Autore: admin

Una fotografia del mercato immobiliare italiano, in termini di compravendite, mutui ipotecari e locazioni. A farla, come ogni anno, è l’Osservatorio del mercato immobiliare (Omi) dell’Agenzia delle Entrate che ha pubblicato il Rapporto Immobiliare 2024, in collaborazione con l’Abi, l’Associazione bancaria italiana. Il report analizza i dati relativi al 2023.

1. Le compravendite immobiliari
   • Le dimensioni delle abitazioni compravendute
   • Il fatturato
   • Le pertinenze
   • La nuda proprietà
2. I mutui ipotecari
   • Il capitale erogato
   • Tasso medio dei mutui erogati
3. Le locazioni 

Il Rapporto Immobiliare 2024 si artitola in sette capitoli, di cui i principali sono:

• le compravendite: andamenti dei volumi di compravendite di abitazioni e delle pertinenze; analisi delle dimensioni delle abitazioni compravendute; stima del valore del volume di scambio delle abitazioni (fatturato); andamenti dei volumi di compravendite della nuda proprietà delle abitazioni;
• i mutui ipotecari: analisi delle principali caratteristiche dei mutui ipotecari erogati per l’acquisto delle abitazioni3 relativamente al numero di abitazioni acquistate con mutuo, al capitale erogato complessivo e medio per unità abitativa, alla durata e al tasso di interesse medio iniziale;
•  le locazioni: analisi delle abitazioni locate e dei principali sotto mercati;

Le compravendite immobiliari

Nel 2023 risulta pari a 709.591 il numero di abitazioni compravendute in Italia, con l’esclusione dei comuni nei quali vige il sistema tavolare, con una contrazione del 9,7% sul 2022. Si registra quindi un’inversione del trend di crescita dei volumi transati in atto dal 2014, interrotto solo dal forte calo del 2020 (-7,7%) indotto dalla crisi pandemica.

Rispetto al 2022 la diminuzione dei volumi di compravendita è più accentuata nelle aree del Centro, in calo del 13,1%, e nel Nord Est dove la contrazione si attesta intorno all’11,7% . Nei comuni capoluogo, nel complesso, il calo sul 2022 è più marcato, -10,7%, rispetto ai comuni non capoluogo dove è del 9,2%

Agenzia delle Entrate

 Le dimensioni delle abitazioni compravendute

Sono state vendute abitazioni per un totale di oltre 75 milioni di metri quadrati, in diminuzione del 10,3% rispetto al 2022, con una superficie media per unità abitativa compravenduta pari a 106,1 m2 , in lieve diminuzione rispetto al 2022 (-0,7 m2 ).

Il fatturato

I dati relativi al fatturato calcolato per gli acquisiti di abitazioni nel 2023 mostrano una stima complessiva che ammonta a circa 111 miliardi di euro, oltre 12 miliardi di euro in meno rispetto al 2022, in calo del 10%. Oltre il 57% del fatturato riguarda acquisti di abitazioni ubicate nelle aree del Nord, quasi 64 miliardi di euro; ben 26 miliardi di euro, il 23,4%, sono invece riferiti ad abitazioni compravendute nel Centro, e i restanti 21,4 miliardi di euro, poco più del 19%, riguarda scambi di residenze del Sud e delle Isole

Le pertinenze

A livello nazionale, poco più di 143 mila depositi pertinenziali sono stati compravenduti, con una diminuzione media del 7% rispetto alla precedente annualità ed il massimo delle perdite riscontrabili nel Centro (-11,4%) e nel Nord Est (-8,7%). Anche gli scambi di box e posti auto, con oltre 402 mila unità, risultano in netta diminuzione, quasi 11 punti percentuali medi rispetto al 2022, con punte di massimo calo sempre nell’area Centro e del Nord Est (rispettivamente -13,5% e -11,9%

La nuda proprietà

Nel 2023, il volume di compravendite del diritto di nuda proprietà per le abitazioni in Italia è in lieve aumento, +1,7% rispetto al 2022. Circa un terzo degli scambi è concentrato nel Nord Ovest. Il tasso di variazione delle compravendite di nuda proprietà rispetto al 2022 è maggiore nei comuni capoluoghi, +2,9% mentre nei comuni minori è pari a +1,2%.

I mutui ipotecari

Nel corso del 2023 sono stati registrati quasi 270 mila acquisti di abitazioni assistiti da mutuo ipotecario, quasi 100 mila in meno rispetto al 2022, -26% . Le compravendite assistite da mutuo ipotecario registrano quindi una netta inversione di tendenza rispetto ai livelli registrati nel 2022, che comunque erano in calo rispetto al livello del 2021, risentendo in questo biennio della fase di rialzo dei tassi di interesse .

Tra le aree del Paese, il Centro ha registrato la flessione  più ampia, quasi il 30%, mentre il Sud, il Nord Est e il Nord Ovest mostrano valori sostanzialmente in linea con il dato nazionale. La flessione è più contenuta nelle Isole, -21,2%. Sul totale delle abitazioni acquistate da persone fisiche, quelle effettuate con un mutuo hanno riguardato solo il 40% degli scambi, incidenza in calo, rispetto al 2022, di quasi 9 punti percentuali (era 48,8%). Si tratta della più marcata flessione dell’incidenza dal 2011  e riguarda tutte le aree del paese, rimanendo sopra il 40% nelle aree del Nord e nel Centro, prossima al 30% nel Sud e nelle Isole.

