Categoria: Immobili Residenziali

Nel dinamico mondo del settore immobiliare, gli agenti immobiliari svolgono un ruolo fondamentale nell’intermediazione delle transazioni di acquisto, vendita e locazione. In Spagna, Italia e Portogallo, per essere un agente immobiliare bisogna essere maggiorenni (quindi avere più di 18 anni). In Spagna alcune Comunità Autonome richiedono l’iscrizione nel Registro degli Agenti Immobiliari, come la Catalogna, le Isole Baleari e la Comunità Valenciana, ma non è obbligatorio avere una formazione specifica. La stessa cosa accade in Portogallo dove è necessario avere una licenza concessa dall’IMPIC (Instituto dos Mercados Públicos do Imobiliário e da Construção). In Italia è richiesta anche la corrispondente licenza e l’iscrizione in un registro della Camera di Commercio, bisogna inoltre ricordare che tale figura è regolamentata dall’articolo 1754 del Codice Civile, relativo all’intermediazione d’impresa.

Come regola generale, sono le stesse agenzie immobiliari a fornire una formazione di qualità agli agenti affinché abbiano il maggior successo possibile. Senza dubbio, è consigliabile avere una formazione adeguata in settori quali la gestione immobiliare, il marketing e le vendite, oltre ad altri corsi relativi all’attività di intermediazione immobiliare.

1. I requisiti per essere un agente immobiliare in Spagna, Italia e Portogallo
   • Come si diventa agente immobiliare in Spagna?
   • Come diventare agente immobiliare in Portogallo
   • Cosa serve per fare l’agente immobiliare in italia?
2. Chi è l’agente immobiliare per ogni Paese?
3. Le funzioni di un agente immobiliare nei tre Paesi
4. Come dovrebbe essere l’agente immobiliare ideale?

I requisiti per essere un agente immobiliare in Spagna, Italia e Portogallo

Come si diventa agente immobiliare in Spagna?

In Spagna non è richiesta alcuna qualifica o licenza ufficiale, motivo per cui è una professione che soffre di una grande intrusione, contro la quale le principali associazioni e scuole si battono da anni. Ci sono alcune comunità autonome che richiedono l’iscrizione nel registro degli agenti immobiliari. Nella Comunità Valenciana, nelle Isole Baleari e in Catalogna, la registrazione degli Agenti Immobiliari è obbligatoria, con l’obiettivo di aumentare la trasparenza e garantire la tutela delle persone che utilizzano i servizi immobiliari. Nella Comunità di Madrid questa registrazione (RAIN) è volontaria, come lo è anche nelle Isole Canarie, in Navarra e nei Paesi Baschi. In Andalusia il registro degli agenti immobiliari è paralizzato.

Se invece l’agente immobiliare vuole iscriversi ad un Collegio Ufficiale degli Agenti Immobiliari, dovrà dimostrare di possedere i seguenti requisiti:

a) Essere maggiorenne e non essere soggetto a disabilità.

b) Essere laureato, diplomato, ingegnere, architetto, ingegnere tecnico o architetto tecnico, ovvero essere in possesso del titolo ufficiale di Agente immobiliare rilasciato dal Ministero competente.

c) Assenza di precedenti penali che lo inibiscono dall’esercizio professionale.

Come diventare agente immobiliare in Portogallo

In Portogallo, per esercitare questa professione è necessario possedere una licenza di intermediazione immobiliare, rilasciata dall’IMPIC (Instituto dos Mercados Públicos do Imobiliário e da Construção). E chi è interessato non deve avere precedenti penali, cosa che accade anche in Spagna e Italia.

Cosa serve per fare l’agente immobiliare in italia?

In Italia, per esercitare questa professione è necessario essere cittadino italiano o europeo o, in mancanza, aver trasferito la propria residenza in Italia ed essere titolari di regolare permesso di soggiorno; avere almeno 18 anni; essere in possesso di un diploma di istruzione secondaria superiore; risiedere nella provincia della Camera di Commercio alla quale si vuole richiedere l’iscrizione all’Albo degli Agenti Immobiliari. L’iscrizione alla Camera di Commercio e la corrispondente abilitazione professionale sono un obbligo, come stabilito dalla Legge 39 del 1989.

In Italia, inoltre, è necessario frequentare un corso di formazione professionale normalmente organizzato da enti di formazione accreditati dalla regione in cui si risiede. Il corso prevede solitamente 100 o 200 ore di didattica e l’apprendimento delle competenze necessarie nei settori: diritto civile, diritto tributario, marketing generale e immobiliare, tecniche di mediazione e vendita.

Successivamente, si dovrà sostenere l’esame per ottenere la licenza di agente immobiliare, organizzato dalla Camera di Commercio della provincia in cui si risiede.

In Italia è inoltre obbligatorio stipulare una polizza di responsabilità civile. Si tratta di un obbligo introdotto dal decreto legislativo 59 del 2010, in risposta alla Direttiva europea sui servizi 2006/123/CE, e nasce per tutelare sia l’agente immobiliare che i suoi clienti.

In Spagna, stipulare un’assicurazione di responsabilità civile non è obbligatorio, ma è altamente raccomandato, poiché copre eventuali danni o perdite economiche che terzi potrebbero subire a causa di errori, omissioni o azioni negligenti durante la gestione immobiliare.

Chi è l’agente immobiliare per ogni Paese?

Un agente immobiliare è un professionista che si dedica a fare da intermediario nell’acquisto, nella vendita, nell’affitto e nella gestione di immobili. Le sue funzioni principali sono le stesse in Spagna, Italia e Portogallo:

• fornire consulenza ai clienti sul mercato immobiliare: ad esempio, se si prevede che i prezzi aumentino o diminuiscano in generale o in una determinata area;
• aiutare a determinare il valore degli immobili: ovvero stabilire un prezzo di vendita equo o in base alle condizioni dell’immobile;
• organizzare ed effettuare visite all’immobile: gli agenti immobiliari possono delegare l’acquisto e la vendita di case o gli affitti;
• negoziare prezzi e condizioni: grazie alla loro conoscenza del mercato, possono aiutare a vendere a un prezzo più alto o ad acquistare a un prezzo più basso;
• preparare contratti e documenti legali con tutte le garanzie;
• garantire che tutte le transazioni siano conformi alla legge;
• rilevare le frodi.

