aniene – Collatino | 0,0% |
| Bufalotta – Settebagni – Settecamini | 0,0% |
| Nomentano-Tiburtino | 1,6% |
| Malagrotta – Casal Lumbroso – Ponte Galeria | 0,0% |
| Roma est – Autostrade | 0,4% |
| Cassia – Grottarossa | 1,8% |
| Prenestino | 0,4% |
| Casilino – Centocelle | 0,3% |
| La Pisana – Casetta Mattei | 0,3% |
| Appio Latino – Furio Camillo | 0,4% |
| Portuense – Magliana | 0,0% |
| Cinecittà | 0,3% |
| Ardeatino – Appio Pignatelli – Cecchignola | 0,0% |
| Eur – Torrino – Giuliano Dalmata | 0,2% |
| Acilia – Dragona – Malafede | 0,0% |
| Aurelio | 0,3% |
| Battistini – Torrevecchia | 0,4% |
| Prati – Mazzini | 0,3% |
Per il mercato della compravendita, invece, il centralissimo e storico distretto di Trastevere-Testaccio è quello con la maggiore concentrazione di stock di mini appartamenti sul totale (3,3%). Seguono le zone di Cassia-Grottarossa (1,8%), Centro (1,7%) e Nomentano-Tiburtino (1,6%).
Fonte: Idealista.it