L’Istat ha comunicato i dati sull’inflazione rilevata a settembre 2024, registrando un aumento dello 0,7% su base annua per quanto riguarda l’indice dei prezzi al consumo. Mentre l’indice FOI ha fatto registrare una variazione leggermente più contenuta: +0,6%. Gli inquilini che hanno il rinnovo annuale dell’affitto, quindi, vedranno applicare un aumento, anche se di poco, del canone di locazione. In Italia, si dovranno pagare mediamente circa 5 euro in più al mese (e 60 euro all’anno). Scopriamo quanto aumentano gli affitti a seconda della città in cui si vive.
Tra gli effetti più tangibili e immediati, dati dall’aumento dell’inflazione, per le finanze delle famiglie italiane, soprattutto per quelle che hanno l’adeguamento annuale del canone di locazione annuale (per i contratti 4+4). Gli aumenti più rilevanti sono quelli con cui dovranno fare i conti gli inquilini milanesi, che vedranno aumentare l’affitto mensile di circa 11 euro in più al mese rispetto allo scorso anno. A Roma, invece, l’incremento mensile sarà di 7 euro in media.
È lo scenario che emerge da un’analisi di idealista, portale leader per sviluppo tecnologico in Italia, che ha calcolato quanto inciderà l’aumento dell’inflazione sull’adeguamento dei contratti di locazione di un trilocale in base all’Indice dei prezzi al consumo aggiornato e pubblicato dall’Istat. L’aumento dell’inflazione incide direttamente sui contratti di locazione legati all’indice FOI, ovvero quelli che prevedono la formula di durata 4+4.
Quanto aumentano gli affitti nei capoluoghi italiani con l’inflazione
I dati sono eleborati sulla media dei canoni di locazione di un trilocale rivalutati con l’indice FOI di settembre 2024
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Capoluogo
Canone aggiornato (€/mese)
Aggiornamento FOI 0,6% (€/mese)
Canone mediano di un trilocale ad settembre ’23 (€/mese)
Il report si concentra sull’analisi della media dei canoni di locazione richiesti negli annunci di trilocali in affitto pubblicati su idealista. Per lo studio, infatti, è stato scelto questo taglio immobiliare nello specifico perché si tratta di quello più richiesto dalle famiglie, la categoria su cui l’aumento dell’inflazione pesa maggiormente.
In Italia, l’affitto per una casa con tre stanze, secondo quanto rilevato a settembre 2023, era di 795 euro al mese. Gli inquilini che hanno l’adeguamento annuale calcolato con l’indice di inflazione FOI di settembre 2024, quindi, dovranno pagare circa 5 euro in più al mese in media (60 euro all’anno). Tuttavia, a seconda della zona in cui si vive gli aumenti possono subire differenze anche molto significative.
Lo scenario, infatti, muta in maniera anche marcata a seconda della città presa in esame (il report si è concentrato esclusivamente sui capoluoghi e non sulle province per via di una base dati molto più consistente) e della media dei canoni cittadini.
Gli inquilini che subiranno gli aumenti più evidenti dei canoni di locazione sono quelli di Milano (+11 euro al mese e 132 euro in più all’anno). Dato più che pronosticabile, alla luce del dato che vede il capoluogo lombardo, da tantissimo tempo, come quello in cui si registra la media degli affitti più cara d’Italia.
Aumentano di circa 8 euro al mese (96 euro all’anno) gli affitti per gli inquilini che hanno il rinnovo annuale del canone di locazione residenti a Venezia. L’aumento mensile sarà di circa 7 euro (84 euro annui) a Roma, Bolzano, Bologna, Como, Firenze, Padova e Monza.
I canoni di locazione verranno aumentati di circa 6 euro al mese (e 72 euro all’anno) a Bergamo, Cagliari, Napoli, Aosta, Modena, Salerno e Verona. Più in generale, si registrano aumenti contenuti (non oltre i 2 euro mensili) a: Asti, Carbonia, Caltanissetta, Vibo Valentia, Lanusei, Vercelli.
Nellamanovra finanziaria 2025, dopo la conferma del bonus ristrutturazione nel 2025 è arrivata a sorpresa anche la proroga del bonus mobili 2025. Ad annunciarlo in una conferenza stampa congiunta con il ministro dell’economia Giorgetti, è stato il viceministro Maurizio Leo. Ma vediamo quali sono le ultime notizie e come funzionail bonus per l’acquisto di mobili e grandi elettrodomestici legato ai lavori di ristrutturazione.
Le ultime notizie sul bonus mobili 2025
Il bonus mobili 2025 è la novità di una legge di bilancio che invece vedrà la riduzione degli altri bonus casa e edilizi che verranno rimodulati in base al quoziente familiare. Già da tempo si parlava di una riduzione delle detrazioni per la casa e le ultime notizie parlavano di un bonus ristrutturazione per la prima casa.
Nella conferenza stampa per presentare la legge di bilancio 2025 è invece arrivata, non solo la conferma del bonus ristrutturazioni anche per la seconda casa – seppure a una percentuale ridotta del 36% – ma anche la proroga del bonus per l’acquisto di mobili e grandi elettrodomestici.
La notizia delle proroga del bonus mobili è stata accolta con soddisfazione da FedrlegnoArredo. “La proroga per il 2025 del bonus mobili, unitamente all’innalzamento al 50% del bonus ristrutturazioni per le prime case, previste con la prossima Legge di bilancio sono un’ottima notizia per la filiera del legno-arredo” ha dichiarato, in una nota, il presidente Claudio Feltrin.
“Consapevoli delle difficoltà che il governo deve affrontare per mantenere in ordine i conti dello Stato, – ha aggiunto – apprezziamo ancor di più la scelta di aver rinnovato misure che negli anni hanno dimostrato la loro efficacia a vantaggio dei consumatori e delle imprese del settore”.
Come funziona
In attesa che il disegno di legge di bilancio arrivi alle Camere e sia approvato in via definitiva dal Parlamento, e anche l’Agenzia delle Entrate pubblichi la consueta guida, vediamo come funziona il bonus mobili nel 2025.
Il bonus mobili è una detrazione del 50% sulle spese effettuate per l’acquisto di mobili ed elettrodomestici destinati ad arredare un immobile oggetto di lavori di ristrutturazione.
Il bonus mobili spetta per i seguenti acquisti:
mobili nuovi
grandi elettrodomestici nuovi di classe energetica non inferiore classe A per i forni, alla classe E per le lavatrici, le lavasciugatrici e le lavastoviglie, alla classe F per i frigoriferi e i congelatori, per le apparecchiature per le quali sia prevista l’etichetta energetica.
L’importo del bonus mobili nel 2025
Durante la conferenza stampa, il vide ministro non ha fatto accenno al tetto di spesa, né ad altre condizioni per accedere al bonus mobili. Però in attesa del testo della manovra 2025, secondo la normativa vigente, il bonus mobili ha un tetto di spesa di 5000 euro. Il tetto di spesa era di 10.000 euro nel 2022, di 8000 euro nel 2023 e di 5000 euro nel 2024.
Sono stati circa 330 mila gli atti di mutuo ipotecario stipulati nel 2023, per un totale di oltre 730 mila unità immobiliari, soprattutto case, e un capitale di debito vicino ai 90 miliardi di euro, circa il 4,2 per cento del Pil. Differenze sostanziali tra città e città si sono rilevate, stando al Rapporto Mutui 2024 stilato da Omi. Secondo l’Osservatorio dell’Agenzia delle Entrate, rispetto al 2022 gli atti di mutuo hanno subito un calo rilevante, pur con differenze tra zona e zona. Ecco le principali evidenze del Rapporto Mutui Omi.
Nel 2023, in Italia sono stati stipulati e registrati circa 330 mila atti di mutuo ipotecario, coinvolgendo oltre 730 mila unità immobiliari, in gran parte abitazioni. Il capitale di debito “estratto” dal patrimonio immobiliare per l’anno ha raggiunto circa 90 miliardi di euro, pari al 4,2% del PIL italiano. Rispetto al 2022, quando il capitale di debito superava i 100 miliardi di euro, si è registrato un calo significativo nel 2023: quasi il 25% in meno di unità immobiliari ipotecate e una riduzione del 12% del capitale finanziato.
Analizzando le diverse tipologie, gli atti relativi a immobili non residenziali (ad esempio a destinazione terziaria, commerciale, produttiva, agricola o terreni), pur mostrando una diminuzione degli immobili ipotecati (-16,3%), hanno visto un aumento significativo del capitale di debito, con un incremento del 13% su base annua e un surplus di 4,6 miliardi rispetto al 2022.
Del capitale totale, circa 34 miliardi di euro (circa il 38% del totale) sono stati concessi per mutui garantiti dall’immobile acquistato, tipicamente quelli stipulati dalle famiglie per l’acquisto della casa. Questo dato è in forte diminuzione rispetto al 2022, quando tali mutui ammontavano a circa 48 miliardi di euro. Al contrario, oltre 40 miliardi di euro, ovvero il 45% del totale, sono stati destinati al finanziamento di altre attività economiche, con un aumento del 13,4% rispetto ai 36 miliardi di euro del 2022. I rimanenti 15 miliardi di euro circa sono stati destinati a impieghi misti.
Mutui in Italia per area geografica
Il calo dei mutui ipotecari, sia in termini di numero di immobili ipotecati che di capitale finanziato, si registra in tutte le aree geografiche italiane. Il Nord si conferma l’area con la quota più alta di mutui ipotecari, rappresentando circa il 60% del totale nazionale, sia per capitale finanziato sia per numero di immobili ipotecati. Per quanto riguarda il capitale destinato a finanziare attività economiche diverse dal settore immobiliare, le aree del Nord e del Centro mostrano la crescita più significativa, con aumenti rispettivamente del 18% e del 12% rispetto al 2022. Al Sud, l’incremento su base annua è più contenuto, attestandosi intorno al 9%.
Mutui nelle grandi città
Nelle otto principali città italiane, sono stati erogati oltre 26 miliardi di euro attraverso mutui garantiti da immobili, con una crescita del 3,1% rispetto al 2022. Tuttavia, questo risultato positivo è dovuto esclusivamente alla città di Milano, che ha registrato un aumento del capitale finanziato di oltre il 25%, con 3 miliardi di euro in più rispetto all’anno precedente. Roma e Milano sono le città con il maggior numero di immobili ipotecati, rappresentando insieme oltre il 65% del totale tra le maggiori città, con un capitale complessivo di oltre 22 miliardi di euro.
Il confronto tra il 2023 e il 2022 evidenzia una diminuzione generalizzata del numero di atti di ipoteca nelle città esaminate, con un calo di poco superiore al 24%, un dato in linea con la riduzione nazionale (-24,7%) e quello registrato a Roma.
Lo studio congiunto della Uil Servizio lavoro, coesione e territorio e Uniat
Quanto costa in media affittare casa nel 2024? Oltre 6000 euro annui, all’incirca 530 euro al mese, pari al 17,7% del reddito lordo familiare. Ma se si passa alle grandi città, il canone ascende anche aii 2000 euro al mese per un appartamento di 100m2. A dirlo è un’analisi congiunta della UIL Servizio lavoro, coesione e territorio e Uniat, sui dati dell’Agenzia delle Entrate.
Secondo lo studio UIl, oltre 3,8 milioni di famiglie vivono in una casa in affitto, soprattutto nelle zone del centro nord. Il 56,7% dei locatari ha un reddito da lavoro dipendente; l’11% ha un reddito da pensione; il 10,9% ha un reddito autonomo e il 21,4% altri redditi. Il 22,9% ha un’età compresa tra i 51 e i 70 anni; l’8,1% oltre i 70 anni di età.
Quanto pesa il canone di affitto
Il canone di affitto pesa per circa il 17,7% sul reddito lordo familiare. Si tratta di un canone medio di 6.372 euro medi annui, circa 531 euro al mese. Per calcolare il canone medio mensile è stata calcolata la media nazionale dei m2 della abitazioni per la media nazionale del canone di locazione mensile per m2 (sulla base dei contratti depositati presso l’Agenzia delle Entrate).
UIL
Il canone di locazione nelle grandi città
Il canone mensile di locazione ha un peso diverso se si pensa alle grandi città, con affitti che possono arrivare anche ai duemila euro mensili. Per una casa di 100 mq, in zona semiperiferica, a Milano il canone di a3itto è di 1.920 euro medi mensili e incide per il 64% sul budget familiare; a Roma per una casa con le medesime caratteristiche sono necessari 1.620 euro mensili, che incidono per il 54% sul budget familiare; a Bolzano un affiitto medio costa 1.300 euro mensili; a Bologna 1.030 euro; a Venezia 1.000 euro.
UIL
“I dati dei canoni di locazione – commentano la segretaria confederale della Uil, Ivana Veronese, e il presidente dell’Uniat, Pietro Pellegrini – risentono anche, soprattutto nelle grandi città, della concorrenza degli affitti brevi e degli affitti agli studenti e alle studentesse fuori sede. Il tema della casa deve tornare ad essere centrale nell’agenda politica del Paese”.
“Purtroppo, però – affermano Ivana Veronese e Pietro Pellegrini – il Piano strutturale di bilancio dimentica completamente questo tema. Nel documento che il governo si appresta a inviare a Bruxelles, non ci sono indicazioni per contrastare le emergenze abitative, anche a fronte dei 40 mila sfratti emessi nell’ultimo anno e delle 74 mila richieste di esecuzione”
Per garantire il diritto alla casa crediamo che vada rimpinguato adeguatemene il Fondo per il sostegno agli affitti, che può contare su una dotazione di 6 milioni di euro. Con la partecipazione delle parti sociali – proseguono Veronese e Pellegrini – occorre approntare un vero piano pluriennale di edilizia residenziale pubblica, con un finanziamento adeguato, e a3rontare senza ideologie il tema degli affitti brevi, che dopano il mercato delle locazioni.
Parallelamente va trattato, già nella prossima legge di bilancio, il tema dell’emergenza alloggi universitari dal momento che i dati della nostra analisi mettono in evidenza che i giovani fino a 30 anni pagano afitti mediamente più alti delle altre fasce di età.
Vanno stanziate risorse aggiuntive per borse di studio e sostegni per gli a3itti agli studenti fuori sede e, contestualmente, occorre aumentare le detrazioni Irpef, attualmente previste nella cifra di 2.633 euro, per gli a3itti pagati dagli studenti fuori sede.
Pubblicato il Real Estate Crowdfunding Report 2023
Nel corso del 2023, il crowdfunding globale ha raggiunto una raccolta globale di 52,7 miliardi di euro, con un incremento notevole rispetto ai 45,2 miliardi di euro dell’anno precedente. L’Italia si conferma tra i mercati emergenti con una raccolta cumulata di 544,5 milioni di euro attraverso 1.314 campagne chiuse con successo. A dirlo è il “Real Estate Crowdfundin Report 2023” realizzato dalla piattaforma Walliance in collaborazione con il Politecnico di Milano
“Nelle edizioni precedenti del Real Estate Crowdfunding Report – ha dichiaratoGiacomo Bertoldi, ceo di Walliance – ci siamo concentrati su vari aspetti legati a un mercato nascente: opportunità, strumenti, modalità d’uso e casi studio. In particolare, abbiamo esplorato il modo in cui avremmo desiderato che il mercato si sviluppasse, specialmente in Europa, con la preoccupazione che gli errori di pochi potessero compromettere gli sforzi di molti”
“Questi temi continuano a mantenere la loro importanza nel tempo, poiché abbiamo sempre voluto che questo documento riflettesse le nostre passioni e interessi attuali e passati, con competenza e intelligenza, offrendoci spazio per riflessioni e approfondimenti”
Report real estate crowdfunding
Cos’è il real estate crowdfunding?
Il crowdfunding immobiliare è una particolare tipologia di raccolta di denaro attraverso una piattaforma che consente agli investitori di finanziare progetti legati al settore immobiliare. Esistono diversi tipi di piattaforme tra le quali le principali sono:
Le piattaforme equity: l’investitore sottoscrive quote del capitale di rischio dell’azienda promotrice del progetto, in cambio del denaro investito
Le piattaforme di lending: , l’investitore diventa creditore nei confronti del fundraiser e ha diritto ad una remunerazione finanziaria, sotto forma di un tasso di interesse, oltre che il titolo al rimborso futuro del denaro
Il real estate crowdfunding a livello globale
Oggetto dell’analisi del report sono state 81 piattaforme europee, 23 statunitensi e 55 del resto del mondo. IL crowdfunding immobiliare ha superato ogni aspettativa raggiungendo una raccolta cumulata di 52,7 miliardi di euro entro la fine del 2023. Nonostante le sfide poste dall’aumento dei tassi di interesse globali e dalle incertezze geopolitiche, il mercato ha dimostrato una resilienza notevole, con l’Unione Europea che ha contribuito con 12,4 miliardi di euro, di cui 2,6 miliardi solo nel 2023.
Nonostante lo scenario non del tutto favorevole, il Real Estate Crowdfunding ha mostrato una certa vivacità anche nel 2023 in Europa e negli Stati Uniti e ha mantenuto le posizioni in Italia, soprattutto per le campagne lending che hanno raggiunto un massimo storico nel primo semestre 2024.
Il real estate crowdfunding in Italia e nel resto d’Europa
Nel panorama europeo, la Francia si è affermata come leader di mercato, seguita dalla Germania e dall’Italia, quest’ultima in crescita con una raccolta di 180 milioni di euro nel 2023. Le principali piattaforme hanno consolidato la loro posizione, con il 38% del mercato detenuto dalle prime cinque piattaforme. In Italia, il crowdfunding immobiliare ha visto una raccolta cumulata di 544,5 milioni di euro attraverso 1.314 campagne, con un incremento del 17% rispetto all’anno precedente.
“Il mercato del real estate crowdfunding ha affrontato significativi cambiamenti.Questo regolamento ha introdotto nuovi adempimenti e requisiti per le piattaforme di crowdfunding, determinando un periodo di transizione per molte realtà. Il nostro report documenta come, nel 2023, la raccolta di capitali a livello europeo sia stata positiva, nonostante le sfide affrontate in Italia, dove i progetti di lending hanno mostrato una crescita robusta, mentre i progetti di equity hanno incontrato maggiori difficoltà”
Nel dinamico mondo del settore immobiliare, gli agenti immobiliari svolgono un ruolo fondamentale nell’intermediazione delle transazioni di acquisto, vendita e locazione. In Spagna, Italia e Portogallo, per essere un agente immobiliare bisogna essere maggiorenni (quindi avere più di 18 anni). In Spagna alcune Comunità Autonome richiedono l’iscrizione nel Registro degli Agenti Immobiliari, come la Catalogna, le Isole Baleari e la Comunità Valenciana, ma non è obbligatorio avere una formazione specifica. La stessa cosa accade in Portogallo dove è necessario avere una licenza concessa dall’IMPIC (Instituto dos Mercados Públicos do Imobiliário e da Construção). In Italia è richiesta anche la corrispondente licenza e l’iscrizione in un registro della Camera di Commercio, bisogna inoltre ricordare che tale figura è regolamentata dall’articolo 1754 del Codice Civile, relativo all’intermediazione d’impresa.
Come regola generale, sono le stesse agenzie immobiliari a fornire una formazione di qualità agli agenti affinché abbiano il maggior successo possibile. Senza dubbio, è consigliabile avere una formazione adeguata in settori quali la gestione immobiliare, il marketing e le vendite, oltre ad altri corsi relativi all’attività di intermediazione immobiliare.
I requisiti per essere un agente immobiliare in Spagna, Italia e Portogallo
Come si diventa agente immobiliare in Spagna?
In Spagna non è richiesta alcuna qualifica o licenza ufficiale, motivo per cui è una professione che soffre di una grande intrusione, contro la quale le principali associazioni e scuole si battono da anni. Ci sono alcune comunità autonome che richiedono l’iscrizione nel registro degli agenti immobiliari. Nella Comunità Valenciana, nelle Isole Baleari e in Catalogna, la registrazione degli Agenti Immobiliari è obbligatoria, con l’obiettivo di aumentare la trasparenza e garantire la tutela delle persone che utilizzano i servizi immobiliari. Nella Comunità di Madrid questa registrazione (RAIN) è volontaria, come lo è anche nelle Isole Canarie, in Navarra e nei Paesi Baschi. In Andalusia il registro degli agenti immobiliari è paralizzato.
Se invece l’agente immobiliare vuole iscriversi ad un Collegio Ufficiale degli Agenti Immobiliari, dovrà dimostrare di possedere i seguenti requisiti:
a) Essere maggiorenne e non essere soggetto a disabilità.
b) Essere laureato, diplomato, ingegnere, architetto, ingegnere tecnico o architetto tecnico, ovvero essere in possesso del titolo ufficiale di Agente immobiliare rilasciato dal Ministero competente.
c) Assenza di precedenti penali che lo inibiscono dall’esercizio professionale.
Come diventare agente immobiliare in Portogallo
In Portogallo, per esercitare questa professione è necessario possedere una licenza di intermediazione immobiliare, rilasciata dall’IMPIC (Instituto dos Mercados Públicos do Imobiliário e da Construção). E chi è interessato non deve avere precedenti penali, cosa che accade anche in Spagna e Italia.
Cosa serve per fare l’agente immobiliare in italia?
In Italia, per esercitare questa professione è necessario essere cittadino italiano o europeo o, in mancanza, aver trasferito la propria residenza in Italia ed essere titolari di regolare permesso di soggiorno; avere almeno 18 anni; essere in possesso di un diploma di istruzione secondaria superiore; risiedere nella provincia della Camera di Commercio alla quale si vuole richiedere l’iscrizione all’Albo degli Agenti Immobiliari. L’iscrizione alla Camera di Commercio e la corrispondente abilitazione professionale sono un obbligo, come stabilito dalla Legge 39 del 1989.
In Italia, inoltre, è necessario frequentare un corso di formazione professionale normalmente organizzato da enti di formazione accreditati dalla regione in cui si risiede. Il corso prevede solitamente 100 o 200 ore di didattica e l’apprendimento delle competenze necessarie nei settori: diritto civile, diritto tributario, marketing generale e immobiliare, tecniche di mediazione e vendita.
Successivamente, si dovrà sostenere l’esame per ottenere la licenza di agente immobiliare, organizzato dalla Camera di Commercio della provincia in cui si risiede.
In Italia è inoltre obbligatorio stipulare una polizza di responsabilità civile. Si tratta di un obbligo introdotto dal decreto legislativo 59 del 2010, in risposta alla Direttiva europea sui servizi 2006/123/CE, e nasce per tutelare sia l’agente immobiliare che i suoi clienti.
In Spagna, stipulare un’assicurazione di responsabilità civile non è obbligatorio, ma è altamente raccomandato, poiché copre eventuali danni o perdite economiche che terzi potrebbero subire a causa di errori, omissioni o azioni negligenti durante la gestione immobiliare.
Chi è l’agente immobiliare per ogni Paese?
Un agente immobiliare è un professionista che si dedica a fare da intermediario nell’acquisto, nella vendita, nell’affitto e nella gestione di immobili. Le sue funzioni principali sono le stesse in Spagna, Italia e Portogallo:
fornire consulenza ai clienti sul mercato immobiliare: ad esempio, se si prevede che i prezzi aumentino o diminuiscano in generale o in una determinata area;
aiutare a determinare il valore degli immobili: ovvero stabilire un prezzo di vendita equo o in base alle condizioni dell’immobile;
organizzare ed effettuare visite all’immobile: gli agenti immobiliari possono delegare l’acquisto e la vendita di case o gli affitti;
negoziare prezzi e condizioni: grazie alla loro conoscenza del mercato, possono aiutare a vendere a un prezzo più alto o ad acquistare a un prezzo più basso;
preparare contratti e documenti legali con tutte le garanzie;
garantire che tutte le transazioni siano conformi alla legge;
rilevare le frodi.
Le funzioni di un agente immobiliare nei tre Paesi
Questi sono alcuni degli incarichi svolti sia in Spagna, Italia e Portogallo:
ricerca immobiliare: significa generare nuovi clienti; invece di aspettare che gli utenti arrivino da soli, l’agente anticipa e stabilisce un contatto con le persone che soddisfano il profilo del potenziale cliente;
organizzare le visite a casa e prepararla per fare bella figura: per fare ciò vengono utilizzate tecniche come l’home staging;
che si tratti dello stesso agente immobiliare o di un fotografo professionista, realizzare un reportage fotografico di alta qualità dell’immobile;
realizzare video della casa;
fare tour virtuali della casa;
organizzare la documentazione in modo che sia ordinata e aggiornata: ad esempio, ottenere il certificato energetico, ecc.
risolvere i problemi;
pubblicare l’annuncio sui portali immobiliari come idealista e sul sito web dell’agenzia immobiliare;
gestire richieste come messaggi, telefonate o e-mail;
fare uno screening dei potenziali clienti;
fare una consulenza su tutto ciò che riguarda l’operazione: grazie alla conoscenza del settore immobiliare, farà da guida su questioni come tasse, acconti o finanziamenti;
appendere i cartelli “In vendita” o “In affitto” sulla facciata della proprietà, se il proprietario lo desidera;
negoziare il prezzo e redigere contratti;
fare marketing immobiliare: normalmente le agenzie immobiliari hanno profili sui social network in cui promuovono le case che gestiscono;
investire in pubblicità per mettere in risalto l’immobile che si vuole vendere o affittare;
aiutare l’acquirente a cercare finanziamenti, il che facilita notevolmente il completamento dell’operazione;
pianificare e organizzare l’atto di proprietà;
portare la documentazione al notaio;
arrivare alla firma;
aiutare a effettuare la liquidazione delle imposte;
La cosa ideale è trovare professionisti qualificati disponibili ad aiutare con il proprio progetto.
Come dovrebbe essere l’agente immobiliare ideale?
La giornata di un agente immobiliare è un costante mix di compiti in tutti e tre i Paesi.
Funzioni amministrative: contrariamente a quanto molti potrebbero pensare, nel settore immobiliare esiste un volume significativo di lavoro amministrativo. Ciò include la preparazione di documenti come contratti di acquisto e vendita, la gestione degli annunci sui portali immobiliari e la gestione dettagliata delle caratteristiche delle nuove proprietà. Questo aspetto del lavoro implica anche una solida conoscenza delle tasse immobiliari, della legislazione sugli affitti urbani e dei regolamenti delle associazioni dei proprietari di case. In Portogallo devono occuparsi del contratto di promessa di vendita (CPCV).
Funzioni di venditore e negoziatore: l’interazione diretta con i clienti e la gestione delle visite alle proprietà occupano gran parte del tempo. Queste attività possono costituire fino al 70% del lavoro quotidiano di un agente. Un agente dovrebbe anche utilizzare tecniche di vendita efficaci per aumentare le possibilità di concludere una vendita. La capacità di negoziare e mantenere forti relazioni con i clienti è fondamentale, poiché acquisirne uno nuovo è molto più costoso che mantenerne uno esistente. Di conseguenza, molti agenti sviluppano un portafoglio di clienti fedeli che li seguono da un’agenzia all’altra per la fiducia e l’efficacia dimostrate nel gestire le loro esigenze immobiliari.
Con il mese di settembre è entrato in vigore in Codice identificativo nazionale (Cin) per gli immobili destinati al mercato degli affitti brevi. Al 7 ottobre le strutture “immatricolate” erano 221.325 su 516.849 registrate, all’incirca il 43 per cento del totale. Ciononostante, il rischio di non adempiere a tutte le richieste e di incorrere in sanzioni resta alto, in questa fase di avvio. Ecco cosa occorre fare per evitare le multe se si è gestori di una attività di affitto breve in un Q&A di Confedilizia.
Affitti brevi: sanzioni fino a 8 mila euro se non hai il Cin
Le sanzioni per chi non è in regola con gli adempimenti richiesti dalla nuova normativa sugli affitti brevi saranno operative dal 2 gennaio 2025. Il procedimento da seguire per non incorrervi, secondo il Ministero del Turismo, è innanzitutto quello di procurarsi il codice identificativo regionale o provinciale relativo alla località in cui si trova l’appartamento affittato in questione, per poi richiedere il Cin, il codice identificativo nazionale.
Il tempo a disposizione è di 60 giorni per l’ottenimento dei codici locali e di ulteriori 60 per il codice nazionale; in questo modo si riuscirà ad essere in regola entro il 2 novembre, ovvero entro i 60 giorni dall’entrata in vigore della norma. Gli adempimenti nazionali, insomma, non sostituiscono ma si aggiungono a quelli locali, il che potrebbe non essere sempre gradito ai gestori. Chi non dovesse rispettare gli adempimenti sulla dotazione del codice identificativo, tuttavia, potrebbe incorrere in multe da 800 a 8 mila euro. Le piattaforme di prenotazione on line, come AirBnb e Booking, si sono impegnate a rimuovere, dal prossimo gennaio, gli annunci di case prive di Cin.
Come richiedere il Cin
Ma come richiedere il codice identificativo nazionale? Il codice si ottiene tramite la trascrizione dei dati locali nella Banca Dati delle Strutture Ricettive; si richiede la compilazione di un modulo on line con i dati catastali dell’appartamento da affittare e i requisiti di sicurezza richiesti, ovvero installazione di estintori e rilevatori anti incendio, anti monossido di carbonio e gas combustibili. L’assenza di tali dispositivi implica sanzioni tra 600 e 6 mila euro.
MiTur
Affitti brevi: i chiarimenti di Confedilizia
Auspicando che il termine per la richiesta del CIN – attualmente variabile in funzione di specifici aspetti procedurali – venga per tutti disposto per il gennaio 2025, Confedilizia stila un vademecum per coloro che mettono un appartamento in affitto breve onde evitare le sanzioni pecuniarie di cui sopra. Eccolo:
È necessaria l’installazione dei dispositivi di sicurezza da parte di un tecnico specializato, con apposito progetto di impianto?
Ai fini del rispetto delle prescrizioni normative, atteso che la norma si riferisce genericamente al termine “dispositivi”, si ritiene sufficiente la presenza all’interno della struttura dei dispositivi indicati (eventualmente rimovibili), non essendo necessaria la realizzazione di impianti desti-nati a tale scopo.
Come va esposto il CIN all’esterno dello stabile?
Il CIN va esposto all’esterno dello stabile in cui è collocato l’appartamento o la struttura, assi-curando il rispetto di eventuali vincoli urbanistici e paesaggistici. Considerati i limiti imposti da alcuni regolamenti condominiali in materia di affissioni, si ritiene possibile adempiere all’obbligo di esposizione anche mediante modalità alternative all’affissione di un cartello, purché sia assicurata idonea evidenza del CIN al pubblico e purché siano rispettati gli obbli-ghi previsti dalle normative regionali e provinciali di settore e dall’articolo 109 del testo unico delle leggi di pubblica sicurezza.
Sono obbligato a effettuare la comunicazione all’autorità di pubblica sicurezza ai sensi dell’art. 109 del TULPS per una locazione turistica di durata superiore ai 30 giorni?
No, per le locazioni turistiche di durata superiore ai 30 giorni, la comunicazione prevista dall’art. 109 del TULPS e richiamata nell’ultimo periodo del comma 6 dell’art. 13-ter, D.L. n. 145/2023 viene effettuata direttamente dall’Agenzia delle Entrate. Questo avviene tramite la registrazione del contratto di locazione, che assorbe l’obbligo di comunicazione. Pertanto, il locatore non è tenuto a effettuare tale comunicazione autonomamente.
Il Governo sta studiando la riforma dell’ecobonus per il 2025: prime case, unità immobiliari con classi energetiche basse e redditi di fascia inferiore saranno i target preferiti per i nuovi interventi mirati. Escluse le categorie catastali di lusso, le tecnologie obsolete ed estromesse dalle norme europee e, soprattutto, stop alla cessione del credito, strumento che tanti problemi ha dato con il superbonus. Vediamo quali saranno i punti cardine della riforma dell’ecobonus 2025.
Mentre viene pubblicato il Piano strutturale di bilancio dell’esecutivo (Psb) il Ministero dell’Ambiente, rispondendo ad una interrogazione parlamentare, ha reso noti molti dettagli del nuovo ecobonus 2025 in vista della prossima legge di Bilancio, dopo la scadenza al 31 dicembre 2024 dei bonus in essere, non più in linea con le richieste di Bruxelles di una revisione delle detrazioni fiscali che sia più efficiente e mirata all’efficientamento energetico non a pioggia, ma là dove serve.
Ecco alcuni dei punti fondamentali del nuovo eco bonus:
Durata decennale
L’incentivo avrà durata almeno decennale, per rispondere agli obiettivi previsti per il settore residenziale dalla Epbd (la direttiva Case Green) al 2035. In questo modo, la riqualificazione degli edifici residenziali dovrà avere come risultato un taglio del 16%dei consumi energetici entro il 2030 e del 20-22% entro il 2035.
No agli sconti a pioggia
Gli sgravi fiscali non saranno più concessi urbi et orbi ma solo ad alcuni casi specifici. In particolare, saranno privilegiate le unità immobiliari incluse nella direttiva Case Green, ovvero prime case, edifici con classe energetica bassa e situazioni di povertà energetica, con l’esclusione delle categorie catastali di lusso (come ville e castelli) e delle tecnologie non più ammesse dalle direttive Ue, come le caldaie a gas.
Agevolazioni progressive
Ci saranno «benefici ridotti per gli interventi singoli e benefici crescenti in funzione della performance energetica raggiunta». Ovvero, più saranno strutturati e integrati gli interventi per una maggiore performance energetica, maggiori saranno i benefici.
No alla cessione del credito e sconto in fattura
La cosa che si sa, è che questi strumenti non saranno più utilizzati, dati i problemi dati in passato. Quello che non si sa è come saranno rimpiazzati: serviranno strumenti finanziari di supporto, finanziamenti a tasso agevolato, sinergie con il Fondo nazionale efficienza energetica. La strada potrebbe essere quella dei mutui green agevolati e garantiti dallo Stato con un fondo appositi, su modello dei mutui Consap e delle garanzie per i mutui prima casa destinati agli under 36.
Compravendite in aumento nel secondo trimestre 2024, media dei prezzi al mq in aumento in Italia e taglio dei tassi Bce. Questo è lo scenario di fondo per il real estate italiano, ma come sta andando il mercato immobiliare in questa ultima parte dell’anno e quali sono le previsioni per il 2025? Per scoprirlo, idealista/news fa il punto della situazione analizzando i dati dei principali mercati (Roma e Milano) e raccogliendo le analisi degli esperti del settore a medio termine.
Nel II trimestre del 2024 si è registrata un’inversione di tendenza nel settore residenziale, come dimostra la consueta nota trimestrale dell’Osservatorio sul mercato immobiliare (OMI) dell’Agenzia delle Entrate, secondo cui il numero di compravendite in Italia aumenta dell’1,2% rispetto allo stesso periodo dello scorso anno.
Nel dettaglio, secondo le statistiche dell’Agenzia delle Entrate, sono state compravendute circa 186mila abitazioni, oltre 2mila in più rispetto all’analogo periodo del 2023. L’aumento delle compravendite riguarda un po’ tutte le zone d’Italia, seppur più accentuato nelle aree del Nord e nel Centro. I comuni minori trainano la crescita con una variazione del +1,6%, più elevata rispetto a quella registrata nelle città capoluogo (+0,2).
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Per Diego Vitello, Research Manager di Gabetti Property Solutions: “Dopo sei trimestri di variazione negativa, che ha caratterizzato il periodo che va dall’ultimo trimestre del 2022 al primo trimestre del 2024, le compravendite ritornano a posizionarsi in territorio positivo, – nota Vitello. – Questo perché è stata ormai superata quella fase turbolenta che, come noto, ha provocato una brusca impennata dell’inflazione e, di conseguenza, dei tassi di interesse. Questo secondo trimestre dell’anno si potrebbe definire ‘l’anno zero’ del mercato residenziale italiano, in cui i due parametri economici, che avevano messo alla finestra tante famiglie nell’acquisto dell’abitazione, hanno imboccato un’inversione di tendenza positiva”.
Per quanto riguarda i prezzi delle abitazioni usate in Italia, l’ultimo indice dei valori immobiliari di idealista, registra un aumento sia su base annua (2,1%) che trimestrale (1,1%) per i prezzi delle case ad agosto 2024. Il prezzo medio delle abitazioni usate si attesta a 1.857 euro al metro quadro.
Un dato che, tuttavia, va contestualizzato nel più ampio scenario europeo dell’ultima decade. Come mette in risalto un’analisi di Abitare Co. (basata su dati Eurostat), negli ultimi dieci anni, nei 27 Paesi dell’Unione Europea, mentre l’Italia è tra i Paesi con il più basso aumento dei prezzi (+8,8%), posizionandosi al penultimo posto, preceduta solo dalla Finlandia (+5,5%).
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Secondo l’analisi di Abitare Co., tra le principali città metropolitane italiane, solo Milano ha registrato negli ultimi dieci anni una crescita dei prezzi significativamente superiore alla media, con un aumento del 49%. Seguono Bologna e Firenze, che hanno visto incrementi rispettivamente del 33% e del 19%. Napoli ha registrato un lieve aumento del 2%, mentre Roma ha subito un calo del 13%, e altre città come Genova (-33%), Torino (-5%) e Palermo (-21%) hanno mostrato performance negative.
Andamento del mercato immobiliare nelle principali città
Sempre stando alle statistiche Omi sul secondo trimestre 2024, diminuiscono i cali di compravendite registrati a Milano, Torino e Napoli che, nel periodo precedente, avevano visto una diminuzione delle compravendite rispettivamente del 13,2%, del 10% e del 4,5%. Le altre principali città metropolitane vedono aumenti significativi.
Nel dettaglio, gli aumentisi registrano a Genova (+3,9% e 2.335 transazioni), Roma (+3,4% e 9.456 transazioni) e, seppur di poco, a Palermo (+0,7% e 1.726 transazioni). Calano invece a Firenze (-8,1% e 1.225 transazioni), Milano (-7,3% e 6.087 transazioni), Bologna (-2,5% e 1.504 transazioni), Torino (-2,0% e 3.886 transazioni) e Napoli (-0,9% e 2.154 transazioni). Tuttavia, rispetto ai cali registrati nel I trimestre 2024, i dati migliorano a Milano, che aveva registrato -13,2%, a Torino (-10%) e Napoli (-4,5%).
I prezzi delle case a Milano e dintorni
Milano è la città più cara d’Italia per comprare casa, con una media di 4.989 euro/mq, tanto che per risparmiare sull’acquisto di un immobile a uso residenziale conviene spostarsi in provincia. La maggior parte dei Comuni dell’hinterland milanese, infatti, hanno una media dei prezzi al di sotto della media milanese.
Il Comune dell’hinterland milanese più economico per comprare casa, tra i principali, è Magenta, dove la richiesta media da parte di chi vende è di 1.590 euro/mq. Seguono Abbiategrasso (1.833 euro/mq) e Garbagnate Milanese (1.943 euro/mq).
Spostando il focus in città, invece, la zona più economica è quella di Vialba-Gallaratese (2.912 euro/mq). Seguono Baggio (2.979 euro/mq) e Comasina-Bicocca (3.916 euro/mq). Nel complesso sono 13 le zone che restano al di sotto della media cittadina, la lista è completata da Certosa, Corvetto-Rogoredo, Cermenate-Missaglia, Famagosta-Barona, Greco-Turro, Lorenteggio-Bande Nere, San Siro-Trenno-Figino, Forlanini, Vigentino-Ripamonti, Città Studi-Lambrate.
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I prezzi delle case a Roma e dintorni
A Roma la media dei prezzi delle case (3.042 euro/mq) è sensibilmente più bassa rispetto a Milano. Ma anche il contesto capitolino mette in evidenza uno scenario simile rispetto a quello del capoluogo lombardo, con le richieste più basse da parte di chi vende che, come è facile immaginare, si trovano in provincia.
Tra i principali Comuni della provincia romana, quello con la media più bassa dei prezzi per le case in vendita è Velletri (1.352 euro/mq). Seguono Ardea (1.543 euro/mq) e Tivoli (1.587 euro/mq). La media delle case in vendita è sotto i 2.000 euro/mq anche in diversi altri comuni della provincia romana.
In città, invece, l’unica zona dove si registra una richiesta media sotto i 2.000 euro/mq è Roma est-Autostrade (1.959 euro/mq). Sotto il tetto dei 2.500 euro/mq si trovano, in media, annunci anche a Labaro-Prima Porta, Giustiniana-La Storta-Olgiata, Casal Palocco-Infernetto, Malagrotta-Casal Lumbroso-Ponte Galeria, Casalotti-Selva Nera-Valle Santa, Lido di Ostia. Più in generale, 13 zone sono sotto la media cittadina.
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Taglio dei tassi Bce, l’effetto sui mutui
Lo scorso luglio la Bce aveva deciso per uno stallo nei tassi di interesse di riferimento dopo il primo taglio di 25 punti base a giugno. Giovedì 12 settembre, come previsto dai mercati, è arrivato un ulteriore taglio di 25 punti base, portando i tassi di interesse sulle operazioni di rifinanziamento principali, sulle operazioni di rifinanziamento marginale e sui depositi presso la banca centrale rispettivamente al 3,65%, al 3,90% e al 3,50%.
Ma quanto costa oggi la rata del mutuo? Secondo le simulazioni di idealista/mutui, la rata di un mutuo trentennale da 200 mila euro a tasso variabile con spread allo 0,75% scende dai 1026 euro di gennaio 2024 ai 985 euro di oggi, con un risparmio di 41 euro mensili e 492 euro annuali. In calo anche i mutui a tasso fisso che passano da una rata di 843 euro al mese in media a inizio anno per un mutuo con scadenza a 30 anni e spread allo 0,5% agli attuali 819 euro, con un risparmio di 24 euro mensili e 288 euro annuali.
Al momento, sempre secondoidealista/mutui, il migliore tasso disponibile per un mutuo trentennale da 200 mila euro a tasso fisso, con ltv dell’80%, è del 3,20%, con rata mensile pari a 691 euro, mentre per un mutuo a tasso variabile alle stesse condizioni il migliore tasso sul mercato ammonta al 5,02%, con rata pari a 860 euro.
Previsioni per il mercato immobiliare
Secondo il presidente del centro di ricerca Scenari Immobiliari Mario Breglia sui prezzi di vendita, si prevede una crescita del 3,1% a livello nazionale, ma nelle grandi città le variazioni saranno più significative, con Milano che guida la classifica delle prime 10 città con un +6,9%, davanti a Venezia con un +6,5% e Roma con un +6%. Seguono Bergamo (+5,2%), Bologna (+5,1%) e Napoli (+5%).
“C’è un grande interesse per le nostre città e la nostra economia è forte, – spiega Breglia, – quindi l’interesse degli investitori c’è ed è importante. Ma, a fronte di un mercato interno forte, abbiamo poche operazioni possibili nonostante la presenza di molti investitori istituzionali interessati. Ad esempio, in tema di residenziale, l’Italia potrebbe avere un milione di compravendite come in Francia, ma ci fermiamo a 700mila, e questo perché, mentre la Francia costruisce 200 mila case all’anno, noi non arriviamo a 50 mila”.
Entrando nello specifico del contesto milanese, secondo ilrapporto “Vincenzo Monti Prestige Prime Residential 2024″, la crescita dei prezzi non dovrebbe frenare la domanda di investitori e utenti finali del segmento prime, sempre a confronto con un’offerta molto rigida. In presenza di una domanda positiva, ma sempre più selettiva, il vero driver del mercato continuerà a essere la qualità dell’offerta.
Considerata però la sottigliezza dello stock con tale caratteristica, nella prima parte del 2024 i prezzi di vendita (asking price) hanno segnato un nuovo rialzo, nella media generale del 5,5% nominale rispetto a settembre 2023. Considerando che il tasso di inflazione quest’anno si colloca intorno al +0,9% medio annuo, si conferma la bontà dell’investimento, anche in termini reali, con un prezzo medio che cresce di oltre quattro punti percentuali netti.
Affittare un monolocale o una stanza in un appartamento condiviso? La scelta, spesso vincolata dal budget, svela un divario significativo: secondo l’ultimo studio di idealista, portale immobiliare leader per sviluppo tecnologico in Italia, affittare un monolocale in Italia costa mediamente il 45% in più rispetto a una stanza in condivisione. In numeri, si parla di 475 euro mensili per una stanza contro 690 euro per un monolocale.
Aumenti generalizzati, ma i monolocali corrono di più. Entrambi i prodotti immobiliari sono diventati più cari nell’ultimo anno, anche se la crescita è stata meno intensa nel caso delle stanze che sono diventate più costose del 6%) che nei monolocali (con un aumento del 20%).
Le città in cui il divario tra monolocali e stanze è più ampio sono Trieste, dove il costo di un monolocale supera del 150% quello di una stanza, seguita da Palermo (92%), Lecce (85%) e Bari (82%).
In 11 città italiane, tra cui Catania (70%), Napoli (64%), Verona (59%) e Roma (50%), il divario supera la media nazionale del 45%. Milano registra una differenza del 41%, inferiore alla media, ma rimane il mercato più caro per i monolocali, con un affitto medio di 950 euro al mese, seguita da Bologna (810 euro), Firenze e Venezia (800 euro entrambe). Catania (425 euro) e Siracusa (450 euro) si confermano le città più economiche.
Crescono anche i prezzi delle stanze Monza guida la classifica delle città con l’aumento più significativo dei prezzi di richiesta delle stanze (75%), seguita da Venezia (47%) e Verona (37%). Tuttavia, in 12 città, i prezzi delle singole sono calati, con le riduzioni maggiori a Grosseto (-22%), Siracusa e Rimini (-20% entrambe).
Nonostante un calo dell’11% nel prezzo delle stanze, dovuto a un aumento dell’offerta del 36% nell’ultimo anno, Milano resta la città più cara per chi sceglie una soluzione in condivisione, con un affitto medio di 675 euro al mese. Seguono Bologna, con 595 euro, e Venezia, con 560 euro. Al contrario, le stanze più economiche si trovano a Reggio Calabria (180 euro) e Caltanissetta (190 euro).
Metodologia
Per la realizzazione di questo rapporto, il team di idealista/data ha analizzato i prezzi medi di richiesta per l’affitto delle abitazioni (monolocali) e stanze singole presenti nel suo database durante il secondo trimestre, applicando successivamente fattori correttivi per determinare il prezzo finale.
Per evitare distorsioni nella elaborazione dei dati, sono stati presi in considerazione solo i capoluoghi che presentavano un minimo di 25 annunci. Sono stati, pertanto, rilevati i dati relativi ai capoluoghi con una significativa offerta di queste tipologie di immobili.