Le funzioni di un agente immobiliare nei tre Paesi

Questi sono alcuni degli incarichi svolti sia in Spagna, Italia e Portogallo:

• ricerca immobiliare: significa generare nuovi clienti; invece di aspettare che gli utenti arrivino da soli, l’agente anticipa e stabilisce un contatto con le persone che soddisfano il profilo del potenziale cliente;
• organizzare le visite a casa e prepararla per fare bella figura: per fare ciò vengono utilizzate tecniche come l’home staging;
• che si tratti dello stesso agente immobiliare o di un fotografo professionista, realizzare un reportage fotografico di alta qualità dell’immobile;
• realizzare video della casa;
• fare tour virtuali della casa;
• organizzare la documentazione in modo che sia ordinata e aggiornata: ad esempio, ottenere il certificato energetico, ecc.
• risolvere i problemi;
• pubblicare l’annuncio sui portali immobiliari come idealista e sul sito web dell’agenzia immobiliare;
• gestire richieste come messaggi, telefonate o e-mail;
• fare uno screening dei potenziali clienti;
• fare una consulenza su tutto ciò che riguarda l’operazione: grazie alla conoscenza del settore immobiliare, farà da guida su questioni come tasse, acconti o finanziamenti;
• appendere i cartelli “In vendita” o “In affitto” sulla facciata della proprietà, se il proprietario lo desidera;
• negoziare il prezzo e redigere contratti;
• fare marketing immobiliare: normalmente le agenzie immobiliari hanno profili sui social network in cui promuovono le case che gestiscono;
• investire in pubblicità per mettere in risalto l’immobile che si vuole vendere o affittare;
• aiutare l’acquirente a cercare finanziamenti, il che facilita notevolmente il completamento dell’operazione;
• pianificare e organizzare l’atto di proprietà;
• portare la documentazione al notaio;
• arrivare alla firma;
• aiutare a effettuare la liquidazione delle imposte;

La cosa ideale è trovare professionisti qualificati disponibili ad aiutare con il proprio progetto.

Come dovrebbe essere l’agente immobiliare ideale?

La giornata di un agente immobiliare è un costante mix di compiti in tutti e tre i Paesi.

• Funzioni amministrative: contrariamente a quanto molti potrebbero pensare, nel settore immobiliare esiste un volume significativo di lavoro amministrativo. Ciò include la preparazione di documenti come contratti di acquisto e vendita, la gestione degli annunci sui portali immobiliari e la gestione dettagliata delle caratteristiche delle nuove proprietà. Questo aspetto del lavoro implica anche una solida conoscenza delle tasse immobiliari, della legislazione sugli affitti urbani e dei regolamenti delle associazioni dei proprietari di case. In Portogallo devono occuparsi del contratto di promessa di vendita (CPCV).
• Funzioni di venditore e negoziatore: l’interazione diretta con i clienti e la gestione delle visite alle proprietà occupano gran parte del tempo. Queste attività possono costituire fino al 70% del lavoro quotidiano di un agente. Un agente dovrebbe anche utilizzare tecniche di vendita efficaci per aumentare le possibilità di concludere una vendita. La capacità di negoziare e mantenere forti relazioni con i clienti è fondamentale, poiché acquisirne uno nuovo è molto più costoso che mantenerne uno esistente. Di conseguenza, molti agenti sviluppano un portafoglio di clienti fedeli che li seguono da un’agenzia all’altra per la fiducia e l’efficacia dimostrate nel gestire le loro esigenze immobiliari.

Fonte: Idealista.it

Con il mese di settembre è entrato in vigore in Codice identificativo nazionale (Cin) per gli immobili destinati al mercato degli affitti brevi. Al 7 ottobre le strutture “immatricolate” erano 221.325 su 516.849 registrate, all’incirca il 43 per cento del totale. Ciononostante, il rischio di non adempiere a tutte le richieste e di incorrere in sanzioni resta alto, in questa fase di avvio. Ecco cosa occorre fare per evitare le multe se si è gestori di una attività di affitto breve in un Q&A di Confedilizia.

1. Affitti brevi: sanzioni fino a 8 mila euro se non hai il Cin 
2. Come richiedere il Cin
3. Affitti brevi: i chiarimenti di Confedilizia

Affitti brevi: sanzioni fino a 8 mila euro se non hai il Cin

Le sanzioni per chi non è in regola con gli adempimenti richiesti dalla nuova normativa sugli affitti brevi saranno operative dal 2 gennaio 2025. Il procedimento da seguire per non incorrervi, secondo il Ministero del Turismo, è innanzitutto quello di procurarsi il codice identificativo regionale o provinciale relativo alla località in cui si trova l’appartamento affittato in questione, per poi richiedere il Cin, il codice identificativo nazionale.

Il tempo a disposizione è di 60 giorni per l’ottenimento dei codici locali e di ulteriori 60 per il codice nazionale; in questo modo si riuscirà ad essere in regola entro il 2 novembre, ovvero entro i 60 giorni dall’entrata in vigore della norma. Gli adempimenti nazionali, insomma, non sostituiscono ma si aggiungono a quelli locali, il che potrebbe non essere sempre gradito ai gestori. Chi non dovesse rispettare gli adempimenti sulla dotazione del codice identificativo, tuttavia, potrebbe incorrere in multe da 800 a 8 mila euro. Le piattaforme di prenotazione on line, come AirBnb e Booking, si sono impegnate a rimuovere, dal prossimo gennaio, gli annunci di case prive di Cin.

Come richiedere il Cin

Ma come richiedere il codice identificativo nazionale? Il codice si ottiene tramite la trascrizione dei dati locali nella Banca Dati delle Strutture Ricettive; si richiede la compilazione di un modulo on line con i dati catastali dell’appartamento da affittare e i requisiti di sicurezza richiesti, ovvero installazione di estintori e rilevatori anti incendio, anti monossido di carbonio e gas combustibili. L’assenza di tali dispositivi implica sanzioni tra 600 e 6 mila euro.

MiTur

Affitti brevi: i chiarimenti di Confedilizia

Auspicando che il termine per la richiesta del CIN – attualmente variabile in funzione di specifici aspetti procedurali – venga per tutti disposto per il gennaio 2025, Confedilizia stila un vademecum per coloro che mettono un appartamento in affitto breve onde evitare le sanzioni pecuniarie di cui sopra. Eccolo:

È necessaria l’installazione dei dispositivi di sicurezza da parte di un tecnico specializato, con apposito progetto di impianto?

