Quando conviene la surroga del mutuo, anche per la prima casa

Quando conviene la surroga del mutuo, anche per finanziamenti relativi alla prima casa? Si tratta di una domanda molto comune fra coloro che hanno stipulato un mutuo ipotecario e, con il passare del tempo, non trovano più soddisfacenti le condizioni concordate con la propria banca. Come procedere?

Di norma, la surroga del mutuo è conveniente per coloro che hanno sottoscritto mutui con tassi d’interesse più elevati rispetto a quelli oggi disponibili. Ancora, può essere una strada da valutare quando gli stessi tassi d’interesse iniziano un percorso al ribasso. In ogni caso, per scoprirlo è utile avvalersi di strumenti online per trovare la migliore surroga del mutuo. Di seguito, tutte le informazioni utili.

Cos’è la surroga del mutuo e quando si può fare
- Quando si può fare la surroga del mutuo
Quando conviene la surroga del mutuo
Quando non conviene la surroga del mutuo
Quanto si risparmia con la surroga del mutuo
- Quante volte si può fare la surroga del mutuo

Cos’è la surroga del mutuo e quando si può fare

Prima di addentrarsi nei fattori che rendono la surroga del mutuo conveniente, è utile ricordare cosa preveda questo istituto e quando è possibile avvalersene. Nota anche come portabilità del mutuo, la surroga è stata introdotta nel 2007 con la Legge Bersani e prevede la possibilità di trasferire un finanziamento già stipulato con una banca verso un nuovo istituto di credito.

La surroga è certamente un’opzione da prendere in considerazione rispetto ad altri strumenti legati al mutuo, come ad esempio la sostituzione, poiché presenta diversi vantaggi:

non prevede costi aggiuntivi: la surroga non richiede nessun esborso di attivazione, perizia, assicurazione o di accertamento catastale, poiché semplicemente la banca di approdo eredita il mutuo proveniente dal precedente istituto di credito;
non prevede penali: la banca di origine non può richiedere il pagamento di nessuna somma per la surroga del finanziamento, né imporre penali oppure opporsi al trasferimento.

Quando si può fare la surroga del mutuo

Ma è sempre possibile procedere alla surroga del mutuo? In linea generale, la legge non prevede limitazioni particolari per poter trasferire il finanziamento verso una nuova banca, neppure a livello di tempistiche. Tuttavia, i vari istituti di credito possono richiedere la presenza di alcune condizioni.

Unsplash

Di solito, la maggior parte degli istituti di credito prevede:

la presenza di un mutuo già acceso da almeno 12 o 24 mesi, per verificare la costanza e l’affidabilità dei pagamenti del richiedente;
un mutuo dalla somma residua non troppo bassa – indicativamente, inferiore ai 50.000 euro – poiché l’operazione non sarebbe remunerativa per la banca d’approdo;
una situazione reddituale stabile da parte del richiedente, affinché possa essere assicurato il pagamento delle rate e ridotto il rischio d’insolvenza;
un immobile che non ha perso valore nel tempo, poiché potrebbe costituire una garanzia non sufficiente per l’istituto di credito di approdo.

Quando conviene la surroga del mutuo

Come accennato in apertura, la surroga del mutuo è conveniente quando il finanziamento già attivo prevede dei tassi d’interesse molto elevati e, di conseguenza, sul mercato si possono trovare offerte migliori, dovute a un andamento positivo per gli stessi tassi. Sono però diversi i fattori da prendere in considerazione, come spiegato di seguito: il consiglio rimane quello di strumenti online per trovare il mutuo ideale per le proprie esigenze.

Come calcolare se conviene la surroga

Il primo passaggio da compiere, per calcolare se la surroga convenga davvero, è verificare le condizioni dell’attuale finanziamento e confrontarle con quelle invece disponibili sul mercato.

Per i titolari di un mutuo a tasso fisso, il calcolo è abbastanza semplice. Basta ricavare il valore delle rate residue – ad esempio, moltiplicando il TAN per gli anni che restano al finanziamento – e poi confrontarlo con le altre offerte disponibili. Se l’ammontare di queste ultime risulta inferiore rispetto a quanto si pagherebbe con l’attuale banca, la portabilità del mutuo è allora conveniente.

Più complesso è invece il calcolo per i mutui a tasso variabile poiché, come facile intuire, i tassi d’interesse si modificano nel tempo. Potrebbe quindi essere utile prendere in considerazione:

capitale: la surroga è solitamente vantaggiosa quando il capitale è ancora alto, mentre perde i suoi vantaggi con capitale basso;
andamento dei tassi d’interesse: è utile approfittarne non appena i tassi d’interesse iniziano a scendere, e non quando il processo di decrescita si avvicina alla sua fisiologica conclusione, così da approfittare di rate convenienti per più tempo.

Surroga con cambio di tasso d’interesse

Un altro fattore da prendere in considerazione, per decidere se la surroga sia davvero conveniente, è la possibilità di passare a una diversa tipologia di tasso. Passare da un tasso fisso a uno variabile, e viceversa, potrebbe infatti garantire diversi vantaggi, soprattutto nei primi anni di finanziamento.

