L’Istat ha reso noti i dati sull’inflazione rilevata a febbraio 2024, che fa registrare un + 0,8% rispetto a 12 mesi fa. L’indice FOI cresce quasi allo stesso passo dell’indice nazionale dei prezzi al consumo (0,7%). Questo si tradurrà in un aumento, seppur contenuto rispetto a quanto accadeva qualche mese fa, per i canoni di locazione degli inquilini che hanno il rinnovo annuale dell’affitto. In media, in Italia, si dovranno pagare circa 6 euro in più al mese (e 72 euro all’anno). Scopriamo quanto aumentano gli affitti a seconda delle diverse città italiane.
Il peso dell’inflazione, per chi ha l’adeguamento dei canoni di locazione annuale, si traduce in uno degli effetti più tangibili per le finanze delle famiglie italiane con questa tipologia di contratto d’affitto. Gli aumenti più rilevanti sono quelli con cui dovranno fare i conti gli inquilini milanesi, che vedranno aumentare l’affitto mensile di 13 euro in più al mese rispetto allo scorso anno. A Roma, invece, l’incremento mensile sarà di 8 euro in media.
È il quadro che emerge da un’analisi di idealista, portale leader per sviluppo tecnologico in Italia, che ha calcolato quanto inciderà l’aumento dell’inflazione sull’adeguamento dei contratti di locazione di un trilocale in base all’Indice dei prezzi al consumo aggiornato e pubblicato dall’Istat. L’aumento dell’inflazione incide direttamente sui contratti di locazione legati all’indice FOI, ovvero quelli che prevedono la formula di durata 4+4.
Il report si concentra sull’analisi della media dei canoni di locazione richiesti negli annunci di trilocali in affitto pubblicati su idealista. Per lo studio, infatti, è stato scelto questo taglio immobiliare nello specifico perché si tratta di quello più richiesto dalle famiglie, la categoria su cui l’aumento dell’inflazione pesa maggiormente.
In Italia, l’affitto per una casa con tre stanze, secondo quanto rilevato nel mese di febbraio 2023, era di 700 euro al mese. Gli inquilini che hanno l’adeguamento annuale calcolato con l’indice di inflazione FOI di febbraio 2024, quindi, dovranno pagare 6 euro in più al mese in media, ma con distinzioni, anche significative, a seconda dell’area geografica.
La situazione, infatti, cambia sensibilmente a seconda della città presa in esame (il report si è concentrato esclusivamente sui capoluoghi e non sulle province per via di una base dati molto più consistente) e della media dei canoni cittadini.
Gli inquilini che subiranno gli aumenti più marcati dei canoni di locazione sono quelli di Milano (+13 euro al mese e 156 euro in più all’anno). Dato facilmente immaginabile, se si considera che il capoluogo lombardo risulta stabilmente anche quello in cui si registra la media degli affitti più cara d’Italia.
Aumentano di 9 euro al mese (108 all’anno) gli affitti per gli inquilini che hanno il rinnovo annuale del canone di locazione residenti a Venezia. Mentre a Bologna, Bolzano, Firenze, Roma e Como gli aumenti saranno di circa 8 euro al mese (e 96 all’anno).
Tra i capoluoghi del Sud, si segnalano gli aumenti di 6 euro al mese che si registrano a Napoli e Cagliari. Più in generale, si registrano aumenti contenuti (non oltre i 3 euro mensili) in diversi capoluoghi italiani.
Il trend in costante aumento dei canoni di locazione in Italia ha segnato un nuovo picco nell’ultimo mese, registrando un incremento dell’1,3% a febbraio per un valore medio di 12,9 euro/m2. Questo dato emerge dall’ultima analisi dei prezzi delle locazioni condotta dall’Ufficio Studi di idealista, il portale immobiliare leader per lo sviluppo tecnologico in Italia. Con questo rialzo, i prezzi segnano un balzo del 13,9% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente.
Capoluoghi
Nei principali mercati della locazione la tendenza rimane prevalentemente rialzista, con la sola eccezione di Milano, in diminuzione a febbraio dell’1,1%, che mantiene comunque il primato degli affitti più elevati d’Italia con una media di 23,3 euro/m2. Dall’altro lato, Roma registra un aumento del 4,4%, Bologna e Genova segnano un incremento del 2,5%, Torino del 2,2%, mentre e Napoli si ferma all’1,8%.
La tendenza dei capoluoghi italiani è comunque prevalentemente positiva (in 40 centri su 70) con gli aumenti maggiori nei canoni riscontrati questo mese a Campobasso (6,5%), Pisa (6,2%) e Ascoli Piceno (5,9%). All’opposto, i cali maggiori spettano a Latina (-5%), Catanzaro (-4,7%) ed Arezzo (-4,6%).
Nonostante la contrazione registrata nell’ultimo mese, Milano (23,3 euro/m2), come detto, si conferma la città più cara per gli inquilini italiani. Affitti superiori alla media nazionale anche a Venezia (17,4 euro/m²), Bologna (17,3 euro/m²), Roma (15,8 euro/m²) e Napoli (14,6 euro/m²). Se al Nord e al Centro lo scenario vede prezzi elevati, il Mezzogiorno offre le locazioni più economiche: Caltanissetta (4,6 euro/m²), Vibo Valentia (5 euro/m²) e Reggio Calabria (5,5 euro/m2) sono infatti le città più convenienti per gli affittuari italiani.
Province
Nel panorama provinciale, emergono notevoli fluttuazioni dei prezzi, in risalita in 62 delle 104 province italiane monitorate dal report sulle locazioni di idealista. Tra le province, dove queste oscillazioni sono più marcate, Sondrio (27,3%) e Verbano-Cusio-Ossola (10,3%) registrano gli aumenti più significativi, influenzati anche dalla stagionalità degli affitti brevi. Rovigo (9,9%), Ravenna (9,7%), Padova (9,1%), segnano anch’esse forti rimbalzi trainando altre 33 province che evidenziano aumenti superiori alla media, con variazioni che vanno dall’8,7% di Grosseto all’1,4% di Piacenza.
Ulteriori 21 province presentano incrementi più contenuti, compresi tra l’1,3% di Cremona e lo 0,1% di Trieste. Ancona, Trapani e Rieti mantengono stabili i prezzi degli affitti negli ultimi trenta giorni. Per quanto riguarda i ribassi, le province più colpite sono Nuoro (-10,7%), Fermo (-9%), Pesaro Urbino (-8,2%) e Firenze (-5,9%). Anche la provincia di Milano registra un calo dell’1,1% a febbraio.
In termini di prezzi, Belluno (29,7 euro/m2) spicca come la provincia italiana con le richieste più elevate, sfiorando il tetto dei 30 euro al metro quadro. Seguono Lucca (29 euro/m2), Rimini (26 euro/m2) e Milano (22 euro/m2). Al contrario, Caltanissetta (4,9 euro/m2), Avellino e Benevento (5,5 euro/m2) e Biella (5,6 euro/m2) offrono le locazioni più convenienti in Italia.
Regioni
Prevalenza di regioni con andamento positivo questo mese: sono 12 contro 7 in calo e una, la Sicilia, che non presenta variazioni. I maggiori aumenti regionali spettano a Valle d’Aosta (5,6%), Molise (4,4%), Calabria e Veneto (entrambe su del 4,3%), Basilicata (4%) e Lazio (3,8%). Rialzi sopra la media nazionale dell’1,3% anche per Friuli-Venezia Giulia (2,5%), Liguria (2,2%), Campania (2,1%) ed Emilia-Romagna (1,7%). Aumenti contenuti e sotto la media mensile per Toscana (0,5%) ed Abruzzo (0,2%). All’opposto, i cali maggiori toccano Sardegna (-2,7%), Marche (-1,5%), Trentino-Alto Adige (-1,4%), Puglia (-1,1%) e Piemonte (-1%). Ribassi meno marcati anche per Umbria (-0,6%) e Lombardia (-0,1%).
La Valle d’Aosta (19,7 euro/m2) si conferma anche a febbraio la regione più cara, davanti alla Lombardia (18,4 euro/m2) e alla Toscana (16,9 euro/m2). Altre regioni con valori sopra la media nazionale sono Trentino-Alto Adige (14,3%) ed Emilia-Romagna (13,9 euro/m2. Prezzi sotto la media italiana di 12,9 euro in tutte le restanti regioni della Penisola con valori compresi tra i 12,8 euro del Lazio ed i 6,6 euro del Molise, la zona più economica.
L’indice dei prezzi degli immobili idealista Per la realizzazione dell’indice dei prezzi degli immobili di idealista vengono analizzati i prezzi di offerta basati sui metri quadri costruiti (a corpo) pubblicati dagli inserzionisti della piattaforma. Le inserzioni atipiche e le inserzioni con prezzi fuori mercato vengono eliminate dalle statistiche. Includiamo la tipologia di case unifamiliari (ville) e scartiamo immobili di qualsiasi tipologia che non hanno ottenuto interazioni da parte degli utenti per molto tempo. I dati finali vengono generati utilizzando la mediana di tutte le inserzioni valide in ciascun mercato.
I dati di Halldis mostrano un possibile aumento del 20 per cento nel mercato nel 2025
Con la conversione in legge del Decreto Anticipi, entrano in vigore i nuovi obblighi per chi affitta un appartamento in locazione breve: dal Codice Identificativo Nazionaleda tenere esposto all’obbligo di comunicazione dei dati in Questura alla cedolare secca che aumenta dal 21 al 26 per cento per chi affitti più di un appartamento. Il settore delle locazioni temporanee, comunque, continua ad interessare gli investitori: secondo i dati rilevati dal property manager Halldis nel 2025 gli investimenti saliranno ancora del 20 per cento.
Secondo Halldis, gli investimenti nell’asset class multifamily – ossia gli immobili residenziali di proprietà di investitori istituzionali o privati, costituiti da più appartamenti destinati totalmente alla locazione di vario tipo – in Europa rappresentano il 17% del totale, tasso che nel 2025 salirà del 20% fino a 80 mld euro, in Italia, valore 500 mln, si stima rispettivamente di poco oltre il 10%, con un aumento atteso anche qui del 20%. Destinatari di tale offerta sono società di relocation, giovani professionisti o lavoratori in trasferta, digital nomads, viaggiatori per periodi lunghi, ma anche famiglie per brevi periodi.
Le seconde case disponibili in Italia
In particolare, secondo lo studio, in Italia lo stock relativo agli immobili residenziali conta circa 35,4 mln unità. La porzione più consistente di queste, circa 465mila, viene immessa negli affitti brevi con licenze private, mentre 120mila sono gestite in maniera professionale da property manager (fonte: Scenari Immobiliari, 2023) – il giro d’affari degli affitti brevi complessivo è di 1,5 mld.
Le seconde case nel Belpaese sono 14,6 mln, di cui 8,1 mln affittate o non disponibili e 6,5 mln disponibili sul mercato (elaborazione dati Istat, 2021). A queste ultime, in particolare se ubicate in contesti di rigenerazione urbana dove la domanda di studenti e lavoratori fuori sede è elevata, guardano gli investitori istituzionali o i fondi privati, per realizzare operazioni immobiliari e affidare l’asset alla gestione di società specializzate di property management, che garantiscono un rendimento maggiore rispetto all’affitto tradizionale e una solidità di grado superiore rispetto ai singoli gestori.
Asset multifamily in Europa
Ben consolidata negli Stati Uniti, l’asset multifamily sta crescendo anche in Europa, dove dovrebbe raggiungere un volume di investimenti vicino agli 80 miliardi di euro entro il 2025, con un aumento del 20% in cinque anni (fonte: “European multifamily housing report 2023” di CBRE), mentre in Italia si stima che oggi gli investimenti siano di poco oltre il 10%, con una crescita prevista anche qui del 20% al 2025 (fonte: Halldis).
In particolare, il mercato tedesco dell’asset multifamily tocca i 48 miliardi di euro, il danese 7 mld e lo svedese 11 mld. UK e Francia registrano afflussi di capitale record, rispettivamente il 46% e il 73%, sopra le relative medie quinquennali, mentre il mercato italiano vale 500 milioni di euro (fonte: il Sole 24 Ore, 2023). Il ciclo produttivo dell’asset multifamily, che integra i servizi di property managment con attività come uffici o coworking, genera il modello del coliving: studenti e lavoratori vivono e/o lavorano nello stesso stabile alternando attività di tempo libero e ristorazione con wellness o spazi sportivi.
L’asset multifamily predilige città e aree urbane ben connesse con i quartieri finanziari e/o punti di attrazione, ma anche centri minori vicini ad aree produttive o a snodi di trasporti (aeroporti, stazioni ferroviarie e ingressi autostradali), dove l’offerta dello “stare” è basata sulla circolarità del buyer che è il medesimo per tutte le attività integrate riducendo i costi commerciali del 30% (fonte: Halldis).
Prospettive di business per gli affitti brevi
Nonostante i cambiamenti nella legislazione, il mercato degli affitti è destinato a restare desto nell’interesse degli investitori. “Il profilo di reddito del settore multifamily per il vacation rental e per la corporate hospitality – afferma Riccardo Di Carlo, product manager di Halldis, architetto specializzato nella gestione di palazzi e asset multifunzione – attrae un’ampia gamma di investitori in quanto caratterizzato da pochi momenti di bassa redditività, grazie alla diversificazione del prodotto e la complementarità delle offerte”.
Qual è il ruolo del property manager in questo mercato? “Nella gestione di tali strutture, il property manager gioca un ruolo cardine agendo da collettore di diverse figure: dal building manager addetto al coordinamento di tutti i servizi facility all’asset manager, che verifica rendimenti e costi, al community manager favorendo il rapporto tra la proprietà e quelle attività presenti nella struttura”.
Qual è il rendimento di un investimento di questo tipo? “Tramite partnership aziendali nei palazzi che gestiamo a Roma, Bologna, Mestre, Ostuni e Gressoney-Saint-Jean, il rendimento delle prenotazioni è aumentato del 20%, e il costo operativo vede un importante ribasso essendo le attività tutte concentrate puntualmente su un diverso numero di unità con poche particolarità tipologiche e spazi interni che favoriscono la gestione riducendone dispersione di tempi e spostamenti. La gestione di ogni asset poi presenta la sua vocazione definita per location e tipologia”.
I prezzi di vendita degli immobili hanno raggiunto una media di 1.840 euro/m2 a febbraio, in ripresa dello 0,2% rispetto al mese precedente, secondo l’ultimo indice sui prezzi delle abitazioni usate, elaborato da idealista, portale immobiliare leader per sviluppo tecnologico in Italia. Anche su base annuale la variazione resta positiva, facendo registrare un +1,9% rispetto allo stesso periodo del 2023.
Regioni
A livello regionale, prevale una tendenza positiva con 14 aree in aumento, il Lazio che non presenta variazioni rispetto a gennaio e 5 zone i cui prezzi hanno subito una contrazione negli ultimi 30 giorni.
I maggiori incrementi si riscontrano in Valle d’Aosta (2,2%), Trentino-Alto Adige (1%), Sardegna (0,9%) e Marche (0,8%). Gli altri aumenti vanno dallo 0,7% registrato in Veneto a scendere fino allo 0,1% di Piemonte, Puglia e Toscana. In calo Molise (-1%), Calabria (-0,5%), Friuli-Venezia Giulia (-0,3%), Abruzzo e Basilicata (entrambe le regioni giù dello 0,2%).
La regione con i valori del mattone più elevati è il Trentino-Alto Adige, con i suoi 3.088 euro al metro quadro. La seguono Valle d’Aosta (2.708 euro/m²), Liguria (2.503 euro/m²) e Toscana (2.332 euro/m²). Valori superiori alla media nazionale dei prezzi anche per Lombardia (2.164 euro/m2) e Lazio (2.127 euro/m2). Le restanti 14 regioni sono racchiuse in una forbice che va dai 1.838 euro dell’Emilia-Romagna fino agli 884 euro del Molise, la regione più economica per acquistare casa in Italia.
Province
Prevalenza di province in terreno positivo questo mese: sono 61 contro 41 in calo e quattro, Lucca, Roma, Lecce e Vibo Valentia, che mantengono prezzi stabili rispetto a gennaio. In testa agli aumenti troviamo le province di Aosta (2,2%), Forlì-Cesena (2,1%) e Siracusa (1,8%). Gli aumenti degli altri 58 mercati sono di entità inferiore e sono compresi tra l’1,7% di Brindisi e lo 0,1% di Latina. All’opposto Cuneo e Oristano (-1,6%), Rimini (-1,5%) e Udine (-1,4%) sono le province i cui prezzi hanno registrato i maggiori ribassi nell’ultimo mese.
Sul versante dei prezzi, la provincia italiana più cara si conferma anche nel mese di febbraio Bolzano con i suoi 4.504 euro al metro quadro. La seguono Milano (3.396 euro/m2), Lucca (3.109 euro/m2) e Savona (3.075 euro/m2). All’opposto, le province più convenienti per l’acquisto di un immobile risultano essere Biella (639 euro/m²), Isernia (664 euro/m2) e Caltanissetta (672 euro/m2).
Capoluoghi
Performance positive a febbraio per 56 capoluoghi italiani, in testa ai quali troviamo Belluno (4,4%), Benevento (3%), Piacenza (2,8%), Aosta (2,7%) e Gorizia (2,6%). Cali per 44 città, i maggiori dei quali toccano Cuneo (-4,2%), Udine (-3,1%) e Rimini (-2,9%). Per quanto riguarda i due principali mercati cittadini italiani, Roma (0,1%) segna un lieve aumento; mentre Milano è stabile.
Il capoluogo meneghino mantiene il primato di città più cara d’Italia in quanto a prezzi delle case, con un valore medio di 4.987 euro al metro quadro. A seguire troviamo Bolzano (4.479 euro/m2), Venezia (4.458 euro/m2), Firenze (4.059 euro/m2), Bologna (3.464 euro/m2) e Roma (3.024 euro/m2). Prezzi superiori alla media nazionale in altri 33 capoluoghi compresi tra i 2.990 euro di Trento ed i 1.850 di Savona. Ragusa (736 euro/m2), Caltanissetta (747 euro/m2) e Biella (753 euro/m2), chiudono la classifica dei valori immobiliari di idealista come città più economiche dove acquistare casa In Italia.
Nota metodologica A partire dal rapporto relativo al secondo trimestre del 2022, abbiamo aggiornato la metodologia di calcolo per la determinazione del prezzo delle abitazioni rimuovendo gli annunci di aste dal campione storico di idealista (da gennaio 2012 ad oggi).
Tale approccio permette di minimizzare le distorsioni statistiche derivanti dai prezzi di questi annunci, che non rispecchiano l’effettiva richiesta del proprietario, ma il prezzo di base d’asta (prezzo inferiore al suo valore), e garantisce la massima accuratezza del nostro report. Dal 2021 abbiamo osservato una presenza crescente di annunci di aste sul portale, soprattutto nelle aree urbane, da qui la scelta di intervenire per rimuovere gli annunci prima di procedere al calcolo per minimizzare le distorsioni del campione e far sì che le serie di prezzi generate siano più stabili e rappresentino al meglio i prezzi di offerta. Nel 2019 idealista aveva introdotto una nuova metodologia di calcolo tesa a rendere la nostra analisi dell’evoluzione dei prezzi, specialmente in aree di piccole dimensioni, ancora più robusta che in passato. Per evitare salti nella nostra serie, i dati dal 2007 erano stati ricalcolati con la nuova metodologia. Su raccomandazione del team statistico di idealista/data, divisione specializzata nella gestione di grandi volumi di informazioni e nel data modeling, avevamo aggiornato la formula per indicare il prezzo medio con maggiore certezza: oltre a eliminare gli annunci atipici e con i prezzi fuori mercato, si calcola il valore mediano invece del valore medio. Con questo cambiamento, oltre ad affinare ulteriormente il nostro indice rendendolo più rispondente alla realtà del mercato, omologhiamo la nostra metodologia a quelle applicate in altri Paesi per ottenere dati immobiliari. Tra le tipologie immobiliari che compongono il campione da analizzare, vengono incluse le case unifamiliari (viletta o chalet), mentre sono esclusi gli immobili, di qualsiasi tipo, che sono rimaste nel nostro database senza ottenere interazioni utente per molto tempo. Inoltre, a partire da questo mese sono state scartate anche le aste. Il rapporto è sempre basato sui prezzi di offerta pubblicati dagli inserzionisti di idealista.
Lo dice uno studio del portale olandese 123Jaloezie
Quando si cambia casa, si può decidere di cambiare non solo abitazione, ma anche Paese. Non è poi così raro scegliere un altro Paese europeo per stabilire la propria residenza; uno studio condotto dal portale olandese 123Jaloezie ha analizzato i luoghi più attraenti d’Europa per cercare casa in acquisto e in affitto. Scoprendo che la nazione più gettonata è proprio l’Italia.
Esaminando l’accessibilità economica degli immobili in ciascun paese dell’Unione Europea, come sono aumentati i prezzi di acquisto e affitto dal 2015 e il numero di ricerche immobiliari nell’ultimo anno, lo studio condotto da 123Jaloezie ha stilato un ranking delle zone più gettonate dal punto di vista immobiliare in Europa.
In vetta come zona più popolare per gli investimenti immobiliari in Europa c’è l’Italia; il nostro Paese ha registrato la più bassa crescita dei prezzi delle case dal 2015, pari al 6,90%, e un aumento medio molto basso degli affitti, solo del 2,60%. In Italia sono state effettuate oltre 968.000 ricerche immobiliari negli ultimi 12 mesi, indicando una crescente domanda di proprietà nel paese.
L’Ungheria è stata invece indicata come il paese meno desiderabile in Europa per chi intende acquistare o affittare una casa. L’Ungheria ha registrato un aumento incredibilmente elevato nei prezzi delle proprietà, che si sono più che raddoppiati in media dal 2015. Inoltre, ci sono relativamente poche ricerche immobiliari incentrate sull’Ungheria, con soli 58.900 nelle ultime dodici mesi.
Ecco il ranking delle prime cinque posizioni:
Le prime tre nazioni europee migliori per comprare casa
In particolare, sul podio delle migliori località europee per comprare o affittare casa troviamo le seguenti:
Italia: Punteggio Hotspot immobiliare: 8,81 L’Italia ha il punteggio Hotspot immobiliare più alto secondo la ricerca con un punteggio di 8,81, il che la rende un luogo desiderabile per le persone in cerca di una nuova casa in Europa. Il nostro Paese ha registrato aumenti medi molto bassi dei prezzi degli affitti e degli immobili dal 2015, rispettivamente al 2,60% e al 6,90%. L’Italia ha ricevuto più di 968.000 ricerche immobiliari negli ultimi 12 mesi, indicando un forte interesse da parte del pubblico.
Spagna: Punteggio Hotspot immobiliare: 8,71 La Spagna ha il secondo punteggio Hotspot immobiliare più alto nell’Unione Europea con 8,71 su 10. La Spagna ha attirato più di 100 milioni di turisti in visita nel 2022 e ha visto il più alto numero di ricerche relative al settore immobiliare pari a oltre 1,1 milioni. Il paese ha anche beneficiato di un modesto aumento degli affitti, pari al 6,37% dal 2015.
Francia: Punteggio Hotspot immobiliare: 7,82 La Francia si è classificata al terzo posto con un punteggio Hotspot immobiliare di 7,82. Gli affitti in Francia sono aumentati solo del 2,60% dal 2015, mentre il Paese ha ottenuto risultati relativamente buoni anche in termini di convenienza e ricerche immobiliari.
Le nazioni meno desiderabili per comprare e affittare casa
Per quanto riguarda invece i posti peggiori in Europa in cui trasferirsi, la ricerca individua:
Ungheria: Punteggio Hotspot immobiliare: 0,77 L’Ungheria ha registrato il punteggio Hotspot immobiliare più basso con appena 0,77 su 10. Questo punteggio può essere attribuito a un aumento incredibilmente elevato dei prezzi immobiliari, che sono più che raddoppiati in media dal 2015. Gli immobili nel paese sono quindi relativamente inaccessibili rispetto al reddito disponibile locale, il che porta a un basso punteggio di accessibilità. Sono relativamente poche anche le ricerche immobiliari focalizzate sull’Ungheria, con solo 58.900 negli ultimi dodici mesi.
Lituania: Punteggio Hotspot immobiliare: 0,89 La Lituania ha il secondo punteggio Hotspot immobiliare più basso nell’Unione Europea, 0,89, davanti all’Ungheria di 0,12 punti. Sebbene i prezzi degli immobili non siano aumentati tanto quanto in Ungheria, in Lituania sono quasi raddoppiati dal 2015, mentre gli affitti sono aumentati un po’ più velocemente. Sono state effettuate poco meno di 34.000 ricerche immobiliari mirate al Paese.
Repubblica Ceca: Punteggio Hotspot immobiliare: 1,16 La Repubblica Ceca ha ottenuto il terzo punteggio più basso dell’Hotspot immobiliare nello studio con 1,16 su 10. La combinazione di elevati aumenti dei prezzi immobiliari, bassa accessibilità relativa e poche ricerche è mitigata solo dall’aumento più lento dei prezzi degli affitti in questo paese dell’Europa centrale.
Metodologia
Per determinare quali paesi dell’UE siano i più attraenti per i potenziali acquirenti di case, 123jaloezie ha confrontato i 27 Stati membri dell’UE sulla base di quattro fattori:
il numero di ricerche immobiliari negli ultimi 12 mesi, estratto da Google Keyword Planner;
il punteggio ricevuto da ciascun paese sull’indice dei prezzi delle proprietà di Numbeo;
i punteggi 2022 ricevuti da ciascun paese sull’indice dei prezzi delle case Eurostat
l’indice medio annuale per le proprietà in affitto da Eurostat.
Questi fattori sono poi stati combinati in un unico “Punteggio Hotspot immobiliare” e classificati di conseguenza.
Quali sono i principali aspetti da prendere in considerazione per trasformare la soffitta in una comoda mansarda?
Di norma, il sottotetto è un vano non destinato all’uso abitativo, con funzioni di protezione dei piani sottostanti. A determinate condizioni può essere trasformato in un vano abitabile, aumentando altezze e volumi. Le regole da osservare cambiano però da Regione a Regione. Inoltre, le normative di alcune Regioni riservano ai singoli Comuni la possibilità di decidere quali lavori si possono fare su un sottotetto. Vediamo quali sono i principali aspetti da prendere in considerazione per trasformare la soffitta in una comoda mansarda senza commettere abusi edilizi.
Il sottotetto è in genere quell’ambiente ricavato sotto il tetto con la funzione principale di difendere le stanze dell’ultimo piano dal caldo, dal freddo e dall’umidità. Un locale limitato in alto dalla struttura del tetto ed in basso dal solaio o dalle volte che coprono gli ambienti dell’ultimo piano.
Per le sue caratteristiche, il sottotetto, di norma, non è destinato ad usi abitativi; costituisce invece un volume tecnico che può essere utilizzato come deposito, oppure come locale per collocare impianti di servizio (centrali termiche, macchine ascensore, ecc.).
Negli edifici condominiali, l’articolo 1117 del Codice civile ricomprende espressamente i sottotetti tra le parti comuni, se non risulta il contrario dal titolo.
Quando è abitabile e quando non lo è?
In passato, i locali sottotetto non destavano particolare interesse. Erano spesso considerati dei “locali di servizio” o dei “volumi tecnici”. Negli ultimi anni la situazione è cambiata. Sempre più di frequente le vecchie soffitte vengono sfruttate con soppalchi e i sottotetti diventando confortevoli mansarde.
In effetti, il proprietario del sottotetto può trasformare tale locale in unità abitabile, ove la legislazione regionale autorizzi tale modificazione di destinazione d’uso, acquisendo le necessarie autorizzazioni.
Molte regioni hanno legiferato in tema di trasformazioni dei sottotetti. Pertanto, è sempre necessario consultare queste normative per verificare se ci sono limiti o divieti mutamento da uso non abitativo del sottotetto a uso abitativo.
Su questo punto, i giudici hanno stabilito che la modifica della destinazione d’uso del locale sottotetto in vano abitabile non può considerarsi un intervento di manutenzione ordinaria. Si tratta, invece, di un intervento di ristrutturazione edilizia, per il quale occorre ottenere il necessario titolo edilizio. Inoltre, tali interventi necessitano di una preventiva valutazione di sicurezza. Perciò, senza le necessarie autorizzazioni, rilasciate dagli organi competenti, i lavori di trasformazioni non possono essere avviati (Cassazione civile, n. 1542/2015 e n. 36563/2016).
freepick
Attenzione alle norme regionali!
Le possibilità, le condizioni, i limiti rispetto alla trasformazione delle soffitte in mansarde abitabili possono cambiare da Regione a Regione. Facciamo una piccola panoramica delle principali caratteristiche comuni.
Tutte le Regioni richiedono per i sottotetti altezze medie inferiori ai 270 cm regolari, ma con differenze sostanziali. L’altezza media più comune per i locali abitabili è di 240 cm. In alcuni casi, per i locali di servizio, bagni, corridoi, viene ulteriormente abbassata di 10 cm.
Molte Regioni permettono un’ulteriore riduzione dell’altezza (in genere di 20 cm), ad esempio nei Comuni classificati come montani o semi-montani, o al di sopra di una certa altitudine. Alcune leggi regionali prevedono che gli spazi al di sotto di un’altezza minima, se non sono posti in corrispondenza di fonti di luce, devono essere chiusi con muri o mobili.
Tutte le Regioni prevedono la possibilità di aprire finestre e lucernai per illuminare i locali con luce solare (ma in alcuni casi sotto particolari prescrizioni o con l’esclusione di alcune zone del territorio). Il rapporto aero-illuminante (cioè il rapporto tra la superficie delle finestre e quella del pavimento) stabilito per Legge a livello nazionale è 1/8; ma in molte Regioni si arriva fino a 1/16.
In quasi la metà delle Regioni non è permesso alzare la quota del colmo o modificare la pendenza del tetto per ottenere le altezze medie e minime richieste.
Altre Regioni consentono di elevare il tetto, ma a precise condizioni. In alcuni casi, è esclusa la possibilità di innalzare il tetto solo in alcune zone: ad esempio, nei centri storici.
Per recuperare in altezza non c’è solo la possibilità di innalzare il tetto: lo stesso risultato si può ottenere anche abbassando il solaio del sottotetto, ma solo se quest’operazione non riduce l’altezza dell’ultimo piano inferiore a quella standard. Anche qui vanno verificate le diverse regole locali.
Prima di iniziare qualsiasi intervento di recupero di un sottotetto è opportuno rivolgersi al Comune di competenza per verificare tutte le norme vigenti. Alcune Regioni riservano infatti ai singoli Comuni la possibilità di decidere quali lavori si possono fare su un sottotetto.
Abusi edilizi
Come si diceva all’inizio, di regola il sottotetto è un locale non è abitabile. Questo significa che qualunque intervento che modifica destinazione (ad esempio, da deposito o lavanderia ad abitazione con camera da letto, cucina o bagno), senza accatastamento e senza cambiamento di destinazione d’uso, è da considerarsi abusivo.
È importante che stipula dell’atto di compravendita sia rispettata la destinazione d’uso attuale del sottotetto. Se il sottotetto non è accatastato, è opportuno affidarsi a un tecnico, che potrà verificare, tra l’altro, se vi sono degli abusi in funzione della destinazione d’uso e secondo il progetto già autorizzato. Tra le verifiche principali da fare, il professionista:
analizza il regolamento urbanistico comunale su altezze e destinazioni d’uso dei sottotetti;
compie il rilievo del sottotetto, verificando se le misure attuali corrispondono a quanto dichiarato nei documenti depositati in Comune (quindi se vi è la presenza di un abuso da ripristinare, e se le caratteristiche sono tali da renderlo abitabile);
accerta se è possibile aumentare la volumetria totale della casa per rendere abitabile il sottotetto;
Con il suo metodo massimizza il potenziale di una casa in affitto breve, focalizzandosi sul mercato del lusso e ottenendo risultati concreti
Valorizzare e massimizzare il potenziale di un immobile in affitto breve, focalizzandosi sul mercato del lusso e dell’eleganza. È questo l’obiettivo del servizio di Luxury Rental Home Staging pensato da Monica Maselli, laurea in architettura, master in web marketing per il turismo e specializzazione in home staging turistico. La Luxury Home Stager, che ha ideato il metodo Home Staging Mood, ha spiegato a idealista/news in cosa consiste esattamente la sua attività, quali sono gli obiettivi e i risultati che si possono concretamente raggiungere: una profonda trasformazione degli ambienti che di conseguenza porta a un incremento del fatturato.
Dagli Stati Uniti all’Europa. L’home staging è ormai conosciuto anche in Italia e i suoi vantaggi appaiono indiscutibili. Questa tecnica adesso non sembra interessare più solo gli immobili in vendita, ma anche le case poste sul mercato degli affitti brevi. Lei, in particolare, come e perché ha deciso di dedicarsi al Luxury Rental Home Staging?
“Sono nel mercato del Rental da oltre 20 anni e da subito ho voluto posizionarmi nel segmento di alta gamma. Negli anni passati, tuttavia, prendevo in gestione le ville così come mi venivano date dai proprietari. Belle ville, nulla da dire, ma troppo spesso superate, appesantite, poco attrattive. Spesso anche poco funzionali e dunque problematiche.
Nel tempo poi questo mercato è cambiato molto velocemente, diventando sempre più competitivo, ed era sempre più difficile lavorare con soddisfazione, nostra, dei proprietari e degli ospiti. Ho dunque deciso di cambiare modello di business e cioè mettere sul mercato solo offerte di alto valore. Da qui è nata la necessità di creare un servizio di Luxury Rental Home Staging”.
Villa Patty – SardegnaHome Staging Mood
Di cosa si tratta esattamente?
“Nello specifico è un vero e proprio strumento di marketing, grazie al quale si individua il cliente ideale e intorno a lui si crea la migliore offerta per le sue necessità e aspettative.
Si interviene dunque su tutte le criticità della casa, risolvendole, e sui punti di forza, enfatizzandoli.
Infine, si crea uno storytelling fortemente attrattivo”.
Quali sono le fasi di un servizio di questo tipo?
“Le fasi in generale sono sostanzialmente 7:
Call conoscitive con la/il cliente: è qui che bisogna conquistarsi la sua fiducia.
Sopralluogo per rilevare foto, misure e tutto il necessario per redigere il progetto.
Analisi della struttura da un punto di vista funzionale ed estetico.
Progetto con lavori di manutenzione, di valorizzazione, moodboard con stile palette e mood, schede tecniche di styling mood con viste 2d e 3d.
Shopping list dettagliata con quantità, prezzi, descrizioni e link per acquistare online.
Allestimento: io, con il mio team, preparo la casa in ogni suo ambiente interno ed esterno come da progetto (tempi stimati dai 3 ai 7 giorni).
Shooting finale: quindi servizio fotografico e video professionali di interni ed esterni di giorno e di sera.
Queste sono le sette fasi del mio servizio”.
Il Daino Bianco – ToscanaHome Staging Mood
In quanto tempo viene realizzato un progetto?
“Dipende da dove si parte e dove si vuole arrivare. Queste sono le due variabili più importanti. In linea di massima, parliamo di non meno di due mesi e si può arrivare anche a cinque/sei mesi. Se ad esempio ci sono da fare lavori più invasivi, bisogna considerare le tempistiche degli altri soggetti coinvolti. Personalmente, a prescindere dagli altri, sviluppo un progetto in tre mesi di media”.
Quali sono i vantaggi tangibili in base alla sua esperienza?
“Più che parlare di vantaggi, si può dire che si innesca un vero e proprio circolo virtuoso:
aumenta la visibilità, quindi aumentano le prenotazioni, successivamente aumentano le recensioni dei clienti soddisfatti e quindi i prezzi. Questo porta maggiore fatturato, dunque margine per investire ulteriormente al fine di aumentare il valore dell’offerta e così via.
Poi, quando ci sono le condizioni, si accede al mercato del lusso, attraendo clienti più esigenti.
Grazie a tutto questo lavoro e a questo investimento ci sono anche degli incrementi importanti a livello di revenue. Questo permette di alzare in modo significativo le tariffe. In alcuni casi abbiamo incrementato le tariffe del 30-40% fino ad arrivare oltre il 50%.
Per fare qualche esempio pratico:
Il Daino Bianco è passato da 42.457 euro di fatturato e 25 notti occupate a 99.263 euro e 62 notti occupate in un solo anno.
Villa Amalfi è passata da 214.737 euro a 393.384 euro di fatturato in un solo anno.
Villa Le Rocce da 66.122 euro a 112.948 euro di fatturato in due anni.
Inoltre, ci tengo a sottolinearlo, si tratta di valorizzazione e non di ristrutturazione, questo implica interventi meno invasivi e meno costosi, ma che trasformano profondamente le case”.
Villa Spreca – LazioHome Staging Mood
C’è un intervento particolare che vuole menzionare?
“Tutti gli interventi di cui mi occupo per me sono degni di nota, ognuno con le sue particolarità. Ci sono quelli che subiscono maggiore trasformazione e quelli dove è stato fatto un lavoro di dettaglio. Ogni intervento ha dunque la sua peculiarità. Per esempio, a Villa Spreca c’è stata una trasformazione davvero eclatante. Abbiamo fatto un lavoro grazie al quale abbiamo cambiato totalmente l’aspetto della casa
Quello che faccio con i clienti è sempre un viaggio, io lo chiamo ‘il viaggio della trasformazione’. È un viaggio in cui via via che si trasforma la casa si trasforma un po’ anche la cliente stessa. Si tratta di un percorso in cui si crea molta complicità, chiaramente bisogna essere sulla stessa lunghezza d’onda. È sempre molto stimolante ed entusiasmante. Sono trasformazioni che all’inizio i proprietari non si aspettano, non immaginano quello che può essere il risultato finale, è quindi tutta una scoperta. Ciò che entusiasma molto è vedere come si trasforma via via l’immobile e che il risultato finale è esattamente quello desiderato”.
Villa Spreca – LazioHome Staging Mood
Ad oggi, che tipo di interesse c’è nei confronti del Luxury Rental Home Staging?
“Devo dire che di Home Staging in generale se ne parla abbastanza, ma in tanti ancora non conoscono il potere di questo strumento soprattutto applicato al mondo del Rental e nello specifico del Luxury Rental.
Le persone ancora non sentono la necessità di usufruire di questo servizio e soprattutto di avvalersi di un professionista. In Italia, purtroppo, è molto diffusa la cultura del ‘fai da te’ oppure si pensa sia sufficiente trovare qualche informazione su internet, ma non è così.
Un progetto di valorizzazione è frutto di esperienza, competenza e metodo.
In molti mi dicono che vogliono entrare nel mercato del lusso, ma poi non sono disposti ad investire per accedervi. Il punto è che per accedere a questo mercato bisogna offrire qualcosa di alto valore, dove ogni dettaglio viene attenzionato e nulla si può tralasciare. Ecco, questo passaggio proprio non è ancora acquisito. Come dire: voglio partecipare ad un evento esclusivo, ma non sono disposto a vestirmi in modo adeguato. Oppure voglio un prodotto di qualità, ma poi non sono disposto a pagare il suo prezzo.
Ci sono un po’ due mondi, quello degli addetti ai lavori che sanno di cosa parliamo e poi quello dei privati che non sanno cos’è l’home staging. Dal punto di vista della consapevolezza c’è ancora tanto da fare.
Ma, secondo me, più della conoscenza in sé di questa professione, ciò che manca è il concetto di valorizzare una casa senza ristrutturarla. Molto spesso neppure si pensa che si possa realizzare un lavoro di questo tipo, che è decisamente meno invasivo rispetto a una ristrutturazione. Ecco, manca questa consapevolezza. E a mio avviso la resistenza di fondo sta nel fatto che il proprietario di una casa fa fatica a immaginare quella casa diversa da come la vive. Manca la consapevolezza di capire che quella casa ha un potenziale che non è espresso.
Questo è un grande ostacolo. Si fa molta fatica nell’andare ad abbattere false credenze o abitudini. Vedere le trasformazioni, i prima e i dopo, fa capire davvero cosa si può realizzare”.
Villa Margherita – SorrentoHome Staging Mood
Qual è la differenza tra Home Staging e Interior Design?
“L’Interior Designer si rivolge al committente che è il proprietario della casa ed è a lui che deve dare conto. È sul proprietario della casa che deve settare il progetto, sui suoi gusti, sulle sue necessità e sui suoi bisogni. E l’obiettivo è certamente fare una casa più bella, ma soprattutto rispondere a queste necessità.
L’Home Stager ha due clienti in qualche modo: proprietario e ospite. Chiaramente il committente è uno, ossia chi richiede il servizio, ma il cliente è soprattutto l’ospite. Di conseguenza, l’Home Stager deve chiaramente ascoltare il proprietario, cosa gli piace e cosa desidera, ma allo stesso tempo deve sempre tenere d’occhio chi usufruirà di quella casa, quindi l’ospite. L’obiettivo finale è di marketing. Questo perché, mentre per l’Interior Designer l’obiettivo è fare una casa più bella a misura del proprietario, per l’Home Stager l’obiettivo è posizionarla sul mercato e farla lavorare di più, quindi renderla più visibile e più attrattiva, aumentare l’occupazione e le tariffe. Sono due interlocutori diversi e due obiettivi diversi.
Altri punti di differenza risiedono nelle tempistiche e nei costi. L’Interior Design è uno strumento di valorizzazione e l’Home Staging è uno strumento di marketing. Nell’Home Staging turistico il progetto è definitivo, quindi è molto più simile a un lavoro di Interior Design”.
Villa Le Pagine Bianche – IschiaHome Staging Mood
Qual è, a suo parere, il futuro dell’Home Staging in generale e del Luxury Rental Home Staging in particolare?
“Credo che il mercato vada nella direzione della qualità e oggi i clienti sono sempre più informati, dunque esigenti. Non c’è più spazio per chi non si allinea con queste tendenze, presumo quindi che dell’Home Staging in generale – e mi riferisco anche alla vendita – se ne farà sempre maggiore uso.
Per quanto riguarda il Luxury Rental Home Staging, il lusso è sempre più richiesto e dunque l’offerta sale, di conseguenza le case potenzialmente di lusso dovranno fare uso di questo servizio per rimanere competitive.
Anche qui voglio precisare che il lusso, almeno dal mio punto di vista, non significa ville strepitose con arredi ultra-costosi, ma armonia, attenzione ai dettagli, cura dei particolari. Il mio almeno è un lusso discreto e gentile”.
Prosegue il calo del tasso Euribor, il riferimento per i mutui a tasso variabile. Secondo quanto rilevato da Ebury, in particolare, l’Euribor a un anno continua a scendere dai massimi raggiunti nell’ottobre dello scorso anno, quando ha chiuso al 4,16%. A gennaio è sceso al 3,609%, segnando tre mesi consecutivi di flessione. Cosa potrebbe significare questo in ottica di tassi di interesse sui mutui nel 2024? Il calo dell’Euribor sta anticipando un taglio dei tassi Bce?
Il calo dell’Euribor, secondo Ebury, riflette le aspettative del mercato secondo cui la Banca Centrale Europea potrebbe iniziare a tagliare i tassi di interesse già ad aprile e che ne effettuerà parecchi nel corso dell’anno. Con l’affermarsi del processo disinflazionistico nell’Eurozona e il rallentamento dell’attività economica, il dibattito si sta già concentrando su quando la BCE inizierà a tagliare i tassi di interesse. Pertanto, le buone notizie per i titolari di mutui ipotecari potrebbero arrivare al più presto e l’Euribor potrebbe continuare la sua tendenza al ribasso nei prossimi mesi. Come sempre, ciò dipenderà dal ritmo dell’allentamento monetario da parte della BCE, che a sua volta dipenderà dai prossimi dati sull’inflazione e sui dati economici.
Le aspettative del mercato sull’Euribor
Tuttavia, il calo dell’Euribor è adesso meno intenso, poiché i mercati hanno rivisto le probabilità dei tagli dei tassi di interesse. Finora a febbraio l’Euribor ha oscillato tra il 3,5% e il 3,69%. Non ci si aspetta che l’Euribor possa subire grandi fluttuazioni questo mese poiché, da un lato, la BCE non terrà la sua prossima riunione prima di marzo e, dall’altro, ci sono pochi dati che potrebbero cambiare le aspettative dei mercati sui tagli dei tassi questo mese (all’inizio di febbraio abbiamo ricevuto i dati sull’inflazione di gennaio e non hanno cambiato molto le cose). Pertanto, le aspettative sono che la media dell’Euribor chiuderà febbraio intorno al 3,6%, in aumento rispetto al 3,53% di un anno fa e su livelli molto simili a quelli di gennaio.
Taglio dei tassi Bce, cosa si attendono i mercati?
I mercati sono attualmente divisi al 50% tra la possibilità di un primo taglio dei tassi nella riunione di aprile o di giugno. Questo sembra coerente sia con la retorica della BCE che con i fondamentali macroeconomici della regione. Pertanto, salvo un’inattesa ripresa dell’inflazione, si ritiene molto probabile un primo taglio dei tassi ad aprile. Detto questo, si stima che la “dirittura d’arrivo” della lotta all’inflazione sarà probabilmente difficile e che la BCE tenda ad affrontare le modifiche dei tassi con cautela, il che potrebbe indurre la BCE ad attuare un ritmo di allentamento più moderato di quanto attualmente previsto dai mercati. La BCE comunque dovrà invertire la sua politica monetaria prima o poi quest’anno e si ritiene che potrebbe iniziare a tagliare i tassi in primavera, dato che i dati economici più recenti lo giustificano: l’inflazione di base rimane contenuta e l’economia dell’eurozona è in stagnazione.
A più lungo termine, se le attuali aspettative del mercato saranno soddisfatte, l’Euribor potrebbe iniziare a scendere significativamente a partire da aprile, quando il mercato si aspetta il primo taglio dei tassi. Naturalmente, un inizio più tardivo del ciclo di allentamento della BCE ritarderebbe il momento in cui l’indicatore inizierà a scendere in modo significativo. Potremmo assistere ad alcuni aumenti del tasso Euribor giornaliero, ma l’indicatore continuerà a scendere in media nei prossimi mesi. Nel complesso, al momento ci si aspetta che l’Euribor si attesti intorno al 3% entro la fine del 2024.
Cosa può fare il proprietario quando la sua casa è occupata abusivamente
La difficoltà di liberare l’immobile abusivamente occupato preoccupa sempre più i proprietari italiani. Al punto che in Parlamento sono al vaglio nuove disposizioni penali volte a rafforzare la tutela dei proprietari lesi. Gli strumenti previsti nel nostro sistema a favore del proprietario esistono, anche se in corso di revisione. Ne abbiamo parlato con il teamdi HospitalityLaw Lab e in particolare, per gli aspetti privatistici (liberazione dell’immobile e il risarcimento dei danni), con Donatella Marino, avvocato fondatore di HLL che ha dedicato un team di legali al Real Estate e alla Hospitality.
Il nostro sistema civilistico, spiega il team di HospitalityLaw Lab, non sempre garantisce una tutela immediata al proprietario che rimane spogliato del suo potere di fatto sull’immobile e dunque del relativo utilizzo a causa dell’illegittima occupazione da parte di un soggetto terzo. Non solo. Il proprietario che dovesse decidere di agire in autonomia si espone alla contestazione di alcune fattispecie di reato. Deve quindi sempre instaurare un procedimento davanti a un giudice e solo al momento dell’esito (favorevole) potrà essere coinvolta la forza pubblica.
Quando si può parlare di occupazione “abusiva” di un immobile?
L’occupazione “sine titulo” o “abusiva” si realizza quando la persona che occupa l’immobile non ha alcun titolo per farlo.
Per esempio, perché non è proprietario dell’immobile, né è conduttore con contratto di locazione o comodato venuto meno per scadenza o altra causa, né un ospite debitamente invitato. Nel nostro sistema l’occupazione c.d. abusiva di un immobile configura un illecito civile, che obbliga l’autore al rilascio dell’immobile e al risarcimento dei danni.
Quali sono quindi i rimedi per l’occupazione abusiva di un immobile a tutela del proprietario?
I principali rimedi civilistici volti ad ottenere la liberazione di un immobile occupato sono inquadrabili in più categorie. Da una parte, il procedimento speciale di sfratto, per il quale è previsto un rito snello, volto a garantire al locatore, nei casi indicati dalla legge, una condanna al rilascio in tempi relativamente rapidi. Dall’altra, i procedimenti che tutelano direttamente il diritto di proprietà e che richiedono delle verifiche più approfondite, con conseguente allungamento dei tempi. A questi si aggiungono, in presenza dei presupposti, i procedimenti generalmente denominati cautelari, volti ad ottenere una tutela immediata anche se non necessariamente definitiva.
Il proprietario può beneficiare del rapido procedimento di sfratto in caso di occupazione abusiva dell’immobile?
In genere no, e questo è un primo problema, in quanto il procedimento di sfratto (descritto agli Artt. 656-657 c.c.) è più rapido e snello di quello ordinario.
Il proprietario, in caso di occupazione abusiva, può invece iniziare un giudizio per rivendicare la proprietà dell’immobile,
oppure per essere reintegrato nel possesso che gli è stato sottratto o, in presenza dei presupposti, per ottenere un provvedimento di urgenza che gli garantisca una qualche tutela immediata ma provvisoria.
In cosa consiste il giudizio volto a rivendicare la proprietà di un immobile?
L’azione di rivendicazione è un procedimento descritto all’Art. 948 del Codice civile tramite il quale il proprietario chiede al giudice di accertare il suo diritto di proprietà e di condannare quindi il soggetto che sta occupando “abusivamente” il suo immobile turbandone l’esercizio a restituirglielo. Il procedimento però è più lungo e oneroso rispetto al procedimento di sfratto sotto vari profili.
Secondo le Sezioni Unite della Corte di Cassazione, infatti, nel caso di “chi dispone di fatto del bene nell’assenza anche originaria di ogni titolo… la domanda è tipicamente di rivendicazione, poiché il suo fondamento risiede non in un rapporto obbligatorio personale inter partes, ma nel diritto di proprietà tutelato erga omnes, del quale occorre quindi che venga data la piena dimostrazione, mediante la probatio diabolica” (Cass. S.U. n. 7305/2014).
Ciò significa che, perché la domanda di rivendicazione sia accolta, chi agisce per la liberazione, deve provare un titolo di acquisto originario (acquisto che per lo più deriva dall’usucapione).
GTRES
Quando invece il proprietario può chiedere al giudice questa “reintegrazione nel possesso”?
Se il proprietario è anche possessore e lo spossessamento è avvenuto “violentemente” (contro la volontà del possessore) od “occultamente”(il possessore non ne è a conoscenza al momento in cui viene compiuto), può, entro l’anno dallo spoglio, chiedere la reintegrazione del possesso e ri-ottenere, con un procedimento un po’ meno complesso la disponibilità dell’immobile.
In cosa consiste invece, la “tutela cautelare” d’urgenza?
In pratica, nei casi in cui chi ritiene di essere titolare del diritto riesce a dimostrare una verosimile esistenza dello stesso (c.d. fumus boni iuris) e il rischio che il ritardo possa causare danni al suo soddisfacimento (c.d. periculum in mora)
può agire con il procedimento d’urgenza (ex Art. 700 c.p.c.), volto ad ottenere provvedimenti che provvisoriamente possano assicurare gli effetti della decisione definitiva, come la condanna al rilascio.
Come un privato può ottenere il risarcimento dei danni per l’occupazione abusiva dell’immobile?
Il proprietario può ottenere il risarcimento dei danni che gli sono stati causati dall’occupazione sine titulo dell’immobile secondo le regole ordinarie. Sulla natura del danno da occupazione “abusiva” c’è un ampio dibattito tra i giudici. Recentemente la Corte di Cassazione (S.U. 33645/2022) ha stabilito che
in questi casi si presume che esista un danno da perdita subita (c.d. danno emergente), ovvero la perdita della concreta possibilità di esercizio del diritto di godimento del bene.
Che, se non può essere provato in maniera precisa nel suo preciso ammontare, viene parametrato dal Giudice al canone locativo di mercato.
Quanto poi al mancato guadagno, la Corte lo esemplifica nello specifico pregiudizio subito, quale la mancata concessione, a causa dell’occupazione, del godimento ad altri verso un corrispettivo superiore al canone locativo di mercato, ovvero la mancata vendita ad un prezzo più conveniente di quello di mercato. Questo tipo di danno deve però essere provato dal proprietario secondo le regole ordinarie.
Gli italiani tornano a pianificare l’acquisto di una casa. Secondo l’ultimo aggiornamento dell’Indagine sul Mercato Immobiliare Residenziale effettuato dall’Ufficio Fimaa-Confommercio, nel giro di un anno è cresciuto del 13,8% grazie alla spinta del mercato delle locazioni e dal minor costo del tasso di interesse sui mutui.
Tra i fattori che trainano il mercato ci sono i canoni di locazione alti e la forte richiesta di abitazioni in locazione che spingono molti piccoli e medi investitori a puntare sull’acquisto di abitazioni da mettere a reddito (58,4%). I grandi investitori cercano invece immobili da mettere a reddito nelle prime location urbane o turistiche (6%). Il 22,9% degli associati Fimaa ritiene determinante l’alto tasso di inflazione, mentre il 6% degli intervistati ritiene che un eventuale calo dei tassi bancari determinerà un aumento di transazioni.
A frenare gli scambi, invece, ci sono gli alti costi di ristrutturazione (44,7%), il timore per la congiuntura economica, i tassi dei mutui e l’occupazione (36,1%). Il 17,6% degli agenti associati a Fimaa ritiene che il mercato sia penalizzato dal quadro normativo e fiscale, come la classificazione energetica e la tassazione sulle plus-valenze per gli immobili che hanno usufruito del Superbonus al 110%.
I prezzi della abitazioni in generale registrano un aumento dell’1,8%, grazie soprattutto alla spinta delle abitazioni nuove (che a ottobre 2023, secondo l’Istat, hanno registrato un +8%). “Questo dato – commenta Santino Taverna, Presidente Fimaa Italia – dimostra che chi cerca casa presta sempre più attenzione a unità immobiliari efficientate energeticamente per un risparmio sui costi di gestione.
L’elaborazione dall’Ufficio Fimaa-Confcommercio su dati Istat dimostra che dal 2010 le abitazioni nuove hanno accresciuto il loro valore del 22,6% al lordo dell’inflazione. Nonostante il forte aumento della domanda, tuttavia, risulta dimezzata la percentuale delle case nuove vendute rispetto al totale, per una carenza di offerta (17,7% nel 2023 contro il 34,8% del 2010)”.
Il mercato delle locazioni
Il mercato delle locazioni invece registra un aumento dei canoni del 5%, con i contratti transitori che beneficiano dell’aumento maggiore (6,7%), mentre quelli concordati crescono del 2,4%. Il canone medio, secondo le elaborazioni dell’ufficio studi FIMAA Italia su dati dell’Agenzia delle Entrate, è di 532 Euro mensili. I proprietari degli immobili preferiscono i contratti di lunga durata (49%) o convenzionati (27,4%), le percentuali si riducono notevolmente per chi opta per un contratto transitorio (19,1%), o per le locazioni agli studenti (4,4%).
“Gli agenti Fimaa, inoltre – commenta Andrea Oliva, Coordinatore Uffici Studi Fimaa – ritengono che per i mesi a venire il mercato delle locazioni sarà caratterizzato da un forte mismatch. Praticamente due associati su tre (per l’esattezza il 62,4%) ritengono che la domanda di immobili in affitto crescerà nei mesi a venire, probabilmente a causa della difficoltà di accedere a un mutuo e agli alti tassi d’interesse. Il 34,2% ritiene invece che la domanda si manterrà stabile. Il 3,3% ipotizza un calo.
Sul lato dell’offerta di immobili, quasi la metà degli associati (43,9%) teme che la disponibilità si ridurrà ulteriormente. Il 48,8% ritiene che si manterrà stabile, appena il 7,3% parla di un aumento. Per quanto riguarda i canoni, infine, il 58% ritiene che ci saranno ulteriori aumenti, il 37,1% che rimarranno stabili, meno del 4,9% ipotizza un rilassamento” conclude Andrea Oliva.
Le previsioni sulla prima parte del 2024
Per quanto riguarda le attese sulla prima parte del 2024, circa la metà degli agenti Fimaa (il 45,2%) ritiene che il numero di transazioni calerà. La percentuale comunque si riduce in maniera sensibile rispetto alla rilevazione precedente (era al 61,5%), mentre crescono sia le aspettative di stabilità (38,7%) e sia quelle di un aumento (16%). La maggior parte degli associati (65,1%) ritiene inoltre che i prezzi non subiranno particolari variazioni. Il 19,5% prevede un calo, il 15,3% un aumento.
Inoltre, circa la metà degli agenti Fimaa (il 45,1%) ritiene che la domanda di abitazioni si manterrà stabile, il 27% confida in un miglioramento. Pressoché identica, tuttavia, la percentuale di chi si attende un peggioramento. Per quanto concerne l’offerta di immobili, invece, la maggioranza assoluta degli agenti (57,7%) ritiene che il livello rimarrà stabile, il resto si divide equamente tra quanti confidano in un aumento e quanti temono una diminuzione.