Ai fini del rispetto delle prescrizioni normative, atteso che la norma si riferisce genericamente al termine “dispositivi”, si ritiene sufficiente la presenza all’interno della struttura dei dispositivi indicati (eventualmente rimovibili), non essendo necessaria la realizzazione di impianti desti-nati a tale scopo.

Come va esposto il CIN all’esterno dello stabile? 

Il CIN va esposto all’esterno dello stabile in cui è collocato l’appartamento o la struttura, assi-curando il rispetto di eventuali vincoli urbanistici e paesaggistici. Considerati i limiti imposti da alcuni regolamenti condominiali in materia di affissioni, si ritiene possibile adempiere all’obbligo di esposizione anche mediante modalità alternative all’affissione di un cartello, purché sia assicurata idonea evidenza del CIN al pubblico e purché siano rispettati gli obbli-ghi previsti dalle normative regionali e provinciali di settore e dall’articolo 109 del testo unico delle leggi di pubblica sicurezza.

Sono obbligato a effettuare la comunicazione all’autorità di pubblica sicurezza ai sensi dell’art. 109 del TULPS per una locazione turistica di durata superiore ai 30 giorni? 

No, per le locazioni turistiche di durata superiore ai 30 giorni, la comunicazione prevista dall’art. 109 del TULPS e richiamata nell’ultimo periodo del comma 6 dell’art. 13-ter, D.L. n. 145/2023 viene effettuata direttamente dall’Agenzia delle Entrate. Questo avviene tramite la registrazione del contratto di locazione, che assorbe l’obbligo di comunicazione. Pertanto, il locatore non è tenuto a effettuare tale comunicazione autonomamente.  

Fonte: Idealista.it

Il Governo sta studiando la riforma dell’ecobonus per il 2025: prime case, unità immobiliari con classi energetiche basse e redditi di fascia inferiore saranno i target preferiti per i nuovi interventi mirati. Escluse le categorie catastali di lusso, le tecnologie obsolete ed estromesse dalle norme europee e, soprattutto, stop alla cessione del credito, strumento che tanti problemi ha dato con il superbonus. Vediamo quali saranno i punti cardine della riforma dell’ecobonus 2025.

1. Durata decennale
2. No agli sconti a pioggia
3. Agevolazioni progressive
4. No alla cessione del credito e sconto in fattura

Mentre viene pubblicato il Piano strutturale di bilancio dell’esecutivo (Psb) il Ministero dell’Ambiente, rispondendo ad una interrogazione parlamentare, ha reso noti molti dettagli del nuovo ecobonus 2025 in vista della prossima legge di Bilancio, dopo la scadenza al 31 dicembre 2024 dei bonus in essere, non più in linea con le richieste di Bruxelles di una revisione delle detrazioni fiscali che sia più efficiente e mirata all’efficientamento energetico non a pioggia, ma là dove serve.

Ecco alcuni dei punti fondamentali del nuovo eco bonus:

Durata decennale

L’incentivo avrà durata almeno decennale, per rispondere agli obiettivi previsti per il settore residenziale dalla Epbd (la direttiva Case Green) al 2035. In questo modo, la riqualificazione degli edifici residenziali dovrà avere come risultato un taglio del 16%dei consumi energetici entro il 2030 e del 20-22% entro il 2035.

No agli sconti a pioggia

Gli sgravi fiscali non saranno più concessi urbi et orbi ma solo ad alcuni casi specifici. In particolare, saranno privilegiate le unità immobiliari incluse nella direttiva Case Green, ovvero prime case, edifici con classe energetica bassa e situazioni di povertà energetica, con l’esclusione delle categorie catastali di lusso (come ville e castelli) e delle tecnologie non più ammesse dalle direttive Ue, come le caldaie a gas.

Agevolazioni progressive

Ci saranno «benefici ridotti per gli interventi singoli e benefici crescenti in funzione della performance energetica raggiunta». Ovvero, più saranno strutturati e integrati gli interventi per una maggiore performance energetica, maggiori saranno i benefici.

No alla cessione del credito e sconto in fattura

La cosa che si sa, è che questi strumenti non saranno più utilizzati, dati i problemi dati in passato. Quello che non si sa è come saranno rimpiazzati: serviranno strumenti finanziari di supporto, finanziamenti a tasso agevolato, sinergie con il Fondo nazionale efficienza energetica. La strada potrebbe essere quella dei mutui green agevolati e garantiti dallo Stato con un fondo appositi, su modello dei mutui Consap e delle garanzie per i mutui prima casa destinati agli under 36.

Fonte: Idealista.it

Compravendite in aumento nel secondo trimestre 2024, media dei prezzi al mq in aumento in Italia e taglio dei tassi Bce. Questo è lo scenario di fondo per il real estate italiano, ma come sta andando il mercato immobiliare in questa ultima parte dell’anno e quali sono le previsioni per il 2025? Per scoprirlo, idealista/news fa il punto della situazione analizzando i dati dei principali mercati (Roma e Milano) e raccogliendo le analisi degli esperti del settore a medio termine.

1. Andamento delle compravendite e media dei prezzi
2. Andamento del mercato immobiliare nelle principali città
3. I prezzi delle case a Milano e dintorni
4. I prezzi delle case a Roma e dintorni
5. Taglio dei tassi Bce, l’effetto sui mutui
6. Previsioni per il mercato immobiliare

Andamento delle compravendite e media dei prezzi

Nel II trimestre del 2024 si è registrata un’inversione di tendenza nel settore residenziale, come dimostra la consueta nota trimestrale dell’Osservatorio sul mercato immobiliare (OMI) dell’Agenzia delle Entrate, secondo cui il numero di compravendite in Italia aumenta dell’1,2% rispetto allo stesso periodo dello scorso anno.

Nel dettaglio, secondo le statistiche dell’Agenzia delle Entrate, sono state compravendute circa 186mila abitazioni, oltre 2mila in più rispetto all’analogo periodo del 2023. L’aumento delle compravendite riguarda un po’ tutte le zone d’Italia, seppur più accentuato nelle aree del Nord e nel Centro. I comuni minori trainano la crescita con una variazione del +1,6%, più elevata rispetto a quella registrata nelle città capoluogo (+0,2).