In genere, la modifica della tipologia di tasso attraverso la surroga si rivela conveniente:

da tasso fisso a tasso variabile: quando si è sottoscritto da qualche anno un mutuo fisso con tasso poco vantaggioso e l’andamento attuale dei tassi d’interesse è in picchiata;
da tasso variabile a tasso fisso: quando l’andamento dei tassi d’interesse permette di sottoscrivere finanziamenti fissi a percentuali davvero ridotte, assicurandosi così un esborso minore per tutta la durata residua del mutuo.

Anche in questo caso, la surroga si rivela conveniente soprattutto nei primi tempi dalla sottoscrizione del mutuo, ovvero quando mancano ancora diversi anni dalla sua naturale scadenza. Al contrario, non si rivela la soluzione più vantaggiosa a poche rate alla chiusura.

I servizi bancari offerti con la surroga

Per valutare se la surroga sia la scelta più adatta alle proprie esigenze, non bisogna limitarsi all’ammontare residuo del mutuo e all’andamento dei tassi d’interesse. È necessario prendere anche in considerazione i servizi bancari offerti dall’istituto di credito di approdo. In particolare, si potrà risparmiare se:

la nuova banca non prevede commissioni per l’incasso della rata;
l’istituto di credito permette di saltare una o più rate senza che vengano alterate le condizioni del finanziamento;
la banca offre la possibilità di gestire in modo flessibile le rate, ad esempio con tempistiche di rimborso variabili durante l’anno;
l’istituto di credito offre la rinegoziazione gratuita del mutuo sottoscritto, ad esempio con la possibilità di passare da un tasso fisso a uno variabile – e viceversa – anche in itinere.

Come saranno i tassi dei mutui nel 2024

Allo scopo di comprendere l’eventuale convenienza della surroga, è sicuramente utile soffermarsi sulle previsioni relative ai tassi dei mutui per questo 2024 incominciato da poco. Dopo un biennio di tassi d’interesse in crescita, già dalla fine del 2023 si registra un assestamento, che potrebbe trasformarsi in una discesa già dal secondo trimestre dell’anno, per proseguire fino al 2025 inoltrato.

Unsplash

Secondo le principali stime degli esperti:

ancora per tutto il 2024, il tasso fisso potrebbe rivelarsi la soluzione più conveniente, con soglie attorno al 3%;
nei prossimi mesi si assisterà comunque al ritorno di un tasso variabile meno soffocante, che potrebbe portare a una diminuzione delle rate mensili attorno ai 100-150 euro, su mutui di circa 200.000 euro con durata tra 20 e 30 anni.

Quando non conviene la surroga del mutuo

Dopo aver analizzato i casi che rendono la surroga del mutuo un’opzione auspicabile, è utile anche verificare quando questo strumento non si rivela particolarmente vantaggioso o, addirittura, idoneo.

In linea generale, è meglio orientarsi verso altre soluzioni se:

si desidera rimanere con la propria banca: la surroga del mutuo è possibile solo fra istituti di credito diversi. Le soluzioni più indicate sono allora la rinegoziazione o la sostituzione del mutuo;
mancano poche rate alla chiusura: in questo caso, i vantaggi di ottenere tassi d’interesse più vantaggiosi sarebbero praticamente impercettibili, soprattutto nei piani di ammortamento alla francese;
l’andamento dei tassi d’interesse non è favorevole: il mutuo già sottoscritto prevede delle rate più vantaggiose rispetto a quelle che si riuscirebbe a ottenere ora con una surroga.

Quanto si risparmia con la surroga del mutuo

Fra i titolari di un mutuo per la prima o la seconda casa, capita spesso che sorga la domanda sull’effettivo risparmio che si potrà ottenere con la surroga. Eppure, non vi sono soglie di riferimento che possano valere per tutti, poiché ogni situazione è a sé stante: molto dipende dal tipo di tasso sottoscritto, dall’importo richiesto per il finanziamento e dalla sua durata.

In linea generale, si ottiene il maggior risparmio con la surroga di mutui accesi già da una decina di anni, in periodi di tassi d’interesse in ascesa. Ad esempio, riuscendo a ridurre l’interesse anche di un paio di punti percentuali, nell’arco di una ventina d’anni il risparmio potrebbe essere anche di 20.000 euro. Tuttavia, come già accennato, si tratta di ipotesi che potrebbero non trovare piena conferma sul campo, poiché ogni singolo caso è unico.

Quante volte si può fare la surroga del mutuo

Allo scopo di ottenere un risparmio maggiore, si potrebbe pensare di chiedere più volte la surroga del mutuo, inseguendo così condizioni di mercato sempre più convenienti. A livello normativo, non vi sono limiti alla surroga: il titolare del mutuo può virtualmente richiederla tutte le volte che ritiene.

Nella pratica, non è così semplice saltellare da una banca all’altra alla ricerca del mutuo che garantisce il maggior risparmio. Innanzitutto, quella della surroga è una procedura che potrebbe richiedere del tempo, a volte qualche mese, affinché possa essere finalizzata. Ancora, le banche spesso richiedono una certa stabilità – solitamente il pagamento puntuale per 24 mesi, presso lo stesso istituto di credito – prima di accettare la richiesta di surroga. In genere, è difficile riuscire ad approfittare della surroga più di un paio di volte lungo l’intera durata del finanziamento.

Fonte: Idealista.it