Agenzia delle Entrate

Il capitale erogato

 Il capitale complessivo finanziato per l’acquisto di abitazioni ammonta, nel 2023, a circa 35 miliardi di euro, oltre 15 miliardi in meno rispetto al 2022, in diminuzione di circa il 30%. Nel 2023, il capitale medio finanziato con mutuo ipotecario è poco superiore a 130 mila euro, in diminuzione di 8.000 euro rispetto al 2022. Il valore massimo di tale dato si conferma nel Centro, con circa 140 mila euro in media finanziati per l’acquisto di un’abitazione (quasi 160 mila nei capoluoghi); nelle Isole il capitale medio è di 115 mila euro circa (116 mila circa nei comuni capoluogo). La distribuzione del capitale tra le aree evidenzia che la quota preponderante del capitale è erogata nelle aree del Nord, oltre il 57%

Tasso medio dei mutui erogati

Nel 2023, il tasso medio iniziale applicato alle erogazioni per acquisto di abitazioni aumenta, rispetto al 2022, di 1,79 punti percentuali portandosi così al 4,29%, confermando il ciclo di rialzo dopo il minimo storico raggiunto nel 2021, al termine di un lungo periodo di flessione partito nel 2012. L’analisi per aree geografiche,  evidenzia tassi medi più elevati nelle regioni del Sud, 4,65%, e del Centro, 4,39%, mentre i tassi più bassi si registrano nel Nord Est, 4,08%. L’aumento più consistente si è avuto nel Sud, 1,90 punti in più nell’ultimo anno.

Le locazioni 

Nel 2023 il numero di nuovi contratti di locazione trasmessi telematicamente o presentati allo sportello per la registrazione è stato di poco superiore a 1,63 milioni, 0,3% in più rispetto allo scorso anno. Tali contratti hanno interessato quasi 2 milioni di immobili

Limitando l’analisi ai soli immobili locati per intero si osserva che le unità ad uso abitativo oggetto di nuovo contratto di locazione sono state circa 1.280.000, poco meno dell’80% del totale, in calo dell’1,1% rispetto al dato dello scorso anno. Quasi 330.000 risultano gli immobili locati per uso non abitativo, in questo caso con una variazione positiva, +2,1%, sul 2022.

Agenzia delle Entrate

Fonte: Idealista.it

In un Paese di proprietari di casa come l’Italia, la locazione di abitazioni sta guadagnandosi le luci della ribalta a causa del particolare momento storico ed economico. La perdita del potere d’acquisto delle famiglie e il rialzo dei tassi di interesse sui mutui spingono infatti molti italiani a preferire l’affitto rispetto all’acquisto della casa, mentre i locatori da parte loro usano gli affitti per integrare i redditi, chiedendo maggiori garanzie da parte dei locatari: queste le principali evidenze che emergono dall’Osservatorio Affitti, condotto da Nomisma per conto di CRIF, in collaborazione con Confabitare.

1. Locazioni: prospettive in crescita per il 2024
2. Affittare casa: da soluzione temporanea a scelta definitiva
3. Chi sono i locatari in Italia
4. I locatori: i contratti di affitto preferiti
5. Affittare casa: il problema dei locatari affidabili

Locazioni: prospettive in crescita per il 2024

Secondo lo studio, realizzato per esplorare la propensione degli italiani verso soluzioni di affitto immobiliare e la disponibilità dei proprietari ad affittare le loro abitazioni, gli operatori del settore prospettano, per i primi sei mesi del 2024, un calo del numero di compravendite, mentre sul versante della locazione le attese sono di stabilità, sia per i contratti che per i canoni.

I locatari nel 42% dei casi si ritrovano a considerare l’affitto perché la propria condizione economica attuale rappresenta un ostacolo all’acquisto di un’abitazione. Condizione che risulta ancora più rilevante in particolare per le famiglie monogenitoriali e individui con presunto reddito contenuto o inesistente (casalinga/o, disoccupata/o o in cassa integrazione, operai e pensionati). Per imprenditori, dirigenti e impiegati invece la locazione si configura come una soluzione temporanea, mentre le famiglie con figli e coloro dotati di maggiori risorse economiche optano spesso per la locazione perché non sono ancora riusciti a identificare e acquistare la “casa ideale”. 

Affittare casa: da soluzione temporanea a scelta definitiva

La quota di chi considera l’affitto come una soluzione temporanea è pari al 25,7% dei locatari. Al contrario, per alcune categorie, come le famiglie monogenitoriali, i pensionati e i liberi professionisti, la casa di proprietà non risulta conveniente per le spese da sostenere (manutenzione, spese straordinarie, assicurazione casa…).

La perdita di potere d’acquisto, l’erosione della capacità di risparmio e il rialzo dei tassi applicati hanno di fatto messo fuori gioco una quota considerevole della domanda potenziale di acquisto di abitazioni con conseguenze rilevanti sui mutui erogati e sul numero di compravendite. L’acquisto dell’abitazione è così uscito progressivamente dai programmi delle famiglie tanto che, nel 2023, le difficoltà riscontrate dalle famiglie a finanziare l’acquisto di una casa hanno fatto spostare il 7,3% della domanda dall’acquisto all’affitto, accentuando la pressione sul comparto.

Chi sono i locatari in Italia

Vi sono alcune caratteristiche sociodemografiche che rendono più diffuso il ricorso alla locazione: è il caso del numero di componenti del nucleo familiare: il 30% delle famiglie più numerose (5 o più) vive in un’abitazione in affitto. All’opposto, le famiglie monocomponente riscontrano difficoltà nell’acquisto di un’abitazione – probabilmente a causa della mancanza di risorse economiche, rivolgendosi così in misura maggiore al mercato della locazione. Anche la composizione familiare e l’età risultano determinanti nel rivolgersi al mercato della locazione. Infatti, le famiglie monogenitoriali con almeno un figlio minore nel 30% circa dei casi vive in affitto, così come 1/3 circa delle persone sole con meno di 65 anni vive in case non di proprietà. Ciò è destinato ad acuirsi dal momento che – secondo le più recenti previsioni Istat sulle famiglie – nel 2040, quasi il 39% delle famiglie sarebbe costituito da persone che vivono da sole in particolar modo nelle fasce di età più elevate (aumento di 1,2 milioni di donne sole e di oltre 600 mila uomini soli).

I locatori: i contratti di affitto preferiti

In generale, vi è una maggiore propensione alla locazione per chi possiede più di un’abitazione (oltre a quella di residenza o ad uso vacanza), ovvero coloro che realisticamente hanno acquistato le abitazioni proprio a scopo di investimento e con l’intento di ricavare un’entrata economica aggiuntiva. Per il 61% dei locatori, infatti, è proprio la possibilità di integrare il reddito con una rendita la prima motivazione sottostante la scelta di dare in locazione un’abitazione. Al contrario, chi possiede un’unica abitazione tende a preferire gli affitti brevi turistici, motivando la scelta soprattutto con la mancanza di adeguate tutele nei contratti di locazione tradizionali (soprattutto in caso di morosità dell’inquilino) e per i minori vincoli insiti in questo business.

Riguardo all’utilizzo di abitazioni di proprietà, oltre a quella di abitazione o vacanza, il 51% dei proprietari di immobili dichiara di avere abitazioni attualmente affittate, il 10% utilizza l’abitazione per affitti brevi turistici, soprattutto a causa delle difficoltà di sfratto sugli affitti a lungo termine (per l’85% di chi fa ricorso agli affitti brevi) oppure per avere minori vincoli (69% dei casi). Resta un 30% di proprietari che non ha ancora messo in affitto i propri immobili ma ha intenzione di farlo a breve e un 10% di proprietari che non ha intenzione di mettere nulla in affitto a causa di esperienze negative avute in passato (38% di chi non ha intenzione di affittare l’abitazione) o per possibili future esigenze familiari (22% dei casi).

Affittare casa: il problema dei locatari affidabili

Tra le ragioni a spiegazione della diffidenza di alcuni locatori c’è innanzitutto la difficoltà a trovare locatari affidabili (28% dei locatori), oppure il fatto che la normativa vigente sia a maggior tutela per gli inquilini (26% dei casi).

I locatori mostrano un forte interesse rispetto alla situazione economica, occupazionale e familiare degli affittuari, esaminando dettagli come le buste paga, la tipologia di lavoro e la composizione effettiva del nucleo familiare. A livello di garanzie viene richiesto nell’80% dei casi un deposito cauzionale, soprattutto per gli operai, e a seguire una garanzia da parte di un genitore o parente (nel 25% circa dei casi, che arriva al 48% per gli studenti).

I locatori, platea particolarmente eterogenea in termini di reddito da lavoro e non per forza appartenenti a fasce di reddito elevate, lamentano soprattutto un elevato tasso medio di morosità da parte degli inquilini e le procedure lunghe e non certe previste dalle norme per poter tornare in possesso del bene in caso di necessità. Dall’altro lato, i locatari subiscono i mancati investimenti e migliorie sull’abitazione e le difficoltà nella ricerca di un immobile in locazione acuite proprio dal fatto che tante case non vengono rese disponibili per l’affitto.

Considerando inoltre che sia i locatori sia i locatari concordano che la morosità sia dovuta principalmente a spese impreviste, risulta necessaria una pianificazione finanziaria a 360°, che vada oltre la sola verifica del reddito del locatario, per l’identificazione di un canone sostenibile che possa aiutare a ridurre gli episodi di morosità o ritardo nei pagamenti dell’affitto. In quest’ottica diventa necessario un servizio di certificazione dell’affidabilità economica dell’inquilino, che può così dimostrare di poter rispettare gli impegni di pagamento identificando al tempo stesso il canone medio mensile sostenibile, potrebbe supportare il mercato della locazione nel superamento di un “impasse” che oggi sembra spesso insormontabile per le differenti esigenze e punti di vista delle due parti coinvolte nella transazione. In questo senso, Crif mette a disposizione il servizio “Affittabile”, che permette da un lato di attestare il livello di affidabilità del soggetto nel rispettare impegni di pagamento, dall’altro identifica il canone medio mensile sostenibile, per prevenire il rischio morosità.

Fonte: Idealista.it

I locali commerciali continuano a essere il prodotto più remunerativo (12%), davanti a uffici (9,8%) e box (7,3%)

La redditività lorda degli investimenti nell’immobiliare residenziale è aumentata nel primo trimestre, raggiungendo l’8,6%, rispetto all’8,2% registrato alla fine del 2023. Secondo lo studio di idealista, il portale leader per sviluppo tecnologico in Italia, questa redditività è più del doppio rispetto ai tassi offerti dai titoli di Stato a 10 anni, che si attestano al 3,2%.

Lo studio, che analizza i prezzi di vendita e affitto di vari immobili per calcolarne la redditività lorda, evidenzia che i locali commerciali (negozi) restano l’investimento immobiliare più redditizio. L’acquisto di un negozio in Italia per affittarlo offre una redditività lorda del 12%, stabile rispetto allo stesso periodo al precedente trimestre. Gli uffici offrono un rendimento del 9,8%, invariato rispetto a un trimestre fa, mentre i garage mostrano una redditività del 7,3%, leggermente superiore al 7,1% del quarto trimestre 2023.

Rendimenti nel residenziale

Tra i capoluoghi italiani, Ragusa è la città con la maggiore redditività, raggiungendo il 10,2%, seguita da Biella con il 9,7% e Trapani con il 9,2%. Altri capoluoghi che superano la media del periodo includono Siracusa (8,9%), Rovigo (8,8%) e Perugia (8,7%). Al contrario, Bolzano registra la redditività più bassa con il 4,1%, seguita da Trento (4,5%) e Venezia (4,8%). Nei principali mercati metropolitani, Roma presenta un rendimento del 6,4%, Napoli del 6,2% e Milano del 5,6%.

Rendimento dei box

In generale, i box auto risultano essere l’investimento meno remunerativo per gli investitori. Tuttavia, questo assunto non sempre si applica se si analizzano i singoli capoluoghi monitorati, dove alcuni registrano rendimenti più interessanti rispetto ad altri investimenti immobiliari. A Modena, ad esempio, i ritorni per i proprietari raggiungono il 10,2%, mentre a Ferrara sono pari all’8,5%. Anche a Roma (8,3%), Bologna (6,7%), Milano (6,2%) e Monza (5,7%) la redditività dei box auto supera quella delle abitazioni. Al contrario, nel trimestre in esame, solo un capoluogo presenta un rendimento inferiore a quello dei BTP (3,8%): Padova, con un 3,2%.

Rendimenti dei locali commerciali (no capannoni)

Il settore retail emerge come il più redditizio nella maggior parte dei capoluoghi. I negozi di Mantova presentano il ritorno più elevato, con una redditività lorda del 16,6%, seguita da Genova (16,2%).  Seguono Roma (15,9%), quindi Taranto (15,6%), Varese (15,4%), Trieste (15,4%), Palermo (15,3%) e Milano (15,2%). La maggioranza dei mercati analizzati (45 su 81) presenta ritorni superiori alla media del 12%, come evidenziato dallo studio. Al contrario, solamente 10 mercati registrano una redditività inferiore al 10%, con valori compresi tra il 9,9% di Andria e l’8,4% di Ascoli Piceno.

Rendimenti degli uffici

Il settore degli uffici continua a offrire rendimenti particolarmente interessanti per gli investitori, con punte di redditività a Trieste (11,9%), seguita da Perugia (10,4%) e Siracusa (10,3%). Monza si attesta sul valore medio del periodo con il 9,8%, mentre gli altri centri vanno dal 9,6% di La Spezia al 5,7% di Pescara, che registra la redditività più bassa per gli uffici. Tra i principali centri, Roma presenta una redditività del 9,5%, mentre Napoli e Milano si attestano rispettivamente al 7,3% e al 6,9%. Nella parte inferiore della classifica, i rendimenti meno allettanti per i proprietari si riscontrano a Lecce (6%), Pescara (6,2%) e Lucca (6,3%).

I rendimenti immobiliari per capoluogo

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Capoluogo	Residenziale	Uffici	Commerciale	Box	Btp 10 Anni
Agrigento	7,6%	n.d.	n.d.	n.d.	4
Alessandria	n.d.	n.d.	n.d.	n.d.	4
Ancona	6,9%	9,3%	12,1%	n.d.	4
Andria	n.d.	n.d.	9,9%	n.d.	4
Aosta	n.d.	n.d.	n.d.	n.d.	4
Arezzo	5,8%	7,4%	11,3%	n.d.	4
Ascoli Piceno	7,3%	n.d.	8,4%	n.d.	4
Asti	7,7%	n.d.	12,2%	n.d.	4
Avellino	6,4%	n.d.	10,3%	n.d.	4
Bari	6,9%	7,3%	12,3%	6,4%	4
Barletta	6,6%	n.d.	13,0%	n.d.	4
Benevento	n.d.	n.d.	13,8%	n.d.	4
Belluno	n.d.	n.d.	n.d.	n.d.	4
Bergamo	5,8%	6,6%	13,1%	n.d.	4
Biella	9,7%	n.d.	n.d.	n.d.	4
Bologna	6,0%	8,2%	13,4%	6,7%	4
Bolzano-Bozen	4,1%	n.d.	n.d.	n.d.	4
Brescia	6,9%	8,0%	11,9%	n.d.	4
Brindisi	8,1%	n.d.	11,7%	n.d.	4
Cagliari	6,9%	7,5%	11,1%	n.d.	4

Metodologia

Per la preparazione di questo studio, idealista ha diviso il prezzo di vendita offerto per il prezzo di affitto richiesto dai proprietari nei diversi mercati facendo riferimento agli indici trimestrali di case, locali commerciali, garage e uffici corrispondenti al quarto trimestre del 2022. Il risultato ottenuto è la percentuale lorda di rendimento che un proprietario ottiene per affittare la proprietà. Questi dati facilitano l’analisi dello stato attuale del mercato ed è un punto di partenza di base per tutti quegli investitori che vogliono acquistare beni immobili al fine di ottenere benefici.

Fonte: Idealista.it

Il cosiddetto piano salva casa del ministro delle Infrastrutture e vicepremier, Matteo Salvini, sembra pronto per approdare in Consiglio dei Ministri. Il provvedimento volto a regolarizzare e sanare le lievi difformità edilizie che si trovano all’interno delle mura domestiche dovrebbe essere esaminato in settimana. Domani mattina dovrebbe arrivare in preconsiglio e venerdì in Cdm. Ma in cosa consiste? E perché non si deve parlare di condono? Cerchiamo di capirne i contenuti, in base alle ultime notizie, in attesa di avere maggiori chiarimenti.

Parlando di questo piano salva casa, lo stesso Salvini ha voluto precisare che “piano casa significa sì sanatoria, ma di piccole difformità interne anche a causa di leggi discordanti. Un concetto diverso dal condono, che significa possibilità di sistemare opere che oggi non sono legali”. Il provvedimento dovrebbe così prevedere la possibilità di sanare alcune modifiche interne, come lo spostamento di muri e tramezzi o la chiusura di verande, e piccole modifiche esterne, come l’ampliamento di finestre e balconi o la realizzazione di tende da esterno. 

GTRES

Come spiegato dal Sole 24 Ore, il decreto “conterrà interventi sulle tolleranze costruttive e le parziali difformità”, ossia “difformità minori che non vanno a incidere sulla struttura di un edificio, sulle sue caratteristiche essenziali”. Il tutto con l’obiettivo di consentire la possibilità di sanare “i piccoli interventi non pienamente legittimi, ma non andare a condonare abusi”. 

A quanto pare, il provvedimento – che dovrebbe interessare gli edifici realizzati prima della fine degli Anni ’70 – prende in considerazione piccoli scostamenti dai parametri autorizzati che non rappresentano un illecito edilizio e interventi “non eccessivamente pesanti e impattanti” che non richiedono titolo abilitativo, permesso e comunicazione. 

Come precisato sempre dal Sole 24 Ore, il piano salva casa dovrebbe articolarsi su tre livelli: 

• i problemi di natura formale, come errori di rappresentazione nel progetto che sono stati corretti al momento dell’esecuzione in cantiere e che quindi provocano un disallineamento tra il progetto autorizzato e la realtà degli immobili;
• le difformità interne non solo formali, come le modifiche di alcuni elementi effettuate prima del 1977, quando non era prevista la presentazione di tutte le planimetrie in occasione del progetto, e le modifiche interne intervenute nei decenni;
• le difformità che potevano essere sanate al momento della realizzazione dell’intervento, ma che adesso non sono più regolarizzabili per effetto del meccanismo della doppia conformità. 

Fonte: Idealista.it

Dopo il via libera alla direttiva europea sulle cosiddette case green, la domanda nasce spontanea: a che punto è l’Italia? Quante sono le case in regola con le nuove disposizioni e quante quelle che dovranno mettersi in pari con i requisiti richiesti entro i tempi richiesti? L’obiettivo della direttiva approvata dall’Ecofin lo scorso 12 aprile è infatti ridurre in maniera netta il consumo energetico e le emissioni di gas inquinanti riconducibili a case e palazzi entro il 2035, con il fine ultimo di realizzare immobili a zero emissioni entro il 2050. Vediamo qual è la situazione nelle regioni italiane.

La classifica nazionale, stilata grazie ai dati raccolti dal Sistema Informativo sugli Attestati di Prestazione Energetica (SIAPE), prende in considerazione variabili come gli APE green, che deve contenere la classificazione energetica degli immobili, le emissioni di CO₂ e gli indici di consumo medio di energia rinnovabile (EP_gl,ren) e non rinnovabile (EP_gl,nren).

Sulla base di questi dati, quella che emerge è una situazione in cui, ad avere l’attestato di prestazione energetica, è una netta minoranza di case italiane. Tra le regioni che ne hanno di più, è la Valle d’Aosta ad aggiudicarsi il titolo di prima regione d’Italia per case green, grazie ad un punteggio di 8,4 su 10: è prima per l’elevato numero di attestati di prestazione energetica APE (22,1%) – superiore alla media italiana di 14,3% di attestati – e per l’indice di consumo medio di energia rinnovabile (40,8 kWh/m² anno).

La medaglia d’argento, invece, va al Trentino-Alto Adige con uno score di 7,9. Al terzo posto troviamo Lombardia – seconda per numero di attestati di prestazione energetica (20,7%) – e Basilicata – quarta per APE (18,6%) e per l’impiego medio di energia rinnovabile (25,9 kWh/m² anno) –, che totalizzano entrambe un 7,6 su 10.

Fuori dal podio Marche (6,4) e Friuli Venezia-Giulia (6), seguite a pari merito da Abruzzo (5,8) – caratterizzato da basse emissioni di CO₂ e da un uso ridotto di energie non rinnovabili – e Veneto (5,8) – penalizzato da un basso utilizzo di energia rinnovabile.

La classifica prosegue poi con Piemonte (5,4) e Toscana (5). Al nono posto, entrambe con un punteggio di 4,9, Puglia e Umbria: la prima, grazie al rilascio di basse quantità di CO₂; la seconda, per l’alto valore di consumo medio di energia rinnovabile. Chiude la top 10 la Sicilia (4,7), prima per emissioni ridotte di anidride carbonica.

Tra le regioni meno virtuose, con margini di miglioramento, la Calabria (4,4), l’Emilia-Romagna (4,1) – prima per utilizzo di energia non rinnovabile con 240,7 kWh/m² anno, superiore alla media annuale italiana di 203,7 kWh/m² –, Molise (3,8) e Lazio (3,1), sulle quali pesa un numero estremamente ridotto di APE green rilasciati.

Fonte: Idealista.it

La ripresa del mercato immobiliare italiano partirà dal secondo semestre dell’anno in corso. La previsione è contenuta nella nona edizione di Real Estate DATA HUB, il report realizzato dai Centri Studi di RE/MAX Italia e di Avalon Real Estate in collaborazione con l’Ufficio Studi di 24MAX. Lo studio presenta con esclusive analisi sull’andamento del mercato immobiliare italiano nel 2023 e un outlook del 2024 e dettagliati approfondimenti sulle dinamiche delle città di Roma, Milano, Bologna e Palermo e sulle relative regioni, esaminate per singoli comparti: residenziale e lusso, logistico, direzionale, commerciale e ricettivo.

1. Effetti macroeconomici sul settore immobiliare
2. Analisi del mercato residenziale
3. Mercato creditizio
4. Immobiliare logistico
5. Immobiliare direzionale
6. Immobiliare commerciale
7. Immobiliare ricettivo

Effetti macroeconomici sul settore immobiliare

Negli ultimi due anni, le dinamiche del mercato immobiliare sono state fortemente influenzate dall’aumento combinato dei prezzi degli immobili e dei tassi di interesse. “L’incremento dei tassi di interesse e dell’inflazione ha determinato un riaggiustamento al rialzo dei rendimenti attesi nel corso del 2023, comportando così una riduzione nel numero di transazioni; il successivo stop alla politica monetaria restrittiva e la riduzione dei tassi prevista per i prossimi mesi stanno iniziando a riattivare il mercato, sbloccando l’atteggiamento cautelativo adottato finora dagli investitori”, spiega Paolo Ranieri, partner di Avalon Real Estate.

Un’altra componente che sta acquisendo sempre più rilevanza, ai fini dell’equilibrio del mercato, riguarda lo stock di immobili in vendita. Il 2023 ha confermato le aspettative di rallentamento degli investimenti con una contrazione della domanda, da un lato, disincentivata dall’aspetto economico, dall’altro, dalla riduzione dell’offerta che sbilancia il mercato dal lato dei venditori. I comparti immobiliari analizzati hanno risentito del contesto macroeconomico in modo diverso.

Nel 2023, è stato il settore residenziale ad aver risentito maggiormente degli effetti dei tassi interesse, con una riduzione delle compravendite di quasi il 10% rispetto al 2022. Il comparto direzionale è rimasto stabile, mentre il segmento retail ha mostrato una crescita in linea con quanto verificatosi nel 2022. Per quanto riguarda il 2024, l’effetto dell’attesa riduzione dei tassi di interesse da parte della BCE ipotizzata per il mese di giugno si rifletterà gradualmente sull’andamento del mercato nei mesi successivi, favorendo un ritorno della fiducia degli investitori con un aumento graduale della domanda nella seconda parte dell’anno. Tra le destinazioni d’uso, si prevede che continuerà ad attrarre sempre più interesse il settore industriale-logistico, che si conferma asset class del 2023.

Analisi del mercato residenziale

Secondo le analisi della nona edizione di Real Estate DATA HUB, nel 2023 il mercato residenziale ha manifestato un certo dinamismo, con un’attività più intensa nella prima parte dell’anno e un lieve rallentamento nel terzo e quarto trimestre, in linea con la stagionalità storica. “Va sottolineato che queste fluttuazioni non hanno inciso sul riequilibrarsi della domanda, confermando il trend di un mercato in consolidamento”, commenta Dario Castiglia, Ceo & Founder di RE/MAX Italia.

A livello nazionale si osserva un maggior aumento dell’offerta in provincia rispetto alle città, con qualche eccezione nei grandi centri urbani. Secondo l’analisi degli immobili transati riportata nel Real Estate DATA HUB, le preferenze dei consumatori si sono mantenute sostanzialmente stabili rispetto al 2022, confermando al primo posto i trilocali (42,55% del totale) in tutte le regioni italiane, seguiti dai bilocali (23,93%), soprattutto al Centro e al Nord, e dai quadrilocali (17,74%), particolarmente ricercati nel Sud e nelle isole.

I monolocali, invece, risultano essere la tipologia di immobile meno transata in tutte le regioni, con un’incidenza intorno al 2% sul totale. Nel panorama del mercato immobiliare residenziale, la Lombardia emerge come la regione trainante, seguita, nel Nord, da Veneto e Piemonte. Nel Centro Italia, il Lazio si posiziona al vertice, seguito da Toscana ed Emilia-Romagna, mentre al Sud, la Puglia e la Campania mostrano una significativa attività. Nelle isole, la Sicilia guida il mercato.

Nell’ultima parte del 2023, i giorni sul mercato per la vendita di immobili residenziali sono ritornati ai livelli del 2022: occorrono in media 7 mesi per concludere un’operazione di vendita e 3 mesi per l’affitto. Analizzando il mercato nazionale per macroaree, si osserva un andamento simile e con una maggiore dinamicità al Nord, dove i giorni di mercato si riducono a circa 5 mesi. Sul fronte dei prezzi si registra una leggera crescita nel lungo periodo. Anno su anno si evidenzia una fluttuazione rispetto al trend dei prezzi al metro quadro, con un rallentamento che nel 2023 si attesta sui 1.762 euro, rispetto ai 1.812 euro del 2022.

Mercato creditizio

Secondo i dati elaborati dall’Ufficio Studi di 24MAX – società di mediazione creditizia del Gruppo RE/MAX, il 93,78% dei mutui erogati nel secondo semestre 2023 è stato finalizzato all’acquisto. Il tasso fisso si conferma la soluzione preferita, con il 79,66%, mentre il tasso variabile è al 18,77% e il tasso misto al 1,57%. Aumenta la percentuale di richiedenti con contratto di lavoro a tempo indeterminato. Per le fasce di età, quella compresa tra i 35-44 anni si conferma essere la più attiva, rappresentando il 36,3% della domanda.

Stabile l’importo medio erogato, che si mantiene in un intervallo compreso fra i 100 e i 140 mila euro. “Il mercato del credito e l’accessibilità dei mutui hanno certamente scoraggiato potenziali venditori che intendevano cambiare casa”, spiega Castiglia, che ad oggi ricopre anche la carica di Amministratore Delegato di 24MAX. “Un eventuale taglio dei tassi certamente stimolerebbe la domanda, determinandone aumenti graduali verso la fine dell’anno”.

Immobiliare logistico

Nel corso del 2023, nonostante il contesto macroeconomico, il settore logistico si è confermato il più dinamico, continuando a distinguersi per la capacità di adattarsi alle nuove esigenze e alle sfide del futuro. I crescenti costi di sviluppo hanno ridotto la costruzione di nuovi immobili, mentre la domanda è rimasta alta, comportando un incremento dei prezzi. La crescita del settore è stata favorita dal boom dell’e-commerce e dalla relativa richiesta di consegne rapide ed efficienti. Per il 2024 si prevede un ulteriore rafforzamento del comparto.

Immobiliare direzionale

Nel corso del 2023, l’immobiliare direzionale si è dimostrato attivo grazie a un parziale allentamento dell’atteggiamento prudenziale degli investitori interessati a location prime e asset di qualità. Per il 2024, si evidenziano prospettive di crescita con una particolare attenzione agli immobili di qualità e ai collegamenti infrastrutturali delle location meno centrali.

Immobiliare commerciale

Il mercato retail è sempre più caratterizzato da nuove esigenze legate all’esperienza di acquisto, all’omnicanalità e alla sostenibilità. A fronte della riduzione degli investimenti registrata nel 2023, nei prossimi mesi ci si aspetta una ripresa, sostenuta dal profondo processo di trasformazione già in atto e dal rafforzamento del mercato High Street dove cresce la domanda di immobili di alta qualità posizionati in zone centrali.

Immobiliare ricettivo

I dati relativi al 2023, combinati con i primi andamenti visibili nel 2024, portano a sperare in una ripresa sempre più decisa del settore ricettivo, dove l’offerta turistica italiana si sta arricchendo con nuove proposte esperienziali, attirando una clientela sempre più esigente, proveniente anche dall’estero.

Fonte: Idealista.it

La legge di Bilancio 2024 ha introdotto alcune importanti novità in tema di cedolare secca per le locazioni brevi. In particolare, secondo quanto disposto, dallo scorso primo gennaio l’aliquota è passata dal 21 al 26 per cento. Attenzione però: la tassazione più elevata riguarda solo la seconda, terza e quarta casa locata. In caso di quinto immobile affittato è invece necessario aprire la partita Iva. Ma da quando bisogna tener conto dell’aumento dell’aliquota? La risposta l’ha fornita il Fisco. Si ricorda, inoltre, che per locazione breve si intende un contratto di locazione per un immobile a uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni.

A Fisco Oggi, la rivista telematica dell’Agenzia delle Entrate, è stato domandato: Da quando bisogna tener conto dell’aumento dell’aliquota al 26% riguardante la cedolare secca? Se il contratto di locazione breve è stato stipulato a fine 2023 con scadenza a gennaio 2024 è ancora applicabile l’aliquota del 21%?”.

Cosa cambia nel 2024 per gli affitti brevi?

Nel fornire la sua risposta, il Fisco ha ricordato che le nuove disposizioni che prevedono un aumento dell’imposta sostitutiva nella forma della cedolare secca si applicano a partire dal 1° gennaio 2024, quando è entrato in vigore l’articolo 1, comma 63, della legge n. 213/2023 (legge di Bilancio 2024).

È proprio di questi giorni poi una circolare dell’Agenzia delle Entrate (la circolare n. 10/2024) con la quale è stata fatta una precisazione: 

• indipendentemente dalla data di stipula dei contratti e dalla percezione dei canoni, l’imposta sostitutiva nella misura del 26% è dovuta sui redditi derivanti dai contratti di locazione breve maturati a partire dal 1° gennaio 2024 (secondo il principio del pro-rata temporis, in base all’articolo 26 del Tuir).

La nuova aliquota del 26% si applica quindi sui redditi di locazione maturati dal 1° gennaio 2024, a prescindere dalla data di stipula dei relativi contratti e dalla percezione dei canoni.

È però importante ricordare che l’aliquota dell’imposta sostitutiva della cedolare secca sarà applicata al 26% a partire dal secondo immobile dato in locazione. Il proprietario che mette in locazione diverse unità ha dunque la possibilità di sceglierne una per ciascun periodo d’imposta per cui fruire dell’aliquota ridotta del 21%. La scelta dovrà essere indicata nella dichiarazione dei redditi relativa al periodo d’imposta d’interesse.

Quando si paga la cedolare secca sugli affitti brevi 2024?

La cedolare secca può essere pagata in un’unica soluzione entro il 30 novembre dell’anno di riferimento, se l’importo è inferiore a 257,52 euro. Deve invece essere corrisposta in due rate se l’importo dovuto è superiore a 257,52 euro: la prima, del 40%, deve essere saldata entro il 30 giugno; a seconda, del restante 60%, entro il 30 novembre.

Fonte: Idealista.it

L’Istat ha pubblicato i dati che si riferiscono all’inflazione rilevata ad aprile 2024, evidenziando un aumento dello 0,8% su base annua. L’indice FOI cresce allo stesso identico passo dell’indice nazionale dei prezzi al consumo (sempre 0,8%), il che farà scattare un aumento, seppur contenuto, per i canoni di locazione degli inquilini che hanno il rinnovo annuale dell’affitto. In Italia, si dovranno pagare mediamente circa 6 euro in più al mese (e 72 euro all’anno). Scopriamo quanto aumentano gli affitti a seconda delle diverse città italiane.

l peso dell’inflazione si traduce in uno degli effetti più tangibili per le finanze delle famiglie italiane per chi ha l’adeguamento dei canoni di locazione annuale (per i contratti 4+4). Gli aumenti più rilevanti sono quelli con cui dovranno fare i conti gli inquilini milanesi, che vedranno aumentare l’affitto mensile di 15 euro in più al mese rispetto allo scorso anno. A Roma, invece, l’incremento mensile sarà di 9 euro in media.

È il quadro che emerge da un’analisi di idealista, portale leader per sviluppo tecnologico in Italia, che ha calcolato quanto inciderà l’aumento dell’inflazione sull’adeguamento dei contratti di locazione di un trilocale in base all’Indice dei prezzi al consumo aggiornato e pubblicato dall’Istat. L’aumento dell’inflazione incide direttamente sui contratti di locazione legati all’indice FOI, ovvero quelli che prevedono la formula di durata 4+4.

Quanto aumentano gli affitti nei capoluoghi italiani con l’inflazione

I dati sono eleborati sulla media dei canoni di locazione di un trilocale rivalutati con l’indice FOI di aprile 2024

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Capoluogo	Canone aggiornato (€/mese)	Aggiornamento FOI 0,8% (€/mese)	Canone mediano di un trilocale ad aprile ’23 (€/mese)
Milano	1.915	15	1.900
Venezia	1.310	10	1.300
Bologna	1.210	10	1.200
Bolzano-Bozen	1.210	10	1.200
Firenze	1.210	10	1.200
Como	1.109	9	1.100
Roma	1.109	9	1.100
Monza	1.008	8	1.000
Ravenna	983	8	975
Modena	958	8	950
Padova	958	8	950
Verona	907	7	900
Napoli	897	7	890
Bergamo	877	7	870
Varese	857	7	850
Vicenza	857	7	850
Belluno	838	7	831
Bari	806	6	800
Prato	806	6	800
Parma	806	6	800

Il report si concentra sull’analisi della media dei canoni di locazione richiesti negli annunci di trilocali in affitto pubblicati su idealista. Per lo studio, infatti, è stato scelto questo taglio immobiliare nello specifico perché si tratta di quello più richiesto dalle famiglie, la categoria su cui l’aumento dell’inflazione pesa maggiormente.

In Italia, l’affitto per una casa con tre stanze, secondo quanto rilevato nel mese di aprile 2024, era di 720 euro al mese. Gli inquilini che hanno l’adeguamento annuale calcolato con l’indice di inflazione FOI di aprile 2024, quindi, dovranno pagare 6 euro in più al mese in media. Tuttavia, a seconda della zona in cui si vive gli aumenti possono subire differenze anche molto significative.

Lo scenario, infatti, muta in maniera anche marcata a seconda della città presa in esame (il report si è concentrato esclusivamente sui capoluoghi e non sulle province per via di una base dati molto più consistente) e della media dei canoni cittadini.

Gli inquilini che subiranno gli aumenti più evidenti dei canoni di locazione sono quelli di Milano (+15 euro al mese e 180 euro in più all’anno). Dato facilmente immaginabile, se si considera che il capoluogo lombardo risulta stabilmente anche quello in cui si registra la media degli affitti più cara d’Italia.

Aumentano di circa 10 euro al mese (120 all’anno) gli affitti per gli inquilini che hanno il rinnovo annuale del canone di locazione residenti a Venezia, Bologna, Bolzano e Firenze. Mentre a Roma e Como gli aumenti saranno di circa 9 euro al mese (e 108 all’anno).

Tra i capoluoghi del Sud, si segnalano gli aumenti di 7 euro al mese che si registrano a Napoli e di circa 6 euro al mese a Bari, Salerno e Cagliari. Più in generale, si registrano aumenti contenuti (non oltre i 3 euro mensili) a: Chieti, Reggio Calabria, Terni, Alessandria, Asti, Carbonia, Caltanissetta, Vibo Valentia, Biella, Enna, Isernia.

Fonte: Idealista.it

Dubbi sul funzionamento del Fondo di Garanzia Prima casa? Da oggi c’è la guida mutui di Abi aggiornata al 2024, che chiarisce tutte le procedure da attuare in caso di sospensione delle rate del mutuo, a quali mutui si applica questa misura, con quali modalità si può attivare il Fondo di Solidarietà e come presentare la domanda. Ecco quali temi sono approfonditi nella guida Abi sul Fondo di Solidarietà per i mutui prima casa 2024.

1. I contenuti della guida:
   • Come funziona il Fondo Gasparrini 2024
   • Garanzia oltre l’80 per cento per famiglie numerose
   • A quali mutui si applica il Fondo di Garanzia
   • Come fare domanda per il Fondo di Garanzia mutui prima casa

I contenuti della guida:

Come funziona il Fondo Gasparrini 2024

Nella Guida Abi “Fondo di garanzia per i mutui prima casa” si potranno trovare tutte le spiegazioni relative allo strumento che unisce istituzioni pubbliche e banche nel venire incontro ai mutuatari in difficoltà con il pagamento delle rate, esteso al 31 dicembre 2024 per quanto riguarda la garanzia fino all’80 per cento della quota capitale dei mutui in difficoltà. In particolare, la sospensione delle rate del mutuo si applica per l’acquisto dell’immobile, eventualmente accompagnato da una riqualificazione energetica. Sono sempre esclusi quelli di lusso, rientranti nelle categorie catastali A1, A8 e A9.

La garanzia statale sui mutui di importo non superiore a 250mila euro, nel nel 2024 può arrivare all’80% in presenza di alcune condizioni. In particolare occorre avere un Isee fino a 40 mila euro e rientrare in una delle seguenti categorie per avere priorità:

• giovani coppie (compresi i conviventi more uxorio da almeno due anni), di cui almeno uno under 36;
• famiglie numerose
• nuclei monogenitoriali con figli minori;
• giovani under 36;
• inquilini di alloggi IACP

Garanzia oltre l’80 per cento per famiglie numerose

In caso di famiglie numerose, la garanzia statale sui mutui prima casa può essere anche più consistente rispetto all’80 per cento. In particolare:

• con tre figli di età inferiore a 21 anni e ISEE non superiore a 40mila euro annui: garanzia all’80%;
• con quattro figli di età inferiore a 21 anni e ISEE non superiore a 45mila euro annui: percentuale massima di copertura fino all’85%;
• con cinque o più figli di età inferiore a 21 anni con ISEE non superiore a 50mila euro annui: garanzia fino al 90%.

A quali mutui si applica il Fondo di Garanzia

La misura si applica ai mutui relativi all’acquisto di un immobile adibito ad abitazione principale non di lusso, che non superano l’importo di 250.000 euro. Il mutuo deve essere destinato all’acquisto dell’immobile, oppure all’acquisto con riqualificazione energetica. Sono sempre esclusi gli immobili di lusso, rientranti nelle categorie catastali A1, A8 e A9.

Come fare domanda per il Fondo di Garanzia mutui prima casa

Per fare richiesta di sospensione delle rate, il cittadino in possesso dei requisiti previsti deve compilare il modulo pubblicato sul sito di Consap, gestore del Fondo, diverso per persone fisiche o cooperative edilizie, corredato della documentazione necessaria, da presentare presso la banca che ha concesso il mutuo, con le modalità definite dalla banca stessa. La banca deve aver aderito alla misura e far parte delle banche convenzionate. L’esito verrà comunicato entro 20 giorni dalla presentazione della domanda.

Fonte: Idealista.it