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Il decreto legge 29 maggio 2024 n. 69, altrimenti noto come Decreto Salva Casa, è stato pubblicato in Gazzetta Ufficiale. L’entrata in vigore del decreto Salva Casa è fissata a partire dal 30 maggio 2024. La norma come è noto reca “disposizioni urgenti in materia di semplificazione edilizia e urbanistica”, con l’obbiettivo di sanare piccole irregolarità nelle case degli italiani e sbloccare alcune situazioni che rendono difficoltosa la compravendita di abitazioni, in un periodo in cui il fabbisogno abitativo si va facendo sempre più problematico. Ecco quindi cosa prevede il Decreto Salva Casa 2024 pubblicato in Gazzetta Ufficiale.

1. Decreto salva casa, il testo
2. Decreto salva casa, cambio destinazione d’uso
3. Le verande in edilizia libera
4. Decreto salva casa e silenzio assenso
5. Norma salva Milano assente
6. Il decreto Salva Casa in Pdf

Decreto salva casa, il testo

L’obiettivo del testo del Decreto salva casa è favorire il recupero edilizio di appartamenti la cui compravendita è bloccata da alcune normative che non ne consentono la vendita, per facilitare il mercato immobiliare e venire incontro al fabbisogno abitativo sempre più crescente.

Il decreto interviene solo nelle casistiche di minore gravità, incidendo sulle cosiddette lievi difformità. Non si tratta quindi di un condono edilizio. In particolare interviene sulle difformità

• su quelle formali derivanti da incertezze interpretative della disciplina vigente rispetto alla dimostrazione dello stato legittimo dell’immobile;
• sulle difformità edilizie delle unità immobiliari, risultanti da interventi spesso stratificati nel tempo, realizzati dai proprietari dell’epoca in assenza di formale autorizzazione;
• sulle parziali difformità che potevano essere sanate all’epoca di realizzazione dell’intervento, ma non sanabili oggi, a causa della disciplina della cd. “doppia conformità”.

Decreto salva casa, cambio destinazione d’uso

Ma cosa prevede il testo del decreto Salva Casa? Tra le disposizioni principali, si semplifica il cambio di destinazione d’uso delle singole unità immobiliari, nel rispetto delle normative di settore e delle condizioni comunali.

In particolare, per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, il mancato rispetto dei parametri di altezza, distacchi, cubatura, superficie coperta e simili non costituisce violazione edilizia se resta entro i limiti:

• del 2 per cento delle misure previste dal titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile superiore ai 500 metri quadrati;
• del 3 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile compresa tra i 300 e i 500 metri quadrati;
• del 4 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile compresa tra i 100 e i 300 metri quadrati;
• del 5 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile inferiore ai 100 metri quadrati.

Per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, costituiscono anche  tolleranze esecutive , il minore dimensionamento, la mancata realizzazione di elementi non strutturali, le irregolarità esecutive di muri esterni ed interni e l’ ubicazione non conforme delle aperture interne e di altri elementi simili.

Le verande in edilizia libera

Secondo il decreto salva casa sono da considerare in edilizia libera:

• le vetrate panoramiche amovibili (VePA) anche per i porticati rientranti all’interno dell’edificio
• le opere di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici la cui struttura principale sia composta da tende anche a pergola, addossate o annasse agli immobili, purché non determino spazi stabilmente chiusi e non abbiano un impatto visivo e ingombro apparentemente disarmonici

Decreto salva casa e silenzio assenso

Il decreto inoltre semplifica le procedure vigenti: è introdotto il regime di silenzio-assenso, principio particolarmente rilevante e che va nella direzione della massima semplificazione. Significa che se l’Amministrazione non risponde nei tempi previsti l’istanza del cittadino è accettata. Infine si introduce la possibilità di installare tende e strutture di protezione dal sole e da eventi atmosferici, in regime di edilizia libera.

La norma mira anche a decongestionare gli uffici tecnici comunali sepolti da migliaia di pratiche. Il provvedimento prevede sanzioni che sono proporzionali all’aumento di valore dell’immobile e potranno essere utilizzate, tra l’altro, nella misura di 1/3, per progetti di recupero e rigenerazione urbana. 

Norma salva Milano assente

Nel testo, come già annunciato lo scorso 17 maggio, non c’è la cosiddetta norma Salva-Milano per alcune ristrutturazioni edilizie del capoluogo lombardo su cui si è acceso l’interesse della Procura. L’idea di Salvini, già condivisa con il sindaco Giuseppe Sala, è di intervenire in fase di conversione del testo. 

Il decreto Salva Casa in Pdf

Il testo coordinato del Decreto Salva Casa è disponibile in Gazzetta Ufficiale. Sono poi disponibili in pdf le slide del decreto salva casa come approvato dal Consiglio dei Ministri

Fonte: Idealista.it

Il valore immobile ai fini IMU si calcola rivalutando del 5% la rendita catastale e moltiplicando il risultato per il coefficiente della categoria catastale

Per adempiere all’obbligo di pagamento dell’Imposta municipale propria è necessario provvedere al calcolo della base imponibile, ovvero del valore immobile ai fini IMU. Per ottenere il valore immobile ai fini IMU bisogna individuare la rendita catastale, rivalutarla del 5% e successivamente moltiplicare il risultato per il coefficiente della categoria catastale di appartenenza. Scopriamo tutto sul pagamento della prima rata dell’IMU 2024 in scadenza il 17 giugno.

1. Come calcolare il valore immobile ai fini IMU?
2. Valore immobile ai fini IMU e ISEE 2024
3. Il coefficiente per il valore dell’immobile ai fini IMU: dove lo trovo?
4. Il valore dell’immobile ai fini IMU: un esempio
5. Valore IMU terreni agricoli

Come calcolare il valore immobile ai fini IMU?

Ogni anno, milioni di italiani sono tenuti a pagare l’Imposta municipale unica o propria, abbreviata IMU, destinata ai possessori di beni immobiliari. Si tratta di un pagamento da cui vengono esonerati i proprietari di abitazioni principali ed obbligatorio per i possessori della seconda casa. Il valore immobile ai fini IMU non è altro che il calcolo della base imponibile di tale imposta sulla base di alcune informazioni relative alla casa.

Gli interessati, a questo punto, si staranno chiedendo: come si calcola il valore immobile ai fini IMU? Per procedere è necessario essere in possesso dei seguenti dati sulle unità di cui si è proprietari:

• il valore della rendita catastale;
• il coefficiente di categoria catastale;
• la quota di possesso;
• l’aliquota fissata dal Comune in cui si trova l’immobile (in genere pari allo 0,86%);
• eventuali riduzioni ed agevolazioni fiscali IMU.

Per i fabbricati iscritti al catasto, il calcolo del valore immobile ai fini IMU si effettua in questo modo: rendita catastale rivalutata del 5% x coefficiente della categoria catastale.

Nel caso del calcolo del valore immobile ai fini IMU dei terreni agricoli, la rivalutazione del reddito dominicale è fissata al 25% ed il risultato ottenuto non si moltiplica per 135.

Per capire come calcolare il valore immobile ai fini IMU per ISEE dei fabbricati in costruzione o in ristrutturazione, è necessario prendere in considerazione il valore dell’area edificabile fino alla data di fine lavori o fino alla data di primo utilizzo del fabbricato.

Per le aree edificabili, il valore immobile ai fini IMU viene individuato utilizzando il valore venale in comune commercio al primo gennaio dell’anno di imposizione, ovvero il valore di mercato.

Valore immobile ai fini IMU e ISEE 2024

L’individuazione del valore immobile ai fini IMU per l’ISEE è un’operazione fondamentale, dal momento che ogni nucleo familiare ha l’obbligo di dichiarare tutti gli immobili di cui si è proprietari. Effettuando il calcolo correttamente, il Fisco può tenere traccia dei possedimenti di ogni nucleo e mettere a disposizione nell’area personale dell’Agenzia delle Entrate il valore immobile ai fini IMU corretto.

Ma cos’è e dove va indicato il valore immobile ai fini IMU per l’ISEE? 

Come indicato dal calcolatore di idealista, il calcolo del valore ai fini IMU di un immobile è dato dal valore della rendita catastale maggiorata del 5%, moltiplicata per 160. Va indicato  nel quadro FC3 della dichiarazione ISEE 2023 (classificato nelle categorie catastali A oppure C/2, C/6 e C/7 e con esclusione della categoria catastale A/10).

Il valore ai fini IMU di un immobile da indicare nel quadro FC3 – classificato nelle categorie catastali A oppure C/2, C/6 e C/7 e con esclusione della categoria catastale A/10 – è dato dal valore della rendita catastale maggiorata del 5%, moltiplicata per 160.

Così, l’individuazione del corretto valore immobile ai fini IMU per l’ISEE 2023 consentirà di identificare la base imponibile su cui calcolare la giusta quantità di imposte municipali sulla casa.

Questo strumento permette, dunque, di pagare il giusto ammontare di tributi diretti sulla base dei reali possedimenti del nucleo. Una volta trovato il valore immobile ai fini IMU 2023, è possibile pagare l’imposta ed è sempre bene ricordare che l’IMU non è dovuta sull’abitazione principale, bensì ai soli possessori di seconde case o immobili di lusso.

Il coefficiente per il valore dell’immobile ai fini IMU: dove lo trovo?

Dove trovare il valore immobile ai fini IMU? O meglio, com’è possibile individuare il coefficiente di categoria catastale per poter calcolare la base imponibile corretta? Le tabelle dei coefficienti che consentono di individuare la propria base sono disponibili sul sito dell’Agenzia delle Entrate, ove vi è anche uno storico degli elementi utili al calcolo del valore immobile ai fini IMU 2024 e del valore immobile ai fini IMU per ISEE 2024. Per permettere un calcolo agevole del valore immobile ai fini IMU del 2024, ecco i coefficienti attuali:

• per i fabbricati di categoria da A/1 a A/11 (esclusa A/10); C/2; C/6 e C/7 è necessario aggiungere il 5% alla rendita catastale e moltiplicare per 160;
• fabbricati di categoria da B/1 a B/8; C/3, C/4 e C/5 è necessario aggiungere il 5% alla rendita catastale e moltiplicare per 140;
• fabbricati di categoria A/10 e D/5 è necessario aggiungere il 5% alla rendita catastale e moltiplicare per 80;
• fabbricati di categoria da D/1 a D/10 (esclusa D/5) è necessario aggiungere il 5% alla rendita catastale e moltiplicare per 65;
• fabbricati di categoria C/1 è necessario aggiungere il 5% alla rendita catastale e moltiplicare per 55.

I coefficienti possono essere modificati nel tempo, pertanto si raccomanda di consultare le tabelle dell’Agenzia delle Entrate per determinare il corretto valore ai fini IMU di un immobile.

Per quanto riguarda, invece, le aliquote è bene prendere visione dei provvedimenti assunti a livello comunale, poiché il calcolo del valore immobile ai fini IMU a Roma, ad esempio, può essere sensibilmente diverso dal calcolo della base imponibile in altre città.

Il valore dell’immobile ai fini IMU: un esempio

Passiamo ora ad un esempio pratico di calcolo del valore immobile ai fini IMU. Poniamo il caso di un contribuente proprietario di una seconda casa nel Comune di Roma appartenente alla categoria catastale A/3 e con rendita catastale di 600 euro.

Bisognerà procedere quindi così per il calcolo:

• rivalutazione del 5% della rendita catastale > 600 + 5%> 630,00 euro;
• applicazione del coefficiente catastale > 630,00*160 > 100.800;
• applicazione aliquota IMU > 100.800*10.6%> 1.068,48 euro.

Valore IMU terreni agricoli

Per calcolare il valore IMU di terreni agricoli, nonché per quelli non coltivati, la base imponibile è costituita dal valore ottenuto applicando all’ammontare del reddito dominicale risultante in catasto, vigente al 1° gennaio dell’anno di imposizione, rivalutato del 25%, un moltiplicatore pari a 135.

L’aliquota ordinaria da applicare è dello 0,76 per cento e i Comuni possono aumentarla o diminuirla sino a 0,3 punti percentuali: l’aliquota, quindi, può oscillare da un minimo di 0,46 per cento ad un massimo di 1,06 per cento.

Fonte: Idealista.it

I chiarimenti del Consiglio di Stato

Il Consiglio di Stato si è di recente espresso spiegando quando serve il permesso di costruire per il cambio di destinazione d’uso, sottolineando qual è la differenza con la costruzione di una pertinenza. Il caso esaminato riguardava un ricorso contro l’ordine di demolire delle opere che avrebbero determinato un cambio d’uso da garage a residenza. Vediamo quanto precisato e cosa è necessario sapere per evitare di incorrere in sanzioni.

Con la sentenza 3645/2024, il Consiglio di Stato ha analizzato un ricorso contro l’ordine di demolire delle opere che avrebbero determinato un cambio di destinazione d’uso da garage a residenza. Nello specifico, le opere in questione consistevano nella realizzazione di un bagno e di una cucina nel locale seminterrato di una villetta.

Sulla vicenda sono intervenuti il Comune e il Tar, secondo i quali tali opere rappresentavano un cambio di destinazione d’uso per il quale sarebbe stato necessario il permesso di costruire. Valutazioni contestate dal proprietario dell’immobile, per il quale non si poteva parlare di cambio di destinazione d’uso dal momento che il locale seminterrato “era e rimane una pertinenza dell’abitazione e la presenza del bagno è compatibile con un utilizzo non residenziale del locale”.

Qual è la differenza tra cambio di destinazione d’uso e costruzione di una pertinenza

Intervenendo sul caso, come spiegato da Edil portale, il Consiglio di Stato ha innanzitutto ricordato che il Testo Unico dell’Edilizia (Dpr 380/2001) individua cinque categorie di destinazione urbanistica:

• residenziale;
• turistico-ricettiva;
• produttiva e direzionale;
• commerciale;
• rurale.

In base a questa classificazione, se l’immobile rimane nella stessa categoria, il cambio di destinazione d’uso non è significativo dal momento che il carico urbanistico dell’edificio, dopo i lavori, resta uguale; di conseguenza il permesso di costruire non è richiesto. Nel caso in cui, invece, l’immobile cambia categoria, il cambio di destinazione d’uso è significativo dal momento che determina un mutamento del carico urbanistico; di conseguenza il permesso di costruire è richiesto.

Prima di formulare la sua sentenza, il Consiglio di Stato ha analizzato anche le norme locali, “in base alle quali i locali interrati o seminterrati della zona possono solo essere destinati a garage, cantine o depositi”. Dopo aver esaminato tutti questi aspetti, il Consiglio di Stato ha espresso le sue conclusioni sostenendo che l’intenzione del proprietario era trasformare il garage in locali ad uso residenziale. Quindi, il cambio di destinazione d’uso è stato considerato abusivo, dal momento che è stato realizzato senza prima aver richiesto il permesso di costruire.

Fonte: Idealista.it

Dopo l’approvazione del decreto salva casa, FIMAA (Federazione Italiana Mediatori Agenti d’Affari) ha diffuso un comunicato i cui esprime soddisfazione per l’approvazione del dl che contiene “Misure urgenti in materia di semplificazione edilizia e urbanistica”

In particolare, FIMAA sottolinea che stando a quanto emerge dai testi circolati in queste ore e dalle informazioni diffuse, il provvedimento, che interviene su tanti aspetti della normativa in un’ottica di semplificazione, accoglie numerose richieste avanzate dalla Federazione, dai cambi di destinazione d’uso resi più agevoli, alle previsioni per sanare le lievi difformità edilizie, passando per lo snellimento delle pratiche burocratiche, anche relative allo stato legittimo dell’immobile; il tutto, al fine di favorire la dinamicità del mercato ed andare incontro alle esigenze dei cittadini.

Tra i “suggerimenti” di FIMAA recepiti dal governo figurano anche quelli relativi  a

• snellimento e all’agevolazione delle verifiche edilizio-urbanistiche per gli agenti immobiliari per favorire la migliore circolazione degli immobili;
• snellimento dell’iter per le autorizzazioni urbanistiche;
• agevolazione delle pratiche relative all’allineamento della conformità urbanistica e catastale;
• agevolazione della riconversione e dei cambi di destinazione d’uso degli immobili.

“La Federazione ha più volte evidenziato la necessità di introdurre gli interventi che aveva rappresentato. La semplificazione sui cambi di destinazione d’uso, su cui la FIMAA si batte da tempo ad esempio, permetterà l’adattamento dell’assett immobiliare alle mutevoli esigenze della società e del mercato” ha dichiarato Maurizio Pezzetta, Vicepresidente Vicario della Federazione.

“Siamo soddisfatti di vedere che l’interlocuzione con il Ministero portata avanti in questi mesi, anche grazie al coinvolgimento della Federazione nel Tavolo sul Piano Casa, abbia portato a tale importante risultato. Confidiamo che adesso il Parlamento nel ratificare il decreto-legge inserisca anche le altre nostre proposte tra le quali: l’applicazione della cedolare secca al 21% agli immobili ad uso diverso da quello abitativo, continuare sulla strada degli incentivi per agevolare l’acquisto dell’abitazione e, infine, risolvere l’annoso problema degli immobili sfitti” ha concluso Santino Taverna, Presidente di FIMAA.

Fonte: Idealista.it

Gli immobili di classe A hanno un tempo di permanenza sul mercato di oltre 20 giorni minore rispetto a quelli di classe G. Ecco cosa emerge da un nuovo studio realizzato da CENTURY 21 Italia, ramo italiano del colosso americano del real estate. Secondo lo studio, infatti, la classe energetica di una casa si afferma sempre più come criterio di scelta per l’acquisto di una casa.

1. Direttiva case green ed effetto sul mercato immobiliare
2. Case green sempre più ricercate
3. Nuove costruzioni e case green sul mercato

Direttiva case green ed effetto sul mercato immobiliare

Dopo l’approvazione della direttiva europea case green, che prevede solo immobili a emissioni zero entro il 2050, il mercato delle compravendite si muove con un occhio alla sostenibilità Secondo l’analisi CENTURY 21 Italia e Wikicasa, infatti, un immobile di classe A oggi ha un tempo medio di permanenza sul mercato di circa 68 giorni, una casa che appartiene alla classe G ha bisogno di 90 giorni, oltre 20 giorni in più, per essere venduta. 

 “Se guardiamo all’anno precedente – dice il CEO di CENTURY 21 Italia, Marco Tilesi – la differenza non era così marcata, una casa di classe A restava sul mercato in media 89 giorni, 20 giorni più di oggi, mentre quelle di classe G avevano una permanenza di circa 100 giorni: è evidente che si sono ormai connotati due mercati distinti con dinamiche proprie e che ci stiamo muovendo sempre più verso un acquisto consapevole del valore dell’impatto energetico sul lungo periodo.”

Case green sempre più ricercate

“La classe energetica si sta via via attestando come un driver di scelta trainante del mercato, – spiega aggiunge Mattia Colantuoni, Co-Founder di Wikicasa. – Se si guarda alle ricerche degli utenti, quelle che includono i soli immobili ad alta efficienza energetica sono aumentate di oltre il 72% tra il 2023 e il 2022. Le recenti normative europee hanno sicuramente spinto gli utenti verso un acquisto più rapido e consapevole: oggi, acquistare un immobile efficiente sotto il profilo energetico consente di risparmiare notevolmente in futuro, non solo sui costi della bolletta, ma anche su tutti quegli interventi di ristrutturazione che molti proprietari di casa dovranno sostenere nei prossimi anni per migliorare le prestazioni e i consumi dei propri immobili” 

Nuove costruzioni e case green sul mercato

Ma non è tutto. Tempi di permanenza diversi si riflettono inevitabilmente sulla disponibilità stessa degli immobili sul mercato. Lo studio ha analizzato quanti immobili di ciascuna classe energetica sono disponibili in vendita. Se ci sono più case appartenenti alle classi energetiche dalla B alla G in vendita nel 2024 rispetto al 2023 – con quelle appartenenti alla classe G passati da poco più di 60.000 del 2023 ad oltre 120.000 del 2024 – questo non è accaduto per gli immobili di classe A. Infatti, nel 2023 le case in classe A erano 25.444, oggi nel 2024 superano di poco le 23.000 unità. “Analizzando i dati a disposizione – aggiunge Tilesi – possiamo immaginare che presto questa scarsità di immobili in classe A si rifletterà anche sui prezzi generando un aumento”.

“Se le esigenze della domanda sono ormai chiare al mercato, il comportamento dell’offerta non si è ancora regolato di conseguenza – conclude Colantuoni di Wikicasa – Lo stock nazionale di immobili ad alta efficienza energetica è costituito in larga parte da nuove costruzioni. Per questo motivo, lo scenario che si prefigura in seguito alle nuove normative dell’UE entro il 2050 dovrà, per forza di cose, prevedere incentivi e misure di ristrutturazione dello stock già esistente, in modo da poter aumentare il numero di immobili ad alta efficienza disponibili sul mercato e assicurare il giusto match tra domanda e offerta”.

Fonte: Idealista.it

Sono remote le possibilità di ottenere un mutuo al 100% dopo i 50 anni, considerando anche i limiti di termine del finanziamento.

Quella di un mutuo al 100% per over 50 è una strada davvero percorribile? Si tratta di una domanda ben comune fra coloro che, pur avendo superato la soglia dei cinquant’anni, desiderano ottenere un finanziamento completo per l’acquisto di un immobile. Tuttavia, vi sono delle precise limitazioni per l’ottenimento di un mutuo al 100 per cento: oltre all’età, vi è anche il termine massimo per la restituzione del debito.

La maggior parte delle banche non concede mutui al 100%, anche se un’ eccezione sono coloro che possono accedere al Fondo Mutuo Giovani Under 36, ovvero chi abbia meno di 36 anni e richieda un mutuo superiore all’ 80 per cento del valore dell’ immobile. Per costoro la garanzia statale del Fondo Consap può passare dal 50 all’ 80 per cento. Ancora, bisogna tenere in considerazione che la maggior parte degli istituti di credito non permette di sottoscrivere mutui se alla data di termine il mutuatario avrà superato i 75 anni d’età. In ogni caso, per cercare la soluzione più adatta alle proprie esigenze, è utile avvalersi di strumenti online per trovare il mutuo migliore.

1. Chi ha diritto al mutuo al 100%?
   • Quali sono le banche che offrono il mutuo al 100%?
2. Quali possibilità per il mutuo al 100 per cento per over 50?
   • Qual è l’età massima per ottenere un mutuo?
   • Le alternative per un finanziamento completo dai 50 anni

Chi ha diritto al mutuo al 100%?

Per comprendere se gli over 50 possano accedere a un finanziamento completo per l’acquisto di un immobile, come ad esempio la prima casa, è innanzitutto necessario comprendere a chi sia rivolto il mutuo al 100%.

Così come accennato in apertura, le banche impongono requisiti ben definiti per l’ottenimento di un mutuo. In linea generale, bisogna considerare che:

• nella maggior parte dei casi l’erogazione sarà all’80%, quindi il restante 20% sarà totalmente a carico del richiedente. Questa soglia è stata definita nel 1995 da una delibera del CICR – il Comitato Interministeriale per il Credito e il Risparmio;
• quando si sottoscrive un mutuo, la maggior parte delle  banche richiede che il suo termine non avvenga più tardi del compimento dei 75 anni d’età. Questo significa che un richiedente di 50 anni potrà al massimo puntare su un mutuo della durata di 25 anni.

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Eppure, nonostante vi sia il limite dell’80%, negli ultimi tempi si sente spesso parlare del mutuo al 100 per cento per l’acquisto della prima casa. Ma a chi è rivolto? Di norma, i finanziamenti completi del valore dell’immobile sono destinati a coloro che possono accedere a specifici fondi di garanzia. Ad esempio:

• Mutuo Giovani Under 36: istituito dal Ministero dell’Economia e delle Finanze nel 2013, permette ai più giovani di accedere al Fondo Prima Casa, uno strumento di garanzia che facilità l’ ottenimento dalle banche di un mutuo al 100%. In questo caso, è lo Stato che si fa garante nei confronti degli istituti di credito, con una garanzia fino all’80% della quota capitale;
• Garanzie integrative: seppur raramente, alcune banche potrebbero concedere un mutuo al 100% a fronte di garanzie aggiuntive, come la stipula di apposite polizze, la nomina di un garante, un’ipoteca su altri immobili a disposizione del richiedente. 

Appare quindi evidente che, date queste premesse, un mutuo al 100 per cento per over 50 è un’ eventualità poco probabile, proprio perché l’ età non consente di accedere ai fondi ministeriali (o comunque solo a certe condizioni e per ottenere una garanzia non superiore al 50 per cento della quota capitale). Al contempo, la possibilità che altre garanzie integrative vengano accettate è decisamente remota. In ogni caso, si possono vagliare tutte le casistiche del caso approfittando di una guida ai mutui passo per passo.

Quali sono le banche che offrono il mutuo al 100%?

Quasi tutti gli istituti di credito italiani – Unicredit, Intesa San Paolo, Banco BPM e Bper Banca, per citare alcuni dei più noti – offrono la possibilità di accedere a un mutuo al 100%. Tuttavia, tale possibilità è vincolata al rispetto dei requisiti visti nel paragrafo precedente e, più in dettaglio, nella quasi totalità dei casi è necessario poter accedere al Mutuo Giovani Under 36.

Ma esistono altre possibilità, per gli over 50 che volessero davvero ottenere un finanziamento completo per l’acquisto della prima casa o, ancora, della seconda?

Quali possibilità per il mutuo al 100 per cento per over 50?

Come si è già spiegato, le possibilità di ottenere un mutuo al 100% raggiunti i 50 anni d’età sono piuttosto remote, perché questa forma di finanziamento.

Se davvero si ha la necessità di ottenere un finanziamento pari al 100% del valore dell’immobile, si può provare a seguire altre strade, che tuttavia potrebbero risultare ben più complesse. Il primo passo è vagliare il fattore età.

Qual è l’età massima per ottenere un mutuo?

Innanzitutto, va ripreso un concetto già accennato in precedenza: affinché un mutuo possa essere concesso, bisogna rispettare dei limiti d’età per il suo termine. Come visto, le banche tendono a non concedere mutui se, alla chiusura degli stessi, si superano i 75 anni anni d’età.. Di conseguenza:

• a 50 anni di età, si può ottenere un mutuo della durata di 25 anni;
• a 55 anni di età, la durata massima del mutuo sarà di 20;
• a 60 anni di età, si potrà ottenere un finanziamento di massimo 15 anni di durata;
• a 65 anni di età, la durata del mutuo massima è di 10 anni.

Naturalmente, più ridotta è la durata del mutuo, maggiore sarà l’ammontare delle singole rate da versare, secondo le cadenze – mensili, trimestrali, semestrali o annuali – concordate con il proprio istituto di credito.

Le alternative per un finanziamento completo dai 50 anni

Ma che fare, se si volesse ottenere un finanziamento al 100% anche superati i 50 anni di età? Come visto, è molto probabile che la banca prescelta non erogherà più dell’80% del valore dell’immobile.

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Le alternative a disposizione degli over 50 per ottenere il finanziamento completo per l’acquisto di un immobile non sono molte, né tantomeno semplici. Per coprire il 20% mancante, molti si domandano in Rete se non sia il caso di chiedere un prestito finanziario, così da ottenere la liquidità residua necessaria. Tuttavia, questa strada non è fra le più semplici da percorrere, perché:

• gli interessi per i prestiti sono normalmente più elevati rispetto ai mutui;
• è necessario considerare l’effettiva capacità di rimborso sia del mutuo che del prestito, tenendo in considerazione che le rate non possono superare il 30/35% dello stipendio.

In definitiva, le strade per un mutuo al 100% a 50 anni sono davvero poche: l’ideale rimane sempre coprire il 20% residuo con dei fondi già a disposizione, come ad esempio i propri risparmi.

Fonte: Idealista.it

La direttiva europea sulle case green – approvata prima dal Parlamento europeo e poi dall’Ecofin – entrerà in vigore il 28 maggio, venti giorni dopo la pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale dell’Ue. Ma quando è prevista la partenza del recepimento in Italia? Scopriamolo insieme, evidenziando che il disegno di legge di delegazione europea per il 2024, esaminato nel Consiglio dei ministri di venerdì 24 maggio, stabilisce che i principi della Energy performance of buildings directive (Epbd) vengano integrati nel nostro sistema di norme.

Per recepire la direttiva sulle case green gli Stati membri hanno tempo 24 mesi. Nello specifico, come spiegato dal Sole 24 Ore, il governo dovrà adottare il decreto legislativo almeno quattro mesi prima del termine di recepimento indicato nella direttiva, che è il 29 maggio 2026, di conseguenza entro gennaio 2026.

In questo arco di tempo, quindi per tutto il 2025, l’Italia dovrà lavorare per predisporre il proprio piano di rinnovamento degli edifici che abbia come obiettivo le emissioni zero entro il 2050 e che preveda i passaggi obbligatori stabiliti dalla direttiva. Il piano di ristrutturazione dovrà essere approvato entro il 2026.

Nel dettaglio, il provvedimento prevede che:

• per gli edifici residenziali non di nuova costruzione, i Paesi Membri adottino misure per garantire una riduzione dell’energia primaria media utilizzata di almeno il 16% entro il 2030 e di almeno il 20-22% entro il 2035;
• per gli edifici non residenziali, gli Stati Membri ristrutturino il 16% degli immobili con le peggiori prestazioni entro il 2030 e il 26% entro il 2033, introducendo requisiti minimi nazionali di prestazione energetica da rispettare per tutto il settore dell’edilizia; 
• i nuovi edifici residenziali siano a zero emissioni dal 2030;
• i nuovi edifici non residenziali siano a zero emissioni dal 2028.

Si ricorda inoltre che, secondo quanto previsto dall’Energy performance of buildings directive, almeno il 55% dei risparmi energetici dovrà essere conseguito attraverso il rinnovamento degli edifici meno performanti del nostro patrimonio edilizio. 

E su tale fronte si è aperto il dibattito sui costi. Tra le ultime stime si annovera quella di Deloitte, che in un recente studio ha parlato di un conto compreso tra gli 800 e i 1.000 miliardi di euro, riducendo di almeno il 20% i consumi di energia entro il 2035.

Fonte: Idealista.it

Brera e Testaccio in cima alla classifica dei quartieri con più carte in regola per la domanda di sostituzione

Siamo abituati a considerare Milano come la locomotiva d’Italia, ma il contesto economico e le problematiche interne alla città, in particolare relative all’ offerta abitativa e allo stop al piano di governo del territorio per ragioni giudiziarie, rischiano di fare perdere al capoluogo lombardo questo primato. Il risvolto della medaglia è un accresciuto interesse nei confronti di altre città italiane, più o meno grandi, ma tutte in grado di affrontare con successo le nuove sfide dell’ abitare. Scenari Immobiliari, in collaborazione con Abitare Co. e con l’intervento di vari operatori del real estate, ha fatto il punto al Forum dell’ abitare lo scorso 23 maggio, stilando la classifica dei migliori quartieri in cui cercare casa in Italia.

1. Il blocco degli investimenti immobiliari a Milano
2. La domanda di case nelle città italiane
3. La classifica dei quartieri migliori in cui cercare casa
4. Previsioni immobiliari per il 2024

Il blocco degli investimenti immobiliari a Milano

Secondo lo studio, il sostanziale blocco delle nuove iniziative di sviluppo immobiliare a Milano sta avendo effetti sulle iniziative di rigenerazione urbana in corso e previste per la città mettendo a rischio oltre 38 miliardi di investimenti sulla città. Inizialmente infatti Scenari Immobiliari stimava il potenziale di investimento in oltre dodici miliardi di euro per il solo settore residenziale al 2035 (19,5 miliardi di euro considerando anche tutte le altre asset class), oltre ad altri ventisei miliardi di euro come ricadute sul sistema economico milanese (dai mobili ai servizi). Senza considerare le conseguenze per l’occupazione nel settore edile. E incassi per il comune stimati come oneri e contributi tra i 60 e gli 80 milioni di euro l’anno. Questi investimenti sono a rischio con il prolungarsi dell’incertezza legata allo stop ad un PGT concepito nel 2019 e frenato per molti motivi, dalla pandemia alle attuali inchieste giudiziarie in atto, che rischiano di renderlo obsoleto ancor prima di essere attuato.

“A Milano nel 2021 erano stati investiti 640 milioni di euro nel living; questa cifra scenderà a 90 milioni nel 2024, – osserva Giuseppe Crupi, Ceo di Abitare Co. – Il motivo è la frenata degli investitori, preoccupati dall’incertezza amministrativa che ostacola l’attuazione del Pgt. Il Piano di Governo del territorio datato 2019 conteneva, tra le altre cose, le specifiche degli obblighi di destinazione di housing sociale all’interno degli sviluppi immobiliari: per progetti oltre i 10 mila metri quadri si parla di un 40 per cento destinato all’edilizia residenziale pubblica. Tuttavia tali parametri dovevano essere modificati, ma ad oggi ancora non si sa in che modo. Questo, aggiunto alle indagini della Procura in corso che hanno bloccato l’attuazione del Pgt, hanno provocato uno stop negli investimenti su Milano, investimenti che vengono dirottati su altre città italiane ed europee. Se l’amministrazione vuole frenare questa perdita di investimenti è chiaro che debba intervenire”.

La domanda di case nelle città italiane

Il risvolto della medaglia è che l’attenzione degli operatori può spostarsi da Milano alle altre città italiane; nonostante la scena immobiliare sia occupata quasi esclusivamente dal capoluogo lombardo, infatti, è bene ricordarsi che in Italia ci sono moltissime realtà che meritano attenzione grazie a dinamiche di crescita urbana tutt’altro che trascurabili. Scenari immobiliari ha analizzato, oltre a Milano, Bergamo, Bologna, Genova, Napoli, Roma, Torino e Verona, a partire dalla cosiddetta domanda di sostituzione, ovvero la domanda abitativa di coloro che decidono di acquistare un’altra casa per migliorare le proprie prospettive residenziali. Questo tipo di domanda rende evidenti i trend di sviluppo del territorio e permette di individuare quali sono, e saranno, i quartieri e le città migliori verso cui si orienterà la domanda di case in Italia.

In particolare, le crisi e gli eventi straordinari degli ultimi anni hanno modificato gli interessi e ogni comparto, anche quello residenziale, sta già affrontando la sfida dell’ibridazione e fluidità degli spazi, derivante da tendenze rivoluzionarie se lette considerando la storia dell’evoluzione dell’architettura e dell’urbanistica del secolo scorso. Inoltre, la modificazione demografica, le variazioni dei valori, il mutamento delle regole di relazione, l’attenzione per la cura e il benessere, il cambiamento climatico, le necessità energetiche, evidenziano che le abitudini attuali, e ancor di più quelle future, includono uso elevato e continuativo dei servizi con lo sviluppo di settori oggi neppure considerati. Per la casa il legame con il territorio non è innovativo ma la regola d’oro che identifica gli elementi più importanti per il settore, location-location-location, temporaneamente passata di moda, torna centrale e predominante con l’accezione contemporanea di luogo che permette di vivere meglio.

La classifica dei quartieri migliori in cui cercare casa

Analizzando, sulla base di diversi fattori basati sui trend di cui sopra i quartieri delle città prese in esame, quello che è emerso è un ranking dei quartieri migliori d’Italia in cui cercare casa. Emerge anche in questo caso Milano, con Brera che si aggiudica lo scettro di miglior quartiere d’Italia in cui cercare casa. Tuttavia sono diversi gli altri quartieri italiani in cui vale la pena fare una ricerca:

1. Milano: Brera (Punteggio 85,1)
2. Roma:  Testaccio- Aventino (punteggio: 84,6)
3. Bergamo: Papa Giovanni XXIII – Pignolo (punteggio: 76,8)
4. Napoli: Via dei Mille – Carducci (punteggio: 72,8)
5. Bologna: Malpighi (punteggio: 63,6)
6. Genova: San Francesco Albaro (punteggio: 62,7)
7. Verona: Erbe – Città antica (punteggio: 62,3)
8. Torino: Cittadella (punteggio: 61,2)

Previsioni immobiliari per il 2024

Complessivamente, nel 2023, sono state compravendute 710 mila abitazioni di cui sessantamila nuove costruzioni, il nove per cento in meno rispetto alle 780 mila transazioni registrate nel 2022, una contrazione del mercato che, per nove mesi, ha interessato la maggior parte dei circa 7.800 comuni che compongono le 110 province d’Italia e buona parte dei rispettivi capoluoghi. I motivi di una tale contrazione dei volumi di mercato sono riconducibili al continuo ricorso a politiche monetarie e di accesso al credito sempre più restrittive da parte della Banca centrale europea. Si stima che il mercato immobiliare nel corso del 2024 possa essere interessato da una, seppur contenuta, crescita del numero di transazioni: più 1,5 per cento circa e 720 mila compravendite complessive (cinquantamila nuove).

Quanto ai prezzi immobiliari, dopo un 2023 caratterizzato da un dimezzamento delle dinamiche di crescita dei prezzi (più 1,5 per cento rispetto al 2022) si stima che nel corso del 2024 i valori di mercato possano aumentare ulteriormente del due per cento a causa della ridotta disponibilità di offerte abitative esistenti rispondenti alle reali necessità della domanda, soprattutto nei mercati a maggiore tensione abitativa dei capoluoghi e dei loro hinterland.

Per quanto riguarda invece i prezzi dei prodotti immobiliari nuovi, a causa della scarsità o della quasi assenza di nuova offerta abitativa, si assisterà a una riduzione delle loro dinamiche di crescita, dal 3,7 per cento del 2023 al 3,2 per cento del 2024.

Fonte: Idealista.it

Rispetto a licenza edilizia o SCIA. Stop doppia conformità

Arriva la possibilità di sanatoria per interventi effettuati in parziale difformità rispetto al permesso di costruire o alla SCIA, superando l’istituto della doppia conformità. La bozza del piano casa 2024 all’esame del preconsiglio è stata approvata dal consiglio dei Ministri del 24 maggio. Vediamo cosa prevede il testo

Il decreto salva casa approvato dal Cdm

1. Il decreto salva casa approvato dal Cdm
2. La sanatoria
3. Piano casa, cambio destinazione d’uso
4. Possono rimanere tendoni di farmacie e scuole

La sanatoria

In particolare la norma stabilisce che fino alla scadenza dei termini del permesso di costruire e comunque fino all’irrogazione delle sanzioni amministrative “il responsabile dell’abuso, o l’attuale proprietario dell’immobile, possono ottenere il permesso di costruire e presentare la segnalazione certificata di inizio attività in sanatoria se l’intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda, nonché ai requisiti prescritti dalla disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione”.

Arriva una tolleranza fino al 5% della superficie prevista dai titoli edilizi per gli interventi effettuati fino al 24 maggio 2024. E’ quanto prevede una bozza del piano casa all’esame del preconsiglio convocato in vista del Consiglio dei ministri di domani.

La norma prrevede in particolare che il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituiscono violazione edilizia se rientrano entro il 5% di quanto previsto dal titolo abilitativo per immobili fino a 100 mq; entro il 4% per immobili da 100 a 300 mq, entro il 3% per immobili da 300 a 500 mq ed entro il 2% per immobili oltre 500 mq.

La bozza introduce “tolleranze esecutive” anche per “il minore dimensionamento dell’edificio, la mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali, le irregolarità esecutive di muri esterni ed interni e la difforme ubicazione delle aperture interne, la difforme esecuzione di opere rientranti nella nozione di manutenzione ordinaria, gli errori progettuali corretti in cantiere e gli errori materiali di rappresentazione progettuale delle opere”.

Nelle zone sismiche un tecnico dovrà attestare che gli interventi rispettino le prescrizioni di sicurezza.

Piano casa, cambio destinazione d’uso

“Il mutamento della destinazione d’uso della singola unità immobiliare senza opere all’interno della stessa categoria funzionale” e “tra le categorie funzionali relative alla categoria: residenziale; turistico-ricettiva; produttiva e direzionale e commerciale”. E’ quanto prevede una bozza del piano casa all’esame del preconsiglio e che dovrebbe andare al Consiglio dei ministri di domani.

Per le unità immobiliari poste al primo piano fuori terra “il passaggio alla destinazione residenziale è ammesso nei soli casi espressamente previsti dal piano urbanistico e dal regolamento edilizio”.

Possono rimanere tendoni di farmacie e scuole

Potranno essere installati in edilizia libera, e quindi senza “alcun titolo abilitativo, nè permesso e/o comunicazione” vetrate amovibili su logge e balconi, tende a pergola ma anche porticati rientranti all’interno dell’edificio. E’ quanto prevede una bozza del piano casa all’esame del preconsiglio e che dovrebbe andare al Consiglio dei ministri di domani.

Gli elementi installati non dovranno configurare “spazi stabilmente chiusi con conseguente variazione di volumi e di superfici” e dovranno “ridurre al minimo l’impatto visivo e l’ingombro apparente”.

Le strutture amovibili realizzate per finalitè sanitarie, assistenziali, educative durante lo stato di emergenza nazionale” legato al Covid-19 e “mantenute in esercizio” possono “rimanere installate in deroga al vincolo temporale” in presenza di “comprovate e obiettive esigenze idonee a dimostrarne la perdurante necessità

Fonte: Idealista.it