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Per Diego Vitello, Research Manager di Gabetti Property Solutions: “Dopo sei trimestri di variazione negativa, che ha caratterizzato il periodo che va dall’ultimo trimestre del 2022 al primo trimestre del 2024, le compravendite ritornano a posizionarsi in territorio positivo, – nota Vitello. – Questo perché è stata ormai superata quella fase turbolenta che, come noto, ha provocato una brusca impennata dell’inflazione e, di conseguenza, dei tassi di interesse.  Questo secondo trimestre dell’anno si potrebbe definire ‘l’anno zero’ del mercato residenziale italiano, in cui i due parametri economici, che avevano messo alla finestra tante famiglie nell’acquisto dell’abitazione, hanno imboccato un’inversione di tendenza positiva”.

Per quanto riguarda i prezzi delle abitazioni usate in Italia, l’ultimo indice dei valori immobiliari di idealista, registra un aumento sia su base annua (2,1%) che trimestrale (1,1%) per i prezzi delle case ad agosto 2024. Il prezzo medio delle abitazioni usate si attesta a 1.857 euro al metro quadro.

Un dato che, tuttavia, va contestualizzato nel più ampio scenario europeo dell’ultima decade. Come mette in risalto un’analisi di Abitare Co. (basata su dati Eurostat), negli ultimi dieci anni, nei 27 Paesi dell’Unione Europea, mentre l’Italia è tra i Paesi con il più basso aumento dei prezzi (+8,8%), posizionandosi al penultimo posto, preceduta solo dalla Finlandia (+5,5%).

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Secondo l’analisi di Abitare Co., tra le principali città metropolitane italiane, solo Milano ha registrato negli ultimi dieci anni una crescita dei prezzi significativamente superiore alla media, con un aumento del 49%. Seguono Bologna e Firenze, che hanno visto incrementi rispettivamente del 33% e del 19%. Napoli ha registrato un lieve aumento del 2%, mentre Roma ha subito un calo del 13%, e altre città come Genova (-33%), Torino (-5%) e Palermo (-21%) hanno mostrato performance negative.

Andamento del mercato immobiliare nelle principali città

Sempre stando alle statistiche Omi sul secondo trimestre 2024, diminuiscono i cali di compravendite registrati a Milano, Torino e Napoli che, nel periodo precedente, avevano visto una diminuzione delle compravendite rispettivamente del 13,2%, del 10% e del 4,5%. Le altre principali città metropolitane vedono aumenti significativi. 

Nel dettaglio, gli aumenti si registrano a Genova (+3,9% e 2.335 transazioni), Roma (+3,4% e 9.456 transazioni) e, seppur di poco, a Palermo (+0,7% e 1.726 transazioni). Calano invece a Firenze (-8,1% e 1.225 transazioni), Milano (-7,3% e 6.087 transazioni), Bologna (-2,5% e 1.504 transazioni), Torino (-2,0% e 3.886 transazioni) e Napoli (-0,9% e 2.154 transazioni). Tuttavia, rispetto ai cali registrati nel I trimestre 2024, i dati migliorano a Milano, che aveva registrato -13,2%, a Torino (-10%) e Napoli (-4,5%).

I prezzi delle case a Milano e dintorni

Milano è la città più cara d’Italia per comprare casa, con una media di 4.989 euro/mq, tanto che per risparmiare sull’acquisto di un immobile a uso residenziale conviene spostarsi in provincia. La maggior parte dei Comuni dell’hinterland milanese, infatti, hanno una media dei prezzi al di sotto della media milanese.

Il Comune dell’hinterland milanese più economico per comprare casa, tra i principali, è Magenta, dove la richiesta media da parte di chi vende è di 1.590 euro/mq. Seguono Abbiategrasso (1.833 euro/mq) e Garbagnate Milanese (1.943 euro/mq).

Spostando il focus in città, invece, la zona più economica è quella di Vialba-Gallaratese (2.912 euro/mq). Seguono Baggio (2.979 euro/mq) e Comasina-Bicocca (3.916 euro/mq). Nel complesso sono 13 le zone che restano al di sotto della media cittadina, la lista è completata da Certosa, Corvetto-Rogoredo, Cermenate-Missaglia, Famagosta-Barona, Greco-Turro, Lorenteggio-Bande Nere, San Siro-Trenno-Figino, Forlanini, Vigentino-Ripamonti, Città Studi-Lambrate.

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I prezzi delle case a Roma e dintorni

A Roma la media dei prezzi delle case (3.042 euro/mq) è sensibilmente più bassa rispetto a Milano. Ma anche il contesto capitolino mette in evidenza uno scenario simile rispetto a quello del capoluogo lombardo, con le richieste più basse da parte di chi vende che, come è facile immaginare, si trovano in provincia.

Tra i principali Comuni della provincia romana, quello con la media più bassa dei prezzi per le case in vendita è Velletri (1.352 euro/mq). Seguono Ardea (1.543 euro/mq) e Tivoli (1.587 euro/mq). La media delle case in vendita è sotto i 2.000 euro/mq anche in diversi altri comuni della provincia romana.

In città, invece, l’unica zona dove si registra una richiesta media sotto i 2.000 euro/mq è Roma est-Autostrade (1.959 euro/mq). Sotto il tetto dei 2.500 euro/mq si trovano, in media, annunci anche a Labaro-Prima Porta, Giustiniana-La Storta-Olgiata, Casal Palocco-Infernetto, Malagrotta-Casal Lumbroso-Ponte Galeria, Casalotti-Selva Nera-Valle Santa, Lido di Ostia. Più in generale, 13 zone sono sotto la media cittadina.

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Taglio dei tassi Bce, l’effetto sui mutui

Lo scorso luglio la Bce aveva deciso per uno stallo nei tassi di interesse di riferimento dopo il primo taglio di 25 punti base a giugno. Giovedì 12 settembre, come previsto dai mercati, è arrivato un ulteriore taglio di 25 punti base, portando i tassi di interesse sulle operazioni di rifinanziamento principali, sulle operazioni di rifinanziamento marginale e sui depositi presso la banca centrale rispettivamente al 3,65%, al 3,90% e al 3,50%.

Ma quanto costa oggi la rata del mutuo? Secondo le simulazioni di idealista/mutui, la rata di un mutuo trentennale da 200 mila euro a tasso variabile con spread allo 0,75% scende dai 1026 euro di gennaio 2024 ai 985 euro di oggi, con un risparmio di 41 euro mensili e 492 euro annuali. In calo anche i mutui a tasso fisso che passano da una rata di 843 euro al mese in media a inizio anno per un mutuo con scadenza a 30 anni e spread allo 0,5% agli attuali 819 euro, con un risparmio di 24 euro mensili e 288 euro annuali.

Al momento, sempre secondo idealista/mutui, il migliore tasso disponibile per un mutuo trentennale da 200 mila euro a tasso fisso, con ltv dell’80%, è del 3,20%, con rata mensile pari a 691 euro, mentre per un mutuo a tasso variabile alle stesse condizioni il migliore tasso sul mercato ammonta al 5,02%, con rata pari a 860 euro.

Previsioni per il mercato immobiliare

Secondo il presidente del centro di ricerca Scenari Immobiliari Mario Breglia sui prezzi di vendita, si prevede una crescita del 3,1% a livello nazionale, ma nelle grandi città le variazioni saranno più significative, con Milano che guida la classifica delle prime 10 città con un +6,9%, davanti a Venezia con un +6,5% e Roma con un +6%. Seguono Bergamo (+5,2%), Bologna (+5,1%) e Napoli (+5%).

“C’è un grande interesse per le nostre città e la nostra economia è forte, – spiega Breglia, – quindi l’interesse degli investitori c’è ed è importante. Ma, a fronte di un mercato interno forte, abbiamo poche operazioni possibili nonostante la presenza di molti investitori istituzionali interessati. Ad esempio, in tema di residenziale, l’Italia potrebbe avere un milione di compravendite come in Francia, ma ci fermiamo a 700mila, e questo perché, mentre la Francia costruisce 200 mila case all’anno, noi non arriviamo a 50 mila”.

Entrando nello specifico del contesto milanese, secondo il rapporto “Vincenzo Monti Prestige Prime Residential 2024″, la crescita dei prezzi non dovrebbe frenare la domanda di investitori e utenti finali del segmento prime, sempre a confronto con un’offerta molto rigida. In presenza di una domanda positiva, ma sempre più selettiva, il vero driver del mercato continuerà a essere la qualità dell’offerta.

Considerata però la sottigliezza dello stock con tale caratteristica, nella prima parte del 2024 i prezzi di vendita (asking price) hanno segnato un nuovo rialzo, nella media generale del 5,5% nominale rispetto a settembre 2023. Considerando che il tasso di inflazione quest’anno si colloca intorno al +0,9% medio annuo, si conferma la bontà dell’investimento, anche in termini reali, con un prezzo medio che cresce di oltre quattro punti percentuali netti.

Fonte: Idealista.it

Affittare un monolocale o una stanza in un appartamento condiviso? La scelta, spesso vincolata dal budget, svela un divario significativo: secondo l’ultimo studio di idealista, portale immobiliare leader per sviluppo tecnologico in Italia, affittare un monolocale in Italia costa mediamente il 45% in più rispetto a una stanza in condivisione. In numeri, si parla di 475 euro mensili per una stanza contro 690 euro per un monolocale.

Aumenti generalizzati, ma i monolocali corrono di più. Entrambi i prodotti immobiliari sono diventati più cari nell’ultimo anno, anche se la crescita è stata meno intensa nel caso delle stanze che sono diventate più costose del 6%) che nei monolocali (con un aumento del 20%).

Le città in cui il divario tra monolocali e stanze è più ampio sono Trieste, dove il costo di un monolocale supera del 150% quello di una stanza, seguita da Palermo (92%), Lecce (85%) e Bari (82%).

In 11 città italiane, tra cui Catania (70%), Napoli (64%), Verona (59%) e Roma (50%), il divario supera la media nazionale del 45%. Milano registra una differenza del 41%, inferiore alla media, ma rimane il mercato più caro per i monolocali, con un affitto medio di 950 euro al mese, seguita da Bologna (810 euro), Firenze e Venezia (800 euro entrambe). Catania (425 euro) e Siracusa (450 euro) si confermano le città più economiche.

Crescono anche i prezzi delle stanze
Monza guida la classifica delle città con l’aumento più significativo dei prezzi di richiesta delle stanze (75%), seguita da Venezia (47%) e Verona (37%). Tuttavia, in 12 città, i prezzi delle singole sono calati, con le riduzioni maggiori a Grosseto (-22%), Siracusa e Rimini (-20% entrambe).

Nonostante un calo dell’11% nel prezzo delle stanze, dovuto a un aumento dell’offerta del 36% nell’ultimo anno, Milano resta la città più cara per chi sceglie una soluzione in condivisione, con un affitto medio di 675 euro al mese. Seguono Bologna, con 595 euro, e Venezia, con 560 euro. Al contrario, le stanze più economiche si trovano a Reggio Calabria (180 euro) e Caltanissetta (190 euro).

Metodologia

Per la realizzazione di questo rapporto, il team di idealista/data ha analizzato i prezzi medi di  richiesta per l’affitto delle abitazioni (monolocali) e stanze singole presenti nel suo database durante il secondo trimestre, applicando successivamente fattori correttivi per determinare il prezzo finale.

Per evitare distorsioni nella elaborazione dei dati, sono stati presi in considerazione solo i capoluoghi che presentavano un minimo di 25 annunci. Sono stati, pertanto, rilevati i dati relativi ai capoluoghi con una significativa offerta di queste tipologie di immobili.

Fonte: Idealista.it

I dati diffusi dall’Agenzia delle Entrate sull’andamento delle vendite di immobili residenziali nel secondo trimestre del 2024 mostrano una ripresa del mercato, con un incremento del +1,2% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente, per un totale di 186.324 transazioni. Genova, Roma e Palermo sono tra le città in ripresa, mentre Milano e Firenze hanno subito i cali più notevoli. Diego Vitello, Research Manager di Gabetti Property Solutions, commenta i dati dandone una chiave di lettura.

La ripresa del mercato immobiliare evidenziata dal rapporto dell’Agenzia delle Entrate evidenzia una inversione di tendenza dopo sei trimestri consecutivi di calo e coinvolge tutte le aree del paese, sebbene sia più evidente nel Nord e nel Centro. Il trimestre è stato sostenuto soprattutto dai comuni più piccoli (+1,6%), mentre i capoluoghi hanno registrato una crescita più contenuta (+0,2%).

“Dopo sei trimestri di variazione negativa, che ha caratterizzato il periodo che va dall’ultimo trimestre del 2022 al primo trimestre del 2024, le compravendite ritornano a posizionarsi in territorio positivo, – nota Vitello. – Questo perché è stata ormai superata quella fase turbolenta che, come noto, ha provocato una brusca impennata dell’inflazione e, di conseguenza, dei tassi di interesse.  Questo secondo trimestre dell’anno si potrebbe definire ‘l’anno zero’ del mercato residenziale italiano, in cui i due parametri economici, che avevano messo alla finestra tante famiglie nell’acquisto dell’abitazione, hanno imboccato un’inversione di tendenza positiva”.

