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Gli italiani tornano a pianificare l’acquisto di una casa. Secondo l’ultimo aggiornamento dell’Indagine sul Mercato Immobiliare Residenziale effettuato dall’Ufficio Fimaa-Confommercio, nel giro di un anno è cresciuto del 13,8% grazie alla spinta del mercato delle locazioni e dal minor costo del tasso di interesse sui mutui.

Tra i fattori che trainano il mercato ci sono i canoni di locazione alti e la forte richiesta di abitazioni in locazione che spingono molti piccoli e medi investitori a puntare sull’acquisto di abitazioni da mettere a reddito (58,4%). I grandi investitori cercano invece immobili da mettere a reddito nelle prime location urbane o turistiche (6%). Il 22,9% degli associati Fimaa ritiene determinante l’alto tasso di inflazione, mentre il 6% degli intervistati ritiene che un eventuale calo dei tassi bancari determinerà un aumento di transazioni.

A frenare gli scambi, invece, ci sono gli alti costi di ristrutturazione (44,7%), il timore per la congiuntura economica, i tassi dei mutui e l’occupazione (36,1%). Il 17,6% degli agenti associati a Fimaa ritiene che il mercato sia penalizzato dal quadro normativo e fiscale, come la classificazione energetica e la tassazione sulle plus-valenze per gli immobili che hanno usufruito del Superbonus al 110%.

1. Il prezzo delle case
2. Il mercato delle locazioni
3. Le previsioni sulla prima parte del 2024

Il prezzo delle case

I prezzi della abitazioni in generale registrano un aumento dell’1,8%, grazie soprattutto alla spinta delle abitazioni nuove (che a ottobre 2023, secondo l’Istat, hanno registrato un +8%). “Questo dato – commenta Santino Taverna, Presidente Fimaa Italia – dimostra che chi cerca casa presta sempre più attenzione a unità immobiliari efficientate energeticamente per un risparmio sui costi di gestione.

L’elaborazione dall’Ufficio Fimaa-Confcommercio su dati Istat dimostra che dal 2010 le abitazioni nuove hanno accresciuto il loro valore del 22,6% al lordo dell’inflazione. Nonostante il forte aumento della domanda, tuttavia, risulta dimezzata la percentuale delle case nuove vendute rispetto al totale, per una carenza di offerta (17,7% nel 2023 contro il 34,8% del 2010)”.

Il mercato delle locazioni

Il mercato delle locazioni invece registra un aumento dei canoni del 5%, con i contratti transitori che beneficiano dell’aumento maggiore (6,7%), mentre quelli concordati crescono del 2,4%. Il canone medio, secondo le elaborazioni dell’ufficio studi FIMAA Italia su dati dell’Agenzia delle Entrate, è di 532 Euro mensili. I proprietari degli immobili preferiscono i contratti di lunga durata (49%) o convenzionati (27,4%), le percentuali si riducono notevolmente per chi opta per un contratto transitorio (19,1%), o per le locazioni agli studenti (4,4%).

“Gli agenti Fimaa, inoltre – commenta Andrea Oliva, Coordinatore Uffici Studi Fimaa – ritengono che per i mesi a venire il mercato delle locazioni sarà caratterizzato da un forte mismatch. Praticamente due associati su tre (per l’esattezza il 62,4%) ritengono che la domanda di immobili in affitto crescerà nei mesi a venire, probabilmente a causa della difficoltà di accedere a un mutuo e agli alti tassi d’interesse. Il 34,2% ritiene invece che la domanda si manterrà stabile. Il 3,3% ipotizza un calo.

Sul lato dell’offerta di immobili, quasi la metà degli associati (43,9%) teme che la disponibilità si ridurrà ulteriormente. Il 48,8% ritiene che si manterrà stabile, appena il 7,3% parla di un aumento. Per quanto riguarda i canoni, infine, il 58% ritiene che ci saranno ulteriori aumenti, il 37,1% che rimarranno stabili, meno del 4,9% ipotizza un rilassamento” conclude Andrea Oliva.

Le previsioni sulla prima parte del 2024

Per quanto riguarda le attese sulla prima parte del 2024, circa la metà degli agenti Fimaa (il 45,2%) ritiene che il numero di transazioni calerà. La percentuale comunque si riduce in maniera sensibile rispetto alla rilevazione precedente (era al 61,5%), mentre crescono sia le aspettative di stabilità (38,7%) e sia quelle di un aumento (16%). La maggior parte degli associati (65,1%) ritiene inoltre che i prezzi non subiranno particolari variazioni. Il 19,5% prevede un calo, il 15,3% un aumento.

Inoltre, circa la metà degli agenti Fimaa (il 45,1%) ritiene che la domanda di abitazioni si manterrà stabile, il 27% confida in un miglioramento. Pressoché identica, tuttavia, la percentuale di chi si attende un peggioramento. Per quanto concerne l’offerta di immobili, invece, la maggioranza assoluta degli agenti (57,7%) ritiene che il livello rimarrà stabile, il resto si divide equamente tra quanti confidano in un aumento e quanti temono una diminuzione.

Fonte: Idealista.it

I meccanismi di molti bonus fiscali (anche quelli che riguardano la casa) prevedono che i beneficiari debbano presentare l’Indicatore della Situazione Economica Equivalente, che serve proprio a valutare e confrontare la situazione economica delle famiglie per stabilire specifici requisiti reddituali. Ancora molti contribuenti si chiedono come fare l’ISEE, come si calcola e quali sono i documenti che servono. Scopriamo insieme tutto quello che c’è da sapere sull’ISEE precompilato e quando vale la pena farlo.

1. Come si fa l’ISEE da soli?
2. Quali sono i documenti che servono per l’ISEE?
3. ISEE precompilato
4. Quando vale la pena fare l’ISEE?

Come si fa l’ISEE da soli?

Anche per fare l’ISEE da soli è necessario compilare la Dichiarazione Sostitutiva Unica (DSU), ovvero quel documento che contiene le informazioni di carattere anagrafico, reddituale e patrimoniale necessarie a descrivere la situazione economica del nucleo familiare.

La DSU può essere presentata in qualsiasi periodo dell’anno. Gli ISEE elaborati nel 2024 hanno validità fino al 31 dicembre 2024. Per fare l’ISEE da soli, basta essere in possesso di Spid e collegarsi al nuovo portale unico ISEE dell’Inps, una volta autenticati basta seguire pochi semplici passaggi per ottenere la propria dichiarazione di Indicatore della Situazione Economica Equivalente.

I dati contenuti nella DSU sono:

• in parte autodichiarati (come i dati anagrafici e i beni patrimoniali posseduti al 31 dicembre del secondo anno precedente a quello di presentazione della dichiarazione);
• in parte acquisiti dall’Agenzia delle Entrate (reddito complessivo ai fini IRPEF) e da INPS (trattamenti assistenziali, previdenziali e indennitari, erogati dall’INPS per ragioni diverse dalla condizione di disabilità e non rientranti nel reddito complessivo ai fini IRPEF).

Il soggetto che compila la DSU si assume la responsabilità, anche penale, di quanto dichiarato. Nella DSU:

• il nucleo familiare è quello dichiarato alla data di presentazione della dichiarazione;
• i redditi sono riferiti al secondo anno solare precedente la presentazione della DSU;
• il patrimonio mobiliare e immobiliare è quello posseduto alla data del 31 dicembre del secondo anno precedente a quello di presentazione della DSU.

Per ulteriori dettagli su come compilare autonomamente il modello ISEE, consulta l’apposito articolo dedicato.

GTRES

Quali sono i documenti che servono per l’ISEE?

Per il calcolo dell’ISEE “standard” (ovvero per la dichiarazione richiesta generalmente per le prestazioni sociali agevolate) viene richiesto di compilare la cosiddetta DSU mini, che contiene i principali dati anagrafici, reddituali e patrimoniali del nucleo familiare.

In linea generale, i documenti richiesti per fare l’ISEE sono:

• Codice Fiscale e Documento d’identità del dichiarante;
• Codice Fiscale di tutti i componenti del nucleo familiare ed eventualmente del coniuge non residente e del figlio a carico non residente (se il figlio non è coniugato o se non ha figli o se di età inferiore a 26 anni);
• Contratto di affitto registrato (in caso di residenza in locazione);
• Patrimonio Mobiliare saldo al 31/12/2022 (Conto Corrente, Carta Prepagata, Libretto di risparmio, conto deposito titoli ed obbligazioni, buoni fruttiferi, assicurazione sulla vita);
• Patrimonio Immobiliare al 31/12/2022 (visura catastale di tutti i fabbricati e terreni ubicati in Italia e debito residuo del mutuo per acquisto di immobili);
• Eventuale Targa di autoveicoli, motoveicoli superiori a 500 cc, navi o imbarcazioni da diporto intestati al nucleo familiare;
• Attività finanziaria posseduta all’estero.

Nel nostro articolo dedicato, trovi l’elenco completo dei documenti necessari per compilare correttamente il modulo l’ISEE.

In casi particolari, in base al tipo di prestazione da richiedere oppure alle particolari caratteristiche del nucleo familiare, occorre compilare la DSU integrale e fornire informazioni aggiuntive. È il caso anche di alcune tipologie specifiche di ISEE:

• ISEE “socio-sanitario”;
• ISEE “socio-sanitario residenze”;
• ISEE “università”;
• ISEE “minorenni con genitori non coniugati tra loro e non conviventi”.

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ISEE precompilato

Tra le varie opzioni c’è anche l’ISEE precompilato, ma cosa significa? Dal 2020 la normativa ISEE prevede la possibilità di effettuare la DSU precompilata, questa opzione è caratterizzata dalla presenza di dati precompilati forniti dall’Agenzia delle Entrate e dall’Inps, che vanno integrati con altri dati autodichiarati. Il servizio è disponibile direttamente sul sito dell’Inps, che mette a disposizione anche dei tutorial che spiegano le fasi necessarie per l’acquisizione dell’ISEE precompilato.

Quando vale la pena fare l’ISEE?

La richiesta della dichiarazione ISEE se è intenzione del cittadino per beneficiare di alcuni bonus o agevolazioni fiscali che prevedono dei requisiti reddituali (in questi casi si parla di ISEE obbligatorio) . Allo stesso modo, deve essere effettuata in caso di variazioni che possono avere un impatto sulla situazione economica del nucleo familiare, sia nel caso in cui le novità interessino i redditi sia nel caso in cui siano relative ai patrimoni.

Fonte: Idealista.it

La trasformazione dell’ex Istituto Scolastico Don Calabria, in via Cardinal Domenico Capranica, è il primo progetto PINQuA a partire e verrà terminato entro marzo 2026

ll Pnrr a Roma entra nella sua fase attuativa. Il primo progetto PINQuA (Programma Innovativo Nazionale per la Qualità dell’Abitare) a partire nella Capitale è la trasformazione dell’ex Istituto Scolastico Don Calabria, in via Cardinal Domenico Capranica, in zona Torrevecchia – Primavalle, in un complesso di edilizia residenziale pubblica. L’intervento, progettato dal Dipartimento Pau ed eseguito dal Dipartimento Csimu, ha un costo di circa 24 milioni di euro cofinanziato dal Piano Nazionale di Ripresa e Resilienza e darà vita a due nuove strutture ad alto efficientamento energetico destinate a diventare un plesso residenziale misto, con spazi per funzioni sociali e servizi comuni. Il termine dei lavori è previsto entro marzo 2026. Per capire qualcosa di più, idealista/news ha rivolto qualche domanda a Maurizio Veloccia, assessore all’Urbanistica di Roma Capitale.

Come cambierà l’ex Istituto Scolastico Don Calabria?

“Stiamo innanzitutto parlando di un immobile che purtroppo è stato abbandonato per tanti anni e poi occupato da varie persone in emergenza abitativa, quindi di un immobile degradato, fatiscente, che costituiva anche un elemento di grande insicurezza per il quartiere.

L’immobile cambierà intanto grazie a un investimento di oltre 24 milioni di fondi del Pnrr e si trasformerà in un nuovo edificio. Ci sarà una vera e propria sostituzione edilizia: al posto del vecchio edificio, che non aveva alcun tipo di caratteristica moderna e che è in fase di demolizione, ne nascerà uno molto moderno.

Un edificio progettato insieme all’Università ‘La Sapienza’, dal professor Alfonso Giancotti, che occuperà meno suolo rispetto a quello preesitente a terra. Ci sarà dunque recupero di suolo e non nuova occupazione di suolo. Verranno realizzate due palazzine di cinque piani che ospiteranno 71 alloggi. Ci saranno molti alloggi di edilizia economica e popolare, ma anche di housing sociale, e poi ci saranno delle progettualità sperimentali: due alloggi di co-housing e un alloggio destinato a giovani adulti disabili.

Ci saranno poi degli spazi a servizio della collettività. L’idea, quindi, è quella di dar vita a un complesso che non comprenda solo case, ma al piano terra anche servizi per il quartiere. Avremo poi degli spazi esterni che saranno completamente riqualificati. Ci sarà quindi anche un recupero della qualità urbana, dello spazio pubblico. Sulla corte avremo tutti gli spazi a servizio e poi un verde che potrà essere utilizzato ovviamente dai cittadini che abiteranno lì, ma anche dalla città, sarà quindi aperto al pubblico”.

Qual è l’obiettivo della nuova costruzione?

“Con questo intervento vorremmo cogliere due aspetti fondamentali:

il primo è eleminare una situazione di degrado e di abbandono; il secondo è quello di promuovere una vera e propria rigenerazione urbana, quindi non soltanto un rinnovamento edilizio.

Rigenerazione urbana significa non solo migliorare un aspetto esteriore di un luogo, ma anche la vita di chi ci abita. Tutto ciò si traduce in case che possano essere accessibili – quindi edilizia residenziale pubblica e housing sociale – per affrontare un problema della città e in servizi per cercare di migliorare la qualità della vita delle persone. Un grande obiettivo sociale, un’urbanistica sociale se vogliamo, non soltanto edilizia, non solo un rinnovamento edilizio”.

Quando è prevista la conclusione dei lavori?

“A differenza del passato, la previsione è obbligata e questa è un’altra grande sfida che abbiamo come Amministrazione. Dobbiamo infatti rendicontare entro giugno 2026 tutti i lavori della Commissione europea. Questa è un po’ una spada di Damocle, ma è anche uno sprone a non perdere tempo e a risolvere i problemi velocemente. C’è una grande tensione, ma anche un grande stimolo a fare bene, a fare in fretta e a cogliere l’opportunità di un finanziamento internazionale per realizzare un’opera così importante”.

La trasformazione dell’ex Istituto Scolastico Don Calabria in un complesso di edilizia residenziale pubblica rappresenta il primo progetto PINQuA. Quali sono gli altri progetti?

“Abbiamo un secondo progetto che abbiamo portato in approvazione in Giunta e che riguarda Tor Bella Monaca, dove ci sarà un’operazione non di demolizione e ricostruzione, ma di riqualificazione complessiva del comparto R5, un enorme comprensorio di oltre 1.200 appartamenti di proprietà comunale e che per tanti anni è stato abbandonato. Fortunatamente il comparto è vissuto, ci sono famiglie all’interno, ma in condizione precarie da un punto di visto della manutenzione.

Anche in questo caso faremo un’operazione non soltanto di riqualificazione edilizia, ma anche di trasformazione, perché andremo ad eliminare tutti i piani terra e a trasformarli in servizi per il territorio, con un’idea di rigenerazione che passa attraverso l’accostare alle case anche funzioni, servizi, luoghi di incontro e di aggregazione che purtroppo mancavano.

L’altra progettualità, ancora diversa, è quella dell’ex caserma di Porto Fluviale. Anche questa la realizziamo con fondi PINQuA, quindi sempre fondi del Pnrr. Si tratta di una situazione ancora diversa, perché abbiamo un immobile vincolato, quindi che non potrà essere demolito, ma che dovrà essere risanato con un restauro conservativo. Nella struttura ancora oggi ci sono cinquanta nuclei familiari, quindi l’operazione è ancora più complessa perché dobbiamo unire il lavoro di accompagnamento sociale di queste famiglie che sono ancora nell’immobile alla trasformazione dell’immobile stesso.

Si tratta di un’operazione molto importante e ancora più delicata. Stiamo completando il lavoro con i nostri servizi sociali e con il patrimonio per individuare le collocazioni alternative, perché non faremo operazioni di sgombero forzato, ma di accompagnamento sociale. Nel frattempo, abbiamo fatto un’enorme opera con il Ministero della Cultura, proprio perché si tratta un immobile vincolato, e con la Difesa, che lo ha ceduto gratuitamente all’Amministrazione Capitolina, quindi acquisiamo patrimonio. L’ex caserma di Porto Fluviale diventerà anch’essa un compendio di case popolari con servizi pubblici al piano terra”.

Il progetto di via Cardinal Domenico Capranica a Roma

Il progetto di trasformazione dell’ex Istituto Scolastico Don CalabriaRoma Capitale

La scorsa settimana è iniziata la demolizione dell’ex istituto scolastico Don Calabria di via Cardinal Domenico Capranica a Roma. L’intervento prevede la realizzazione di una nuova struttura formata da due palazzine. Come spiegato da una nota di Roma Capitale, la costruzione si affaccerà su una corte verde pubblica aperta verso via Cardinal Capranica, sarà delimitata per due lati dall’edificio residenziale, su un lato da alberature che schermeranno la viabilità carrabile e sul quarto dal parcheggio. Il nuovo sistema di abitazioni sarà suddiviso in 2 palazzine di 5 piani che ospiteranno 71 alloggi, con metratura variabile tra 45 e 145 mq, suddivisi in appartamenti e co-housing.

Le due nuove strutture saranno ad alto efficientamento energetico. La costruzione prevede inoltre un minore consumo di suolo rispetto all’impianto originario. Considerando che l’ex scuola si estende su una superficie di 3.245 mq e il nuovo plesso avrà un’estensione di 2.140 mq, sarà possibile utilizzare una parte del suolo oggi edificato, attrezzandolo con verde pubblico di quartiere, con un parcheggio, con attività sportive e attrezzature sociali di servizio.  

Per agevolare la mobilità e aumentare la sicurezza, infine, sarà realizzato il prolungamento di via Cardinal Domenico Capranica fino all’intersezione con via Boccea, in conformità con il Programma di Recupero Urbano “Primavalle Torrevecchia”.

Fonte: Idealista.it

Una rata del mutuo che cresce e si fa insostenibile a causa degli aumenti dei tassi di interesse? Un modo per abbassarla e pagare di meno è la surroga del mutuo. Cosa significa? Surrogare il mutuo vuol dire trasportare il proprio mutuo da una banca all’altra senza preoccuparsi della burocrazia nè dei costi, che vengono gestiti e sostenuti dalla nuova banca. Ma in quale banca conviene fare la surroga? Ecco la migliore offerta di oggi, 14 febbraio 2024.

1. I tassi dei mutui di oggi 14 febbraio 2024
2. Il miglior mutuo surroga di oggi 14 febbraio 2024
3. Trova gratis il mutuo ideale per te

I tassi dei mutui di oggi 14 febbraio 2024

Quali sono i tassi dei mutui oggi? Il 14 febbraio 2024 il tasso di riferimento per i mutui variabili non presenta movimenti di rilievo, mentre per quanto riguarda l’Eurirs si registrano lievi aumenti rispetto a due settimane fa. Nel dettaglio:

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Il miglior mutuo surroga di oggi 14 febbraio 2024

Con il servizio Confronta Mutui puoi confrontare le migliori offerte di mutuo disponibili in banca oggi, per trovare gratis quello migliore per te. Simulando la richiesta di un mutuo residuo da 100 mila euro di durata ventennale, per una casa situata a Roma, a tasso fisso, da parte di un impiegato a tempo indeterminato di 45 anni con reddito 2600 al mese, la migliore offerta di mutuo surroga del 14 febbraio 2024 è la seguente:

Credit Agricole: rata mensile 532 euro, Tan 2,55%, Taeg 2,65%, spese di istruttoria e perizia gratuite.

Trova gratis il mutuo ideale per te

Con il simulatore idealista/mutui è possibile calcolare la rata media del mutuo disponibile oggi in banca. Ipotizzando un prezzo dell’immobile di 200 mila euro e un capitale iniziale di 70 mila euro e una richiesta di 130 mila euro da rimborsare in 30 anni, il tasso variabile medio disponibile oggi è di 5,23 per cento con una rata di 716 euro mensili (escluse tasse e spese), per un costo totale inclusi gli interessi di 327.849 euro. Il tasso fisso medio disponibile oggi è invece del 3,80 per cento, con una rata di 605 euro mensili (escluse tasse e spese), per un costo totale inclusi gli interessi di 288.069 euro.

Fonte: Idealista.it

Convenzioni notarili per mutui -35,3%

Nel II trimestre 2023 sono 235.725 le convenzioni notarili di compravendita e le altre convenzioni relative ad atti traslativi a titolo onerosi per unità immobiliari. La variazione percentuale calcolata sul dato destagionalizzato è di -4,1% rispetto al trimestre precedente, mentre la variazione su base annua calcolata sul dato non destagionalizzato è di -16%. Lo ha reso noto l’Istat.

Nel confronto congiunturale l’abitativo segna variazioni percentuali negative in tutte le ripartizoni geografiche del Paese (Nord-ovest -5,9%. Nord-est -5,1%, Sud -4,1%, Centro -2,4%), fatta eccezione per le Isole che rimangono sostanzialmente stabili (+0,1%). Il settore economico è in diminuzione su tutto il territorio nazionale: nel Nord-ovest -5,4%, nelle Isole -3,2%, al Centro -3,0%, nel Sud -0,6% e nel Nord-est -0,4%.

Il 94% delle convenzioni stipulate riguarda i trasferimenti di proprietà di immobili a uso abitativo (221.514), il 5,7% quelli a uso economico (13.373) e lo 0,4% le convenzioni a uso speciale e multiproprietà (838). Rispetto al II trimestre 2022 le transazioni immobiliari diminuiscono del 16,7% nel comparto abitativo e dell’1,5% nell’economico.

A livello territoriale il settore abitativo segna, su base annua, variazioni percentuali negative in tutto il Paese: Nord-ovest -21,6%, Centro -17,8%, Sud -14,8%, Nord-est -13,8% e Isole -5,5%. Il settore economico diminuisce nel Nord-ovest (-6,5%), nel Centro (-6,4%) e nelle Isole (-4,2%), mentre aumenta nel Nord-est (+6,2%) e al Sud (+4,9%). Nel settore abitativo le compravendite si riducono sia nei grandi sia nei piccoli centri (rispettivamente -20,9% e -13,5%); in quello economico, diminuiscono nei grandi centri (-6,6%) e aumentano nei piccoli (+2,1%).

Compravendite I semestre 2023

Nel I semestre 2023 il mercato immobiliare, con 446.416 convenzioni notarili di compravendita, registra un andamento in ribasso rispetto allo stesso periodo del 2022 (-13,7%). Lo ha reso noto l’Istat.

La flessione interessa il settore abitativo (-14,4%), con variazioni negative superiori alla media nazionale nel Nord-ovest (-19,3%) e al Centro (-17%); pi? lieve il calo nel Nord-est -11,1%, Sud -10,2% e Isole -5,2%. Il settore economico è stabile a livello nazionale mentre registra un andamento differenziato per area geografica: segna una crescita al Sud (+5,2%) e nel Nord-est (+4,6%) e una contrazione al Centro (-4,2%), nel Nord-ovest (-3,1%) e nelle Isole (-1,8%).

Le convenzioni notarili per mutui, finanziamenti e altre obbligazioni con costituzione di ipoteca immobiliare (152.094 nel I semestre 2023) sono in forte calo (-33,3%). La diminuzione interessa soprattutto il Nord-ovest (-38,7%) e il Centro (-35,1%); più contenuta nel Sud -29,2%, Nord-est -28,1% e Isole -26,6%.

Convenzioni notarili per mutui

Le convenzioni notarili per mutui, finanziamenti e altre obbligazioni con costituzione di ipoteca immobiliare sono 78.512. La variazione percentuale calcolata sul dato destagionalizzato è di -7,3% rispetto al trimestre precedente, mentre la variazione su base annua calcolata sul dato non destagionalizzato è di -35,3%. Il calo interessa tutto il territorio su base sia congiunturale (Sud -9,5%, Nord-ovest -8,4%, Nord-est -7,6%, Isole -6,3% e Centro -3,9%) sia annua (Nord-ovest -40,6%, Centro -36,2%, Sud -32,5%, Nord-est -30,4%, Isole -27,6%, città metropolitane -39,5% e piccoli centri -31,7%).

Fonte: Idealista.it

L’affitto in nero espone a pesanti sanzioni, sia per il proprietario che per l’inquilino: ecco come regolarizzare il contratto.

L’affitto in nero può portare a sanzioni da non sottovalutare a carico del proprietario dell’immobile e del suo affittuario, poiché di fatto si tratta di evasione fiscale. La pratica di non regolarizzare tramite contratto gli accordi d’affitto è ancora largamente diffusa nel nostro Paese e, per questa ragione, il legislatore ha scelto la via di multe esemplari.

In caso di omessa registrazione del contratto d’affitto, e quindi suo mancato inserimento nella dichiarazione dei redditi del proprietario dell’immobile, si rischia infatti di dover corrispondere dal 120 al 240% dell’imposta originariamente dovuta. E, fatto non meno importante, si rischiano accertamenti fiscali fino ai cinque anni precedenti all’omessa regolarizzazione. È quindi sempre consigliato scegliere la via legale e, in caso di dubbi sulla produzione della relativa documentazione, approfittare di servizi guidati per la creazione del contratto d’affitto.

1. Cosa si intende per affitto in nero
2. Cosa rischia chi affitta senza contratto?
   • Cosa rischia il proprietario con un contratto d’affitto in nero?
   • Cosa rischia l’inquilino con un contratto d’affitto in nero?
3. Come si regolarizza un affitto in nero
4. Come si scopre o si denuncia un affitto in nero?
   • La denuncia dell’affitto in nero

Cosa si intende per affitto in nero

L’affitto in nero è la diffusa pratica che prevede la mancata registrazione del contratto d’affitto. In altre parole, il proprietario dell’immobile e il suo inquilino si accordano per evitare la sottoscrizione del contratto previsto per legge, allo scopo di eludere le imposte determinate sulla locazione. 

Per quanto questa usanza sia ancora abbastanza presente nel nostro Paese, l’omessa registrazione del contratto d’affitto è illegale. Di norma, proprietario e affittuario vi ricorrono per ottenere vari vantaggi:

• l’inquilino può ottenere un canone d’affitto più vantaggioso, che verrà corrisposto al proprietario in contanti, data l’impossibilità di usare altri metodi di pagamento tracciati;
• il proprietario può eludere la tassazione vigente sulla locazione poiché, non esistendo un regolare contratto d’affitto, l’accordo non viene reso noto al Fisco.

Eppure, quando si decide di approfittare di una locazione i nero, se ne sottovalutano i rischi. A partire dalle pesanti sanzioni che potrebbero essere comminate in caso di controlli.

Cosa rischia chi affitta senza contratto?

Affittare un immobile, senza però registrarne il regolare contratto d’affitto, è di fatto evasione fiscale. La disciplina sulla locazione è infatti fortemente regolamentata in Italia, in particolare dalla Legge 431/98, sottoposta a revisione nel 2005 proprio per introdurre pesanti sanzioni nel tentativo di limitare il fenomeno degli affitti in nero.

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Ma quali sono i rischi a cui ci si espone, accordandosi per un affitto senza la dovuta registrazione? A essere esposto maggiormente è il proprietario dell’immobile, sul quale penderanno le multe più gravose, tuttavia nemmeno l’inquilino ne è esente.

Cosa rischia il proprietario con un contratto d’affitto in nero?

Sono diversi i rischi a cui il proprietario di un immobile si espone non regolarizzando il contratto d’affitto, sia dal punto di vista fiscale che, ancora, da quello più pratico. Partendo proprio dagli accertamenti che il Fisco potrebbe condurre, il locatore colto in flagrante può ricevere pesanti sanzioni:

• una sanzione dal 120 al 240% dell’imposta di registro dovuta se il contratto d’affitto non viene registrato o, ancora, viene registrato dopo i 30 giorni previsti per legge;
• una sanzione dal 60 al 120% dell’imposta non versata, se il reddito da locazione non è stato specificato in sede di dichiarazione dei redditi;
• una sanzione tra il 90 e il 180% dell’imposta dovuta, quando viene dichiarato un importo inferiore a quello a cui ci si è effettivamente accordati per l’affitto.

Oneri e multe non rappresentano, tuttavia, l’unico intoppo a cui il proprietario si espone con un affitto in nero. Vi sono infatti altre ragioni che rendono il contratto d’affitto un vero e proprio strumento di tutela:

• in caso di inquilino moroso, il proprietario dell’immobile non potrà avvalersi delle procedure di sfratto, poiché il contratto non esiste;
• la scoperta di un accordo in nero espone il proprietario non solo alle sanzioni per l’anno in corso, ma a controlli fiscali da parte dell’Agenzia delle Entrare fino ai 5 anni precedenti.

Cosa rischia l’inquilino con un contratto d’affitto in nero?

Sebbene le conseguenze più gravose di un accordo in nero ricadano soprattutto sul proprietario dell’immobile, l’inquilino non potrà considerarsi esente. Anche su quest’ultimo ricadono infatti oneri fiscali:

• l’imposta di registro;
• l’IRPEF.

Scoperto un affitto in nero, l’Agenzia delle Entrate potrebbe richiedere all’inquilino di corrispondere le imposte omesse e le relative sanzioni: per quanto riguarda l’imposta di registro, sono le medesime che vengono applicate al proprietario.

Anche in questo caso, vi sono dei rischi ulteriori rispetto agli oneri fiscali. Ad esempio:

• l’inquilino privo di contratto è ovviamente anche privo di tutele. Ad esempio, il proprietario potrebbe intimare la liberazione dei locali senza preavviso e, ovviamente, senza il rispetto di nessuna scadenza normalmente prevista per legge;
• l’assenza del contratto impedisce di accedere ai bonus oggi disponibili per calmierare i costi degli affitti;
• anche in questo caso, la scoperta di un accordo irregolare espone a controlli fiscali fino ai 5 anni precedenti.

Come si regolarizza un affitto in nero

Fortunatamente, per i proprietari e gli inquilini che dovessero decidere di tornare sui propri passi, vi è la possibilità di regolarizzare un affitto in nero, con la registrazione di un regolare contratto d’affitto. Il nostro ordinamento prevede infatti l’istituto del cosiddetto ravvedimento operoso.

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Di norma, la registrazione del contratto d’affitto deve avvenire entro 30 giorni dalla sua effettiva sottoscrizione, con apposita comunicazione all’Agenzia delle Entrate. Per questa ragione, nel caso di registrazione tardiva – e quindi di regolarizzazione – sarà comunque necessario corrispondere una sanzione. Tuttavia, l’entità della multa sull’imposta di registro è decisamente ridotta rispetto ai casi già enunciati, quando si opta per il ravvedimento operoso:

• 6% dopo i primi 30 giorni;
• 12% dopo 90 giorni;
• 15% a un anno;
• 17,14% superato l’anno;
• 20% dopo i due anni.

A queste va aggiunta una sanzione del 24%, qualora la regolarizzazione fosse avvenuta a seguito della constatazione della violazione, ovvero quando l’affitto in nero viene scoperto da parte dalle autorità preposte. Naturalmente, per evitare futuri intoppi, il contratto dovrà essere stilato secondo quando previsto dalla legge: può quindi essere utile confrontare dei modelli di contratto d’acquisto precompilati.

Come si scopre o si denuncia un affitto in nero?

L’esistenza di un accordo di affitto in nero può essere scoperta direttamente dalle autorità preposte per i controlli fiscali o, ancora, denunciata alle stesse.

Nel primo caso, l’Agenzia delle Entrate potrebbe decidere di avviare dei controlli sulla base di una sospetta evasione fiscale. Ad esempio, il proprietario dell’immobile potrebbe avere a disposizione sul conto corrente una somma di denaro non congrua rispetto a quanto dichiarato al Fisco o, ancora, potrebbe depositare di frequente sul conto somme ricevute in contanti. In caso di mancata corrispondenza tra reddito effettivo e dichiarato, potrebbero scattare i relativi accertamenti.

Più complessa, invece, è la situazione in cui è l’inquilino a muoversi per denunciare la mancata registrazione del contratto.

La denuncia dell’affitto in nero

Per denunciare un affitto in nero, l’inquilino – o, ancora, chiunque sia a conoscenza dell’irregolarità, come ad esempio un vicino di casa – può procedere:

• presso la Guardia di Finanza;
• all’Agenzia delle Entrate, anche anonimamente.

Sarà tuttavia necessario presentare delle prove di quanto si asserisce, affinché l’effettiva esistenza di un accordo non registrato venga confermata:

• una copia del contratto d’affitto non registrato, in caso sia stato scritto;
• i bonifici dei versamenti per il canone o, ancora, eventuali altri prove dei pagamenti, come le copie degli assegni;
• le bollette intestate all’affittuario, che confermano di fatto risieda presso l’immobile privo di contratto.

A seguito della denuncia, l’inquilino può regolarizzare la sua posizione corrispondendo l’imposta di registro. Dopodiché, potrà richiedere che il contratto venga convertito e regolarizzato secondo i termini di legge – ad esempio un “4+4” oppure un “3+2” – e l’eventuale restituzione dei canoni extra versati.

Fonte: Idealista.it

Tante le novità introdotte sulle locazioni brevi e per finalità turistiche. Sanzioni per chi non rispetta le nuove regole

Il “Decreto Anticipi” (Decreto-legge 18/10/2023, n. 145, convertito in Legge 15/12/2023 n. 191), introduce importanti novità nel settore degli affitti brevi, che avranno importanti effetti per inquilini/consumatori e proprietari di immobili, ma anche per le grandi piattaforme di intermediazione, come Airbnb, Booking e altri.

1. Le novità introdotte dal Decreto Anticipi
2. Codice Identificativo Nazionale
3. Tempi di entrata in vigore del CIN
4. Obblighi di sicurezza 
5. Obbligo di SCIA
6. La cedolare secca al 26% 

Le novità introdotte dal Decreto Anticipi

L’art. 13-ter del Decreto Anticipi prevede le seguenti novità:

1. Assegnazione del Codice Identificativo Nazionale (CIN): Il Ministero del Turismo assegnerà un CIN alle unità immobiliari destinate a contratti di locazione per finalità turistiche, comprese le locazioni brevi, e alle strutture turistico-ricettive alberghiere ed extralberghiere.
2. Esposizione e Indicazione del CIN: I locatori sono tenuti a esporre il CIN all’esterno dello stabile e ad indicarlo in ogni annuncio pubblicato, con obblighi simili per gli intermediari immobiliari e i gestori di portali telematici.
3. Obblighi di comunicazione e di Sicurezza: Tutte le unità immobiliari ad uso abitativo destinate alla locazione turistica dovranno essere dotate di dispositivi per la rilevazione di gas combustibili e monossido di carbonio, nonché di estintori portatili. Introdotto inoltre l’obbligo di SCIA (segnalazione certificata di inizio attività) presso lo sportello SUAP del Comune di ubicazione
4. Sanzioni: Vengono stabilite sanzioni pecuniarie per l’assenza del CIN (da 800 a 8000 euro), per la mancata esposizione del CIN (da 500 a 5000 euro), per la mancata presentazione della SCIA (da 2000 a 10mila euro) e per la locazione di unità immobiliari prive dei requisiti di sicurezza (da 600 a 6000 euro per ogni violazione accertata).

Codice Identificativo Nazionale

Il CIN non è una novità assoluta. Già prima del Decreto Anticipi era previsto da diverse leggi regionali. Ora diventa obbligatorio e univoco su tutto il territorio nazionale, per tracciare tutti i proprietari di strutture abitative in affitto breve. Il codice identificativo nazionale, oltre ad essere uno strumento di tutela della concorrenza e della trasparenza del mercato, mira anche a contrastare le forme irregolari di ospitalità e il fenomeno dell’evasione fiscale. 

Il codice sarà assegnato dal Ministero del Turismo, previa presentazione in via telematica di un’istanza da parte di chi concede in locazione unità immobiliari ad uso abitativo destinate a contratti di locazione per finalità turistiche o unità immobiliari ad uso abitativo destinate alle locazioni brevi (sottoscritti ai sensi dell’art. 4, D.L. n. 50/2017), ovvero del soggetto titolare della struttura turistico ricettiva alberghiera o extra alberghiera.

È prevista una particolare procedura di “ricodificazione” per le regioni e delle province autonome di Trento e di Bolzano che hanno attivato procedure di attribuzione di specifici codici identificativi.

Ai sensi del comma 3 dell’art. 13-ter del D.L. n. 145/2023, il CIN è assegnato dal Ministero del turismo, previa presentazione in via telematica di un’istanza da parte del locatore ovvero del soggetto titolare della struttura turistico-ricettiva, corredata di una dichiarazione sostitutiva, attestante i dati catastali dell’unità immobiliare o della struttura e, per i locatori, la sussistenza dei requisiti richiesti dallo stesso articolo 13-ter.

È obbligatorio esporre il CIN all’esterno dello stabile in cui è collocato l’appartamento in affitto; è obbligatorio inoltre indicare il CIN in ogni annuncio ovunque pubblicato e comunicato, anche online.

L’assenza del CIN sarà punita con la sanzione pecuniaria da 800 a 8.000 euro, in relazione alle dimensioni della struttura o dell’immobile. La mancata esposizione e indicazione verrà invece punita con la sanzione pecuniaria da 500 a 5.000 euro, in relazione alle dimensioni della struttura o dell’immobile, per ciascuna struttura o unità immobiliare per la quale fosse accertata la violazione e con la sanzione dell’immediata rimozione dell’annuncio irregolare.

Tempi di entrata in vigore del CIN

L’entrata in vigore delle nuove norme non sarà immediata. Le disposizioni richiedono ulteriori interventi del Governo. Infatti, entro 30 giorni dall’entrata in vigore è necessario un decreto del Ministero del Turismo per definire le regole di interoperabilità tra banche dati nazionali e regionali per la ricodificazione e/o assegnazione del nuovo CIN nazionale.

Infine la legge entra in vigore definitivamente dopo 60 giorni dalla pubblicazione in Gazzetta Ufficiale dell’avviso di entrata in funzione della Banca Dati Nazionale e del portale per l’assegnazione del CIN.

Obblighi di sicurezza 

Le unità immobiliari ad uso abitativo oggetto di locazione, per finalità turistiche o con locazioni brevi (stipulate ai sensi dell’articolo 4 del D.L. n. 50/2017), gestite nelle forme imprenditoriali, devono munite dei requisiti di sicurezza degli impianti, come prescritti dalla normativa statale e regionale vigente.

In ogni caso, tutte le unità immobiliari devono essere dotate di dispositivi per la rilevazione di gas combustibili e del monossido di carbonio funzionanti nonché di estintori portatili a norma di legge da ubicare in posizioni accessibili e visibili, in particolare in prossimità degli accessi e in vicinanza delle aree di maggior pericolo e, in ogni caso, da installare in ragione di uno ogni 200 metri quadrati di pavimento, o frazione, con un minimo di un estintore per piano.

L’assenza di tali requisiti sarà punita con la sanzione pecuniaria da 600 a 6.000 euro per ciascuna violazione accertata.

Anche questo nuovo obbligo non è immediato. Entrerà in vigore, infatti, entro 60 giorni della pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale dell’avviso attestante l’entrata in funzione della banca dati nazionale e del portale telematico del Ministero del Turismo per l’assegnazione del CIN.

Obbligo di SCIA

È previsto infine che chiunque, direttamente o tramite intermediario, eserciti l’attività di locazione per finalità turistiche o locazioni brevi, in forma imprenditoriale, è soggetto all’obbligo di segnalazione certificata di inizio attività (SCIA), presso lo sportello unico delle attività produttive (SUAP) del comune del territorio in cui è svolta l’attività. L’assenza di tale segnalazione sarà punita con la sanzione pecuniaria da 2.000 a 10.000 euro, in relazione alle dimensioni della struttura o dell’immobile.

La cedolare secca al 26% 

Anche la Legge di Bilancio 2024, in vigore dal 1° gennaio, introduce importanti novità per le locazioni brevi.

In dettaglio, è stata aumenta dal 21 al 26 per cento l’aliquota di imposta in forma di cedolare secca, applicabile ai redditi derivanti dai contratti di locazione breve stipulati da persone fisiche, in caso di destinazione alla locazione breve di più di un appartamento per ciascun periodo d’imposta.

Inoltre, la stessa norma 2024 ha modificato l’articolo 4, comma 5-bis, del Dl 50/2017 in tema di obblighi previsti per le locazioni brevi a carico dei soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliari.

Nel dettaglio, si prevede che, per i soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero che gestiscono portali telematici, qualora incassino o intervengano nel pagamento dei canoni relativi ai contratti in questione, la ritenuta venga operata a titolo di acconto. 

Infine, si modificano le modalità di adempimento agli obblighi derivanti dalla disciplina fiscale sulle locazioni brevi distinguendo tra soggetti residenti fuori dall’Unione Europea, a seconda del fatto che dispongano o meno di una stabile organizzazione in uno Stato membro, e soggetti residenti nell’Unione Europea che non dispongano di una stabile organizzazione in Italia.

Di fatto si distinguono quattro categorie:

• intermediari non residenti con stabile organizzazione in Italia.
• intermediari residenti nell’Ue privi di stabile organizzazione in Italia.
• intermediari residenti fuori dall’Ue con stabile organizzazione in uno Stato Ue.
• intermediari residenti fuori dall’Ue privi di stabile organizzazione in uno Stato Ue.

Fonte: Idealista.it

Dopo le modifiche normative introdotte al superbonus nel 2023, il superbonus nel 2024 ha ormai cambiato volto. Accantonata (quasi del tutto) la detrazione al 110% e persa la speranza di una proroga, adesso il bonus più criticato e ambito del panorama edilizio torna con nuove percentuali di detrazione e nuovi requisiti. Vediamo come funziona il superbonus nel 2024 per le diverse tipologie immobiliari, come condomini e villette, e quali sono le novità e le ultime notizie anche per la cessione del credito e lo sconto in fattura.

1. Addio alla proroga nel 2024
2. Superbonus 2024 al 110%
3. Percentuale al 70% per i condomini
4. Unifamiliari e villette
5. Superbonus 2024, il fondo per i cittadini con ISEE basso
6. Sconto in fattura e cessione del credito per il superbonus 2024
7. Plusvalenza superbonus 2024
   • Quali sono i bonus 2024?

Addio alla proroga nel 2024

L’ultimo intervento normativo, il decreto salva superbonus (approvato dalla Camera senza nessuna modifica), non ha in realtà salvato la detrazione così com’era stata formulata dal governo Conte. È infatti stata cancellata ogni speranza di proroga nel 2024 del superbonus al 110%. 

Al posto della proroga è arrivata invece una sanatoria per i lavori avviati nel 2023 nel rispetto dei termini relativi alla normativa sul “Superbonus 110%”, sarà riconosciuto il credito d’imposta per tutti lavori realizzati e asseverati al 31 dicembre 2023; per le opere ancora da effettuare, a partire dal 1° gennaio 2024 si confermano le percentuali previste a legislazione vigente (ovvero la detrazione al 70%) 

Superbonus 2024 al 110%

Il superbonus al 110% rimarrà solo per gli interventi realizzati sugli immobili presenti nelle zone sismiche, per cui l’antica detrazione resta in vigore fino al 2025. Il superbonus 110% nelle zone colpite da eventi sismici, verificatasi a partire dal 1º aprile 2009, per cui sia stato dichiarato lo stato di emergenza, rimarrà infatti invariato.

Per questi immobili, inoltre, resta la possibilità di usufruire della detrazione in dichiarazione dei redditi e in alternativa per la cessione del credito o lo sconto in fattura. È però esclusa la possibilità di cedere l’agevolazione per i lavori di demolizione e ricostruzione degli edifici localizzati nelle zone sismiche 1, 2 e 3, se non è stato richiesto entro il 30 dicembre 2023 il titolo abilitativo.

Percentuale al 70% per i condomini

Se nel 2023 il superbonus per i condomini era sceso dal 110% al 90% per tutti i lavori che rispettavano i requisiti, quest’anno la detrazione del bonus scende ancora al 70%. Nel 2025 la percentuale di detrazione scenderà al 65%.

La stessa percentuale del 70% vale anche per 

• le ONLUS classiche
• le ASP
• le IACP (istituti autonomi case popolari)
•  cooperative di abitazione a proprietà indivisa
• le persone fisiche al di fuori dell’esercizio dell’attività di impresa

Scadenza diversa per il superbonus per le ONLUS che svolgono attività socio-sanitaria e assistenziale che potranno invece beneficiare del superbonus 110 fino al dicembre 2025 sempre e quando gli immobili oggetti dei lavori del superbonus rientrino nelle categorie B1, B2 e D4 e i membri del CDA non percepiscano compensi né indennità di carica.

Unifamiliari e villette

La fine del 2023 è stata anche la fine del superbonus per le villette e le case unifamiliari, per queste tipologie immobiliari non è previsto infatti un superbonus 2024. La detrazione al 110%  era stata infatti prorogata fino al 31 dicembre 2023 solo per chi alla data del 30 settembre 2022 avesse completato il 30% dei lavori.

Per chi ha avviato i lavori nel 2023 è stata invece prevista una detrazione del 90%,solo però in presenza di determinati requisiti, ovvero per la riqualificazione di un immobile adibito ad abitazione principale, per una famiglia con un reddito ISEE non superore a 15000 e detentrice di un reale diritto di godimento dell’immobile.

Per tutti gli altri invece sarà possibile usufruire dei bonus per la casa del 2024 che ancora rimangono in vigore. Come illustrato in precedenza, il superbonus 110% nel 2024 sopravvive solo per le case unifamiliari colpite dal sisma del centro Italia.

Superbonus 2024, il fondo per i cittadini con ISEE basso

Nel dl n 212/2023 è stato istituito un fondo per i cittadini con un ISEE fino a 15000 euro che hanno realizzato entro il 31 dicembre 2023 almeno il 60% dei lavori. Il fondo vale per le spese sostenute dal 1º gennaio al 31 ottobre 2024 e serve a compensare la differenza tra la precedente aliquota del 110% e quella attuale fissata nella misura del 70%.

Il contributo che non concorre alla formazione della base imponibile, verrà erogato dall’Agenzia delle Entrate con modalità che seranno adottate con un decreto del Ministero dell’Economia e delle Finanze, entro 60 giorni dall’entrata in vigore del provvedimento. 

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Sconto in fattura e cessione del credito per il superbonus 2024

Nel 2024 non sarà possibile usufruire della cessione del credito e dello sconto in fattura per il superbonus, possibilità che era stata introdotta dal decreto Rilancio. 

Gli unici casi in cui lo sconto in fattura e la cessione del credito sono consentiti anche nel 2024 è per i lavori in corso per i quali, alla data del 16 febbraio 2023, siano stati presentati i titoli abilitativi necessari alla realizzazione degli interventi o nel caso si tratti di lavori di edilizia libera siano stati effettuati i pagamenti o sottoscritti gli accordi per la fornitura dei beni da installare.

Plusvalenza superbonus 2024

Una novità importante per il superbonus nel 2024 è stata introdotta dall’ultima legge di bilancio.  La normativa prevede che sarà tassata al 26% la plusvalenza ottenuta rivendendo una casa che è stata ristrutturata con il superbonus 110. Si tratta di spese che non sono state realizzate dal venditore perché a carico dello Stato, ma che hanno consentito un notevole aumento di valore dell’immobile. In questo modo si vuol evitare che si faccia speculazione con il superbonus.

Quali sono i bonus 2024?

Detto addio, o quasi, al superbonus nel 2024, i conribuenti potranno continuare a beneficiarsi di altri bonus per la casa nel 2024. Quest’anno infatti sono ancora previste le seguenti agevolazioni:

• ecobonus
• bonus ristrutturazione
• bonus infissi
• sismabonus
• bonus verde
• bonus mobili
• bonus barriere architettoniche

Fonte: Idealista.it

A gennaio, i prezzi degli affitti continuano a salire, registrando un incremento mensile dell’1,9%, portando il prezzo al metro quadro a 12,8 euro al mese. Rispetto all’anno precedente, si osserva un significativo aumento delle richieste dei proprietari pari al 14,6%, come indicato nell’ultimo rapporto sui prezzi delle locazioni pubblicato da idealista, il portale immobiliare leader per sviluppo tecnologico in Italia.

Regioni

La tendenza al rialzo dei canoni di affitto si è manifestata in tutte le regioni italiane, ad eccezione di Basilicata (-2,6%), Valle d’Aosta (-2,4%), Calabria (-2%) e Piemonte (-0,3%). I maggiori incrementi sono stati osservati in Molise (3,8%), Trentino-Alto Adige (3,6%), Lombardia e Toscana (entrambe con un aumento del 3,5%), superando così la media nazionale dell’1,9%. Anche in Sardegna (2,8%), Veneto (2,7%), Campania (2,6%) ed Emilia-Romagna (2,5%) si sono registrati aumenti superiori alla media. Il resto delle regioni hanno evidenziato incrementi che variano dall’1,6% del Lazio allo 0,1% delle Marche.

In termini di prezzi, la Valle d’Aosta si conferma come la regione con i canoni di locazione più elevati con 18,7 euro al metro quadro, seguita immediatamente dalla Lombardia con 18,5 euro/m². Richieste superiori alla media nazionale di 12,8 euro al mese si osservano anche in Toscana (16,8 euro/m²), Trentino-Alto Adige (14,5 euro/m²) ed Emilia-Romagna (13,6 euro/m²). Negli altri territori, i prezzi variano dai 12,3 euro al mese del Lazio ai 6,3 euro del Molise, posizionando quest’ultimo come la regione con le locazioni più accessibili in Italia.

Province

Prevalenza di aumenti nella maggior parte delle 104 province monitorate da idealista, tra cui spiccano quelli a doppia cifra di Vercelli (17,4%) e Rimini (10,8%). Trentatré aree hanno mostrato incrementi superiori alla media nazionale dell’1,9%, con variazioni che spaziano dal 7,5% di Foggia al 2% di Parma. Al contrario, i cali più marcati si sono concentrati a Fermo (-10,5%), Rovigo (-6,9%), Grosseto (-6,5%), Benevento (-5,6%) e Reggio Calabria (-5,1%). Altri decrementi coinvolgono 30 province, con variazioni che spaziano dal 5% registrato a Massa Carrara al più modesto ribasso riscontrato a Taranto, Novara e Ancona (-0,1% ognuna delle tre province).

Per quanto riguarda i prezzi medi dei canoni di affitto provinciali, Lucca spicca come l’area più costosa, con 28 euro al metro quadro. Seguono da vicino Belluno (27,7 euro/m2), Rimini (22,5 euro/m2), e Milano (22,3 euro/m2), tutte con canoni superiori ai 20 euro mensili. Le restanti 100 province presentano prezzi che variano dai 19,3 euro mensili di Firenze ai 4,5 euro di Enna, la provincia con i canoni di locazione più accessibili in Italia.

Capoluoghi

Anche nei capoluoghi di provincia, l’andamento positivo è stato confermato nell’80% dei centri monitorati (68 città con un campione statistico rappresentativo). Le migliori performance sono state osservate a Siena (con un aumento del 6,1%), Trento e Latina (entrambe con un incremento del 5,1%), Lecco (con un aumento del 4,8%) e Napoli (con un incremento del 5,4%). Al contrario, si sono registrati cali più significativi a Modena (-4,4%), Pisa (-4,2%) e Pavia (-3,9%).

Dopo un ulteriore aumento del prezzo di richiesta del 2,9% nell’ultimo mese, Milano ha raggiunto il suo picco storico, con un prezzo medio di affitto che ha raggiunto i 23,6 euro al metro quadro, confermando così la sua posizione come la città con gli affitti più alti d’Italia. A seguire, troviamo Venezia (con 18,1 euro/m²), Bologna (con 16,8 euro/m²), Bolzano (con 15,3 euro/m²) e Roma (con 15,1 euro/m²). Al contrario, il capoluogo più conveniente risulta essere Caltanissetta (con 4,7 euro/m²), seguito da Vibo Valentia (con 5 euro/m²) e Reggio Calabria (con 5,5 euro/m²).

L’indice dei prezzi degli immobili idealista
Per la realizzazione dell’indice dei prezzi degli immobili di idealista vengono analizzati i prezzi di offerta basati sui metri quadri costruiti (a corpo) pubblicati dagli inserzionisti della piattaforma. Le inserzioni atipiche e le inserzioni con prezzi fuori mercato vengono eliminate dalle statistiche. Includiamo la tipologia di case unifamiliari (ville) e scartiamo immobili di qualsiasi tipologia che non hanno ottenuto interazioni da parte degli utenti per molto tempo. I dati finali vengono generati utilizzando la mediana di tutte le inserzioni valide in ciascun mercato.

Fonte: Idealista.it

Negli ultimi anni, l’evoluzione dei modelli abitativi ha evidenziato una crescente domanda di soluzioni flessibili e adattabili alle mutevoli esigenze dei cittadini. In questo contesto, gli affitti transitori rappresentano una risposta efficace per coloro che desiderano evitare impegni pluriennali, offrendo una durata massima di 18 mesi. Secondo l’Ufficio Studi di idealista, il portale immobiliare leader per sviluppo tecnologico, l’offerta di questo genere di prodotti ha registrato una significativa crescita, rappresentando ora il 20% dello stock annunciato su idealista.

Rispetto al 2022, l’offerta degli affitti transitori è aumentata del 28%, mentre il segmento della locazione classica che ha registrato una diminuzione dell’1% consolidando un calo notevole osservato nell’ultimo quinquennio (-42,8% di annunci di affitto da 2019 ad oggi). In sette capoluoghi e sedici province, l’affitto temporaneo ha persino superato l’offerta “classica”.

Particolarmente significativa è la distribuzione geografica di questa tendenza. In luoghi come Massa Carrara e Venezia, rispettivamente il 91% e l’88% dell’offerta è per l’affitto stagionale. Seguono Rimini (69%), Livorno (58%), Cagliari (54%), Firenze (52%) e Pesaro (51%). Le province con la maggiore penetrazione di questo genere di prodotto vanno dall’83% di Savona al 51% di Oristano, con una particolare incidenza nei mercati della Liguria e della Toscana.

Al contrario, nelle aree meno stressate questa modalità temporanea è scarsamente presente, con un’offerta inferiore al 5%. Esempi di ciò includono Nuoro, Gorizia, Sondrio, Lodi, Ascoli Piceno, così come le province di Biella e Benevento, che si fermano al 4% dell’offerta.

Aumento vertiginoso del volume di affitti transitori nei principali capoluoghi italiani

Tra i grandi mercati, il maggiore aumento dell’offerta temporanea si è avuto a Bologna, che ha registrato il 172% in più rispetto a un anno fa, seguita da Milano (147%), Bari e Firenze (entrambe 76%). A Torino, invece, l’offerta di affitti temporanei è cresciuta del 19% negli ultimi 12 mesi, mentre è aumentata del 7% a Napoli. Roma è in controtendenza con una variazione negativa del 6%.

Incrementi di portata eccezionale o apparentemente anomali dell’offerta di questo tipo si sono verificati nei piccoli mercati dove questo fenomeno era finora praticamente inesistente e dove la comparsa di un numero esiguo di annunci ha causato aumenti molto marcati. È il caso di Pordenone e Aosta, entrambe con un balzo del 500%, seguite da Cosenza (300%), Caltanissetta (250%) e Cagliari (223%) dove l’offerta si è più che triplicata. Al contrario, in trentasei capoluoghi gli affitti temporanei si sono ridotti quest’anno: Nuoro (-100%), Belluno (-75%), Lodi (-67%), Trieste e Terni (entrambe -54%). Dimezzata l’offerta anche a Biella e Asti (entrambe -50%).

La locazione classica continua a calare

Parallelamente alla crescita dell’offerta di affitti temporanei, l’affitto classico segna ancora un lieve calo nell’ultimo anno (-1%), per un quadro che appare piuttosto contrastato, con 47 centri in calo e 59 in incremento; solo Cosenza non presenta variazioni rispetto a 12 mesi fa.

Nei principali mercati il calo maggiore spetta a Roma (-39%), seguita da Napoli e Genova, rispettivamente -35% e -33%. All’opposto Milano (45%), Bologna (15%) e Torino (5%) hanno visto la loro offerta aumentare. Tra le altre città i maggiori cali spettano a Belluno (-59%), seguita da Trieste (-58%) e Sondrio (-52%), mentre gli aumenti maggiori si sono verificati a Ferrara (90%), Brindisi (82 %) e Gorizia Cuenca 81%).

Secondo Vincenzo De Tommaso, Responsabile Ufficio Sudi di idealista: “L’aumento degli affitti transitori è un fenomeno in particolare espansione dalla pandemia, con molti proprietari che avevano originariamente destinato le loro proprietà all’affitto turistico ora orientati verso il settore residenziale. Questa transizione rispecchia una crescente domanda di flessibilità da parte di varie fasce della popolazione attiva, tra cui studenti universitari, lavoratori stagionali e coloro che si trovano in trasferimento per motivi di formazione.L’opportunità offerta dagli affitti transitori ha permesso ai locatari di ottenere un ritorno economico più significativo rispetto agli affitti tradizionali, oltre alla possibilità di recuperare l’uso dell’immobile per esigenze personali. Questa flessibilità rappresenta un elemento chiave nella decisione di molti proprietari di abbracciare questa modalità di locazione.

Metodologia d’analisi

Dati raccolti e analizzati da idealista/data, la proptech di idealista che fornisce informazioni a un pubblico professionale per facilitare il processo decisionale strategico, sia in Spagna, Italia e Portogallo. Utilizza tutti i parametri del database idealista di ciascun Paese, così come altre fonti di dati pubbliche e private per offrire servizi di valutazione, investimento, acquisizione e analisi di mercato.

Cos’è l’affitto transitorio?

Il contratto di locazione transitorio, regolato dalla legge 431/1998, è un accordo impiegato per l’affitto di un immobile ad uso abitativo per un periodo di tempo limitato e per esigenze abitative temporanee non turistiche. Questo tipo di contratto di locazione è particolarmente vantaggioso per studenti universitari e lavoratori che necessitano di trascorrere un breve periodo fuori dalla loro città di residenza per motivi di studio o lavoro.

Il contratto di locazione transitorio ha una durata minima di 1 mese e massima di 18 mesi. Rispettare le tempistiche stabilite dalla legge è fondamentale per evitare di incorrere nella nullità dell’accordo, il quale va registrato solo se si superano i 30 giorni di locazione. Per redigere questo tipo di contratto di locazione, il modello da utilizzare è quello predisposto dalla Ministero dei Trasporti e delle Infrastrutture

Fonte: Idealista.it