Una fotografia del mercato immobiliare italiano, in termini di compravendite, mutui ipotecari e locazioni. A farla, come ogni anno, è l’Osservatorio del mercato immobiliare (Omi) dell’Agenzia delle Entrate che ha pubblicato il Rapporto Immobiliare 2024, in collaborazione con l’Abi, l’Associazione bancaria italiana. Il report analizza i dati relativi al 2023.
Il Rapporto Immobiliare 2024 si artitola in sette capitoli, di cui i principali sono:
- le compravendite: andamenti dei volumi di compravendite di abitazioni e delle pertinenze; analisi delle dimensioni delle abitazioni compravendute; stima del valore del volume di scambio delle abitazioni (fatturato); andamenti dei volumi di compravendite della nuda proprietà delle abitazioni;
- i mutui ipotecari: analisi delle principali caratteristiche dei mutui ipotecari erogati per l’acquisto delle abitazioni3 relativamente al numero di abitazioni acquistate con mutuo, al capitale erogato complessivo e medio per unità abitativa, alla durata e al tasso di interesse medio iniziale;
- le locazioni: analisi delle abitazioni locate e dei principali sotto mercati;
Le compravendite immobiliari
Nel 2023 risulta pari a 709.591 il numero di abitazioni compravendute in Italia, con l’esclusione dei comuni nei quali vige il sistema tavolare, con una contrazione del 9,7% sul 2022. Si registra quindi un’inversione del trend di crescita dei volumi transati in atto dal 2014, interrotto solo dal forte calo del 2020 (-7,7%) indotto dalla crisi pandemica.
Rispetto al 2022 la diminuzione dei volumi di compravendita è più accentuata nelle aree del Centro, in calo del 13,1%, e nel Nord Est dove la contrazione si attesta intorno all’11,7% . Nei comuni capoluogo, nel complesso, il calo sul 2022 è più marcato, -10,7%, rispetto ai comuni non capoluogo dove è del 9,2%
Agenzia delle Entrate
Le dimensioni delle abitazioni compravendute
Sono state vendute abitazioni per un totale di oltre 75 milioni di metri quadrati, in diminuzione del 10,3% rispetto al 2022, con una superficie media per unità abitativa compravenduta pari a 106,1 m2 , in lieve diminuzione rispetto al 2022 (-0,7 m2 ).
Il fatturato
I dati relativi al fatturato calcolato per gli acquisiti di abitazioni nel 2023 mostrano una stima complessiva che ammonta a circa 111 miliardi di euro, oltre 12 miliardi di euro in meno rispetto al 2022, in calo del 10%. Oltre il 57% del fatturato riguarda acquisti di abitazioni ubicate nelle aree del Nord, quasi 64 miliardi di euro; ben 26 miliardi di euro, il 23,4%, sono invece riferiti ad abitazioni compravendute nel Centro, e i restanti 21,4 miliardi di euro, poco più del 19%, riguarda scambi di residenze del Sud e delle Isole
Le pertinenze
A livello nazionale, poco più di 143 mila depositi pertinenziali sono stati compravenduti, con una diminuzione media del 7% rispetto alla precedente annualità ed il massimo delle perdite riscontrabili nel Centro (-11,4%) e nel Nord Est (-8,7%). Anche gli scambi di box e posti auto, con oltre 402 mila unità, risultano in netta diminuzione, quasi 11 punti percentuali medi rispetto al 2022, con punte di massimo calo sempre nell’area Centro e del Nord Est (rispettivamente -13,5% e -11,9%
La nuda proprietà
Nel 2023, il volume di compravendite del diritto di nuda proprietà per le abitazioni in Italia è in lieve aumento, +1,7% rispetto al 2022. Circa un terzo degli scambi è concentrato nel Nord Ovest. Il tasso di variazione delle compravendite di nuda proprietà rispetto al 2022 è maggiore nei comuni capoluoghi, +2,9% mentre nei comuni minori è pari a +1,2%.
I mutui ipotecari
Nel corso del 2023 sono stati registrati quasi 270 mila acquisti di abitazioni assistiti da mutuo ipotecario, quasi 100 mila in meno rispetto al 2022, -26% . Le compravendite assistite da mutuo ipotecario registrano quindi una netta inversione di tendenza rispetto ai livelli registrati nel 2022, che comunque erano in calo rispetto al livello del 2021, risentendo in questo biennio della fase di rialzo dei tassi di interesse .
Tra le aree del Paese, il Centro ha registrato la flessione più ampia, quasi il 30%, mentre il Sud, il Nord Est e il Nord Ovest mostrano valori sostanzialmente in linea con il dato nazionale. La flessione è più contenuta nelle Isole, -21,2%. Sul totale delle abitazioni acquistate da persone fisiche, quelle effettuate con un mutuo hanno riguardato solo il 40% degli scambi, incidenza in calo, rispetto al 2022, di quasi 9 punti percentuali (era 48,8%). Si tratta della più marcata flessione dell’incidenza dal 2011 e riguarda tutte le aree del paese, rimanendo sopra il 40% nelle aree del Nord e nel Centro, prossima al 30% nel Sud e nelle Isole.
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Il capitale erogato
Il capitale complessivo finanziato per l’acquisto di abitazioni ammonta, nel 2023, a circa 35 miliardi di euro, oltre 15 miliardi in meno rispetto al 2022, in diminuzione di circa il 30%. Nel 2023, il capitale medio finanziato con mutuo ipotecario è poco superiore a 130 mila euro, in diminuzione di 8.000 euro rispetto al 2022. Il valore massimo di tale dato si conferma nel Centro, con circa 140 mila euro in media finanziati per l’acquisto di un’abitazione (quasi 160 mila nei capoluoghi); nelle Isole il capitale medio è di 115 mila euro circa (116 mila circa nei comuni capoluogo). La distribuzione del capitale tra le aree evidenzia che la quota preponderante del capitale è erogata nelle aree del Nord, oltre il 57%
Tasso medio dei mutui erogati
Nel 2023, il tasso medio iniziale applicato alle erogazioni per acquisto di abitazioni aumenta, rispetto al 2022, di 1,79 punti percentuali portandosi così al 4,29%, confermando il ciclo di rialzo dopo il minimo storico raggiunto nel 2021, al termine di un lungo periodo di flessione partito nel 2012. L’analisi per aree geografiche, evidenzia tassi medi più elevati nelle regioni del Sud, 4,65%, e del Centro, 4,39%, mentre i tassi più bassi si registrano nel Nord Est, 4,08%. L’aumento più consistente si è avuto nel Sud, 1,90 punti in più nell’ultimo anno.
Le locazioni
Nel 2023 il numero di nuovi contratti di locazione trasmessi telematicamente o presentati allo sportello per la registrazione è stato di poco superiore a 1,63 milioni, 0,3% in più rispetto allo scorso anno. Tali contratti hanno interessato quasi 2 milioni di immobili
Limitando l’analisi ai soli immobili locati per intero si osserva che le unità ad uso abitativo oggetto di nuovo contratto di locazione sono state circa 1.280.000, poco meno dell’80% del totale, in calo dell’1,1% rispetto al dato dello scorso anno. Quasi 330.000 risultano gli immobili locati per uso non abitativo, in questo caso con una variazione positiva, +2,1%, sul 2022.
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Fonte: Idealista.it