Quali sono i parametri chiave di questa fase del mercato? “L’inflazione è di fatto quasi del tutto rientrata in quel paramento target del 2% deciso dalla BCE, – spiega l’esperto, – mentre i tassi di interesse stanno facendo un percorso di discesa più lento, meno repentino rispetto all’aumento degli ultimi due anni, ma con un percorso di tagli ormai ben definito. Dopo il taglio dello scorso giugno, infatti, l’ultima riunione del Consiglio Direttivo della BCE del 12 settembre, ha infatti deciso un nuovo taglio dei tassi di interesse portando il tasso di rifinanziamento principale da 4,25% a 3,65% (lo scorso giugno da 4,50% a 4,25%)” 

Per quanto riguarda gli acquisti, il 71% è stato effettuato beneficiando delle agevolazioni fiscali “prima casa”, in aumento di sette punti rispetto al secondo trimestre del 2023. Sono aumentati anche gli acquisti tramite mutuo ipotecario (41%), grazie al calo del tasso d’interesse medio, passato dal 4,31% del secondo trimestre 2023 al 3,70%.

Le compravendite seguono un trend in movimento anche per quanto riguarda i modelli abitativi.“Il modello abitativo è in profondo cambiamento con nuove esigenze che stanno spingendo molte famiglie a cambiare la propria abitazione, anche per effetto dei cambiamenti demografici, – sottolinea Vitello. – I dati dell’Agenzia delle Entrate ci mostrano infatti che a crescere sono soprattutto le compravendite di bilocali e di grandi tagli. I primi a titolo di investimento o per giovani coppie e single (quest’ultimi una categoria sempre più in aumento), i grandi tagli perché le famiglie ricercano spazi più ampi per ospitare nuove funzioni d’uso”.

Cosa aspettarsi per il futuro? “E’ bene ricordare che nel mercato residenziale le nuove esigenze non sottraggono le precedenti ma si sommano, aumentandone la complessità e, quindi, le opportunità, del mercato. Per il futuro, ci aspettiamo di navigare in acque più sicure che ci porteranno verso un secondo semestre ancora più positivo”.

Secondo il report trimestrale dell’Agenzia delle Entrate, nelle otto principali città italiane per numero di abitanti, le compravendite di abitazioni mostrano una lieve flessione su base annua, in contrasto con il trend nazionale. Tra le grandi città in crescita troviamo Genova (+3,9%), Roma (+3,4%) e Palermo, che segna un lieve incremento (+0,7%). Al contrario, Napoli registra una leggera diminuzione (-0,9%), seguita da Torino (-2,0%) e Bologna (-2,5%), mentre Milano (-7,3%) e Firenze (-8,1%) hanno subito i cali più marcati.

Fonte: Idealista.it

Acquistare casa per investire rimane una scelta che paga. Secondo l’Ufficio Studi di Tecnocasa, i rendimenti per un bilocale superano il 5 per cento, costituendo una valida alternativa per chi desidera effettuare un investimento utilizzando il patrimonio immobiliare già posseduto o da acquistare appositamente. Il settore immobiliare è sempre considerato un’opzione valida per l’investimento di capitali; i consistenti flussi turistici continuano a influenzare l’interesse per l’acquisto di immobili destinati alla ricettività, sia nelle città più attrattive sia nelle località turistiche. Tuttavia, questo fenomeno ha mostrato un leggero rallentamento nella prima parte del 2024.

1. Compravendite immobiliari per investimento
2. Quanto rende affittare un bilocale
3. Dove acquistare un immobile da affittare

Compravendite immobiliari per investimento

Secondo le analisi dell’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa, nella seconda metà del 2023, il 19,5% delle compravendite immobiliari è stato effettuato a scopo di investimento, registrando un leggero aumento rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente, quando la percentuale si aggirava intorno al 18,2%. L’analisi in questione si concentra sulle locazioni a lungo termine, escludendo quelle stagionali. La possibilità di ottenere canoni di locazione stabili spinge i proprietari a essere prudenti, specialmente in un periodo di incertezza e di aumento dei costi energetici.

Quanto rende affittare un bilocale

Chi investe nel settore immobiliare punta anche alla rivalutazione del bene, e negli ultimi anni si è osservato un recupero dei prezzi. I rendimenti annui da locazione rimangono comunque attraenti: per un bilocale di 65 mq nelle principali città italiane, si attestano intorno al 5,4%. Le città con i rendimenti più elevati sono Genova e Palermo, entrambe al 6,7%, seguite da Verona con il 6,3%.

Quanto rende affittare un bilocale nelle città italiane

Dati secondo semestre 2023

Città	Rendimento annuo lordo da locazione
Genova	6,70%
Palermo	6,70%
Verona	6,30%
Bari	5,50%
Torino	5,20%
Napoli	5,10%
Roma	5,00%
Bologna	4,90%
Milano	4,50%
Firenze	4,30%

Dove acquistare un immobile da affittare

Gli investitori tendono a preferire le aree in cui sono presenti università e servizi, il cui peso è aumentato notevolmente dopo il lockdown, poiché garantiscono una domanda costante di locazione. Le zone sottoposte a interventi di riqualificazione sono scelte per le loro potenzialità di rivalutazione.

In generale, chi investe nell’immobiliare non considera solo i rendimenti da locazione, ma anche, e soprattutto, la crescita del valore del capitale. Dal 1998 al 2023, limitando l’analisi alle grandi città italiane, si osserva una rivalutazione dei prezzi del +46,8%. La città che ha registrato la rivalutazione maggiore è stata Milano, con un incremento del +132,3%, seguita da Napoli con +75,4% e Firenze con +72,2%.

Fonte: Idealista.it

A volte può capitare che l’inquilino non paghi l’affitto entro i termini stabiliti, ma quali sono i limiti di tolleranza?

Il pagamento puntuale dell’affitto è un obbligo fondamentale per chiunque abbia un contratto di affitto, ma può capitare, per vari motivi, di dover ritardare il versamento del canone. Cosa accade in questi casi? Qual è la tolleranza per il ritardo del pagamento del canone di locazione senza incorrere in sanzioni gravi? È importante essere consapevoli delle scadenze e rispettare gli obblighi contrattuali per evitare problemi come l’applicazione di interessi di mora, penali, o addirittura lo sfratto per morosità.

1. Quanto si può ritardare il pagamento dell’affitto?
2. Cosa succede se si paga l’affitto in ritardo?
3. Quanto tempo ho per pagare l’affitto dopo la scadenza?
   • Pagamento dell’affitto entro il 5 del mese
4. Cosa succede se salto un mese di affitto?
5. Pagamento affitto in ritardo: interessi e penali
6. Tolleranza del ritardo nel pagamento del canone di locazione commerciale

Quanto si può ritardare il pagamento dell’affitto?

Il ritardo nel pagamento dell’affitto è una situazione che va gestita con attenzione. Generalmente, il contratto di locazione specifica una data precisa entro la quale l’affitto deve essere pagato, solitamente il primo giorno del mese. Tuttavia, è importante sapere che esiste una certa tolleranza nel ritardo del pagamento, soprattutto se questo avviene entro pochi giorni dalla scadenza stabilita.

L’articolo 5 della legge n. 392/1978, nota come “Legge sull’equo canone”, stabilisce una tolleranza per il ritardo nel pagamento del canone di locazione. Questa norma prevede che il ritardo nel pagamento dell’affitto non può costituire motivo di risoluzione del contratto se avviene entro un termine di venti giorni dalla scadenza. Tuttavia, è sempre consigliabile verificare il proprio contratto di locazione, poiché potrebbe contenere clausole più restrittive.

Cosa succede se si paga l’affitto in ritardo?

Pagare l’affitto in ritardo può comportare diverse conseguenze, a seconda della durata e della frequenza del ritardo. Nei casi più lievi, come un ritardo di pochi giorni, il proprietario potrebbe tollerare il ritardo senza prendere provvedimenti immediati. Tuttavia, in alcuni contratti è prevista l’applicazione di interessi di mora per ogni giorno di ritardo nel pagamento. Questi interessi sono generalmente stabiliti nel contratto di locazione e servono a compensare il proprietario per il mancato incasso del canone nei tempi previsti.

In caso di ritardi più significativi o ripetuti nel tempo, il proprietario potrebbe decidere di inviare un avviso bonario per sollecitare il pagamento. Questo avviso rappresenta una sorta di “richiamo” che, se ignorato, può portare a conseguenze più gravi, come la richiesta di sfratto per morosità.

Quanto tempo ho per pagare l’affitto dopo la scadenza?

La legge concede un margine di tolleranza di venti giorni dopo la scadenza per il pagamento dell’affitto, durante i quali il pagamento in ritardo non può costituire motivo di risoluzione del contratto. È importante sottolineare che questa tolleranza non esclude la possibilità che il proprietario applichi interessi di mora, né preclude la possibilità di un richiamo formale in caso di ritardi ricorrenti.

Pagamento dell’affitto entro il 5 del mese

Alcuni contratti di locazione prevedono espressamente che il canone di affitto possa essere pagato entro il giorno 5 del mese, senza che ciò sia considerato un ritardo. Questa clausola, se presente, concede all’inquilino un margine di tempo ulteriore per effettuare il pagamento, senza incorrere in sanzioni o interessi di mora.

Cosa succede se salto un mese di affitto?

Saltare un intero mese di affitto è una situazione più grave rispetto a un semplice ritardo. Se l’inquilino non paga il canone di locazione entro i venti giorni di tolleranza previsti dalla legge, il proprietario ha il diritto di avviare una procedura di sfratto per morosità. Questa procedura inizia con l’invio di una diffida formale all’inquilino, con la quale si intima il pagamento del canone arretrato entro un termine specifico, solitamente quindici giorni.

Se l’inquilino non provvede al pagamento dell’affitto entro il termine stabilito, il proprietario può rivolgersi al tribunale per richiedere lo sfratto. Il giudice, valutando la situazione, può emettere un’ordinanza di sfratto, che dà il via alla procedura di liberazione dell’immobile.

Pagamento affitto in ritardo: interessi e penali

Come menzionato, i contratti di locazione possono prevedere l’applicazione di interessi di mora sull’affitto pagato in ritardo. Gli interessi di mora sono calcolati come una percentuale sul canone dovuto e variano a seconda di quanto stabilito nel contratto. In alcuni casi, oltre agli interessi, il contratto può prevedere anche una penale fissa per ogni giorno di ritardo.

Ad esempio, potrebbe essere stabilito che per ogni giorno di ritardo sia applicata una penale pari a una percentuale del canone mensile, oltre agli interessi di mora. Questo tipo di clausole serve a incentivare il pagamento puntuale del canone da parte dell’inquilino e a proteggere gli interessi del proprietario.

Tolleranza del ritardo nel pagamento del canone di locazione commerciale

Anche per i contratti di locazione commerciale, il ritardo nel pagamento del canone di affitto può avere conseguenze simili a quelle dei contratti di locazione abitativa. Tuttavia, le condizioni possono variare in base agli accordi contrattuali specifici tra le parti.

In generale, anche nei contratti commerciali si applica la tolleranza di venti giorni stabilita dall’articolo 5 della legge n. 392/1978. Tuttavia, la tolleranza e le conseguenze del ritardo possono essere più stringenti in base a quanto stabilito nel contratto.

Fonte: Idealista.it

Ad agosto, il costo medio degli affitti in Italia ha registrato una lieve diminuzione dello 0,1%, mantenendo il prezzo medio stabile a 14,2 euro al metro quadro rispetto a luglio. Su base annua, i prezzi sono aumentati dell’8,8%, secondo il report mensile dell’Ufficio Studi di idealista, portale immobiliare leader nello sviluppo tecnologico in Italia.

Capoluoghi
Tra i capoluoghi, ad agosto, 52 città hanno registrato un aumento dei prezzi, mentre 30 hanno evidenziato un calo. I prezzi sono rimasti invariati a Biella, L’Aquila, Prato e Treviso. Alcuni centri non sono stati inclusi nelle rilevazioni statistiche a causa di una base dati non sufficientemente stabile e rappresentativa nel periodo considerato.

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Capoluogo	Canone medio (euro/mq)
Alessandria	6,5
Ancona	9,0
Ascoli Piceno	8,1
L’Aquila	7,4
Arezzo	8,1
Asti	6,7
Bari	11,6
Bergamo	11,8
Biella	6,7
Benevento	6,9
Bologna	17,2
Brescia	11,4
Barletta	8,3
Bolzano-Bozen	14,0
Cagliari	13,5
Campobasso	6,7
Caserta	8,3
Chieti	6,5
Caltanissetta	4,9
Como	15,6

Gli aumenti più pronunciati si sono registrati a Savona, dove le aspettative dei proprietari sono aumentate del 10%, seguita dagli aumenti di Grosseto (9,1%), Massa (6,9%), Pesaro (6,3%) e Brescia (5,9%). Al contrario, i cali più significativi sono stati quelli di Cesena (-7%), Potenza (-5,4%) e Urbino (-5%).

Il trend dei prezzi nei grandi mercati è stato piuttosto contrastato: Firenze (3,5%) e Roma (1,4%) registrano aumenti rispetto a luglio, mentre Milano (-0,8%), Torino e Napoli (entrambe -1%) mostrano una diminuzione.

Milano rimane la città più cara per gli affitti con 22,8 euro/m², seguita da Firenze (20,6 euro/m²) e Venezia (20 euro/m²). Le città più economiche sono Caltanissetta (4,9 euro/m²), Reggio Calabria (5,5 euro/m²) e Vibo Valentia (5,6 euro/m²).

Province
Anche tendenza provinciale dei canoni di locazione vede una prevalenza di aree con prezzi in aumento – sono 60 su 106 province monitorate – trascinate dai rimbalzi a doppia cifra di Verbano-Cusio-Ossola (13,5%), e Rimini (10,9%). All’estremo opposto, Arezzo (-11,5%) è la zona che ha subito il maggior calo di prezzo ad agosto, seguita da Sardegna e Abruzzo (entrambe -9%).

Canoni medi di affitto ad agosto 2024 per provincia

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Provincia	Canone medio (euro/mq)
Agrigento	6,4
Alessandria	6,0
Ancona	8,8
Aosta	22,2
Ascoli Piceno	10,4
L’Aquila	8,6
Arezzo	8,5
Asti	6,2
Avellino	5,7
Bari	10,3
Bergamo	10,8
Biella	6,1
Belluno	32,8
Benevento	6,3
Bologna	16,1
Brindisi	10,4
Brescia	14,4
Barletta-Andria-Trani	9,3
Bolzano-Bozen	15,3
Cagliari	13,4

Ad agosto, i prezzi degli affitti nelle principali province italiane hanno mostrato un andamento altalenante: sono aumentati a Roma (1,1%) e Torino (0,4%), mentre sono diminuiti a Milano e Napoli (-0,5% per entrambe le province).

I canoni di affitto più elevati si riscontrano a Lucca (33,4 euro/m²), Belluno (32,8 euro/m²), Rimini (27,7 euro/m²) e Grosseto (23,2 euro/m²). Mentre, le province più economiche per l’affitto sono Caltanissetta (5,5 euro/m²), Avellino (5,7 euro/m²) e Alessandria (6 euro/m²).

Regioni
In Italia, i canoni d’affitto sono aumentati in 13 delle 20 regioni. Gli incrementi più consistenti sono stati registrati in Calabria e Friuli-Venezia Giulia, entrambe con un più 2,9%, seguite dall’Umbria con il 2,7%.

Canoni medi di affitto ad agosto 2024 per regione

Regione	Canone medio (euro/mq)
Piemonte	9,8
Valle d’Aosta/Vallée d’Aoste	22,2
Liguria	13,7
Lombardia	18,9
Abruzzo	8,7
Molise	7,0
Campania	10,3
Puglia	9,3
Basilicata	7,8
Calabria	8,6
Sicilia	8,1
Sardegna	12,1
Trentino-Alto Adige	13,5
Veneto	12,4
Friuli-Venezia Giulia	10,0
Emilia-Romagna	14,6
Toscana	18,6
Umbria	7,5
Marche	9,4
Lazio	14,8

I cali più significativi si sono, invece,  verificati in Molise (-4,2%) e Valle d’Aosta (-3,4%), mentre Marche (-1,9%), Basilicata (-1,2%), Emilia-Romagna, Lombardia e Abruzzo hanno avuto ribassi inferiori all’1%.

Valle d’Aosta (22,2 euro/m²), Lombardia (18,9 euro/m²) e Toscana (18,6 euro/m²) sono le regioni più costose per gli affitti, mentre Molise (7 euro/m²), Umbria (7,5 euro/m²) e Basilicata (7,8 euro/m²) sono le più economiche.

L’indice dei prezzi degli immobili idealista

Per la realizzazione dell’indice dei prezzi degli immobili di idealista vengono analizzati i prezzi di offerta basati sui metri quadri costruiti (a corpo) pubblicati dagli inserzionisti della piattaforma. Le inserzioni atipiche e le inserzioni con prezzi fuori mercato vengono eliminate dalle statistiche. Includiamo la tipologia di case unifamiliari (ville) e scartiamo immobili di qualsiasi tipologia che non hanno ottenuto interazioni da parte degli utenti per molto tempo. I dati finali vengono generati utilizzando la mediana di tutte le inserzioni valide in ciascun mercato.

Fonte: Idealista.it

Nonostante il taglio dei tassi di interesse sui mutui, le rate dei finaziamenti per l’acquisto di una casa sono ancora alte, complice un lungo periodo di tassi e inflazione alle stelle. Ad appesantire la rata del mutuo spesso ci sono anche le politiche commerciali delle banche, con un accesso al credito più difficile e spread bancari più pesanti. Da Unioncasa, ecco alcuni consigli per sopravvivere al caro mutui abbassando la rata e tutelandosi da possibili irregolarità.

1. Come abbassare la rata del mutuo
   • Rinegoziazione del mutuo
   • Surroga del mutuo
2. Abbassare la rata del mutuo: strumenti a tutela del cliente
   • Cosa è e a cosa serve una perizia econometrica?
   • Cosa valuta la perizia econometrica

Come abbassare la rata del mutuo

Tra le soluzioni a disposizione di tutti, al netto del vaglio dei requisiti da parte delle banche, ci sono quelle canoniche della rinegoziazione o surroga del mutuo, che consentono di rivedere le condizioni del finanziamento, compresa l’entità della rata. In particolare:

Rinegoziazione del mutuo

Rinegoziare il mutuo con la propria banca, chiedendo di abbassarne la rata allungandone la durata può essere una soluzione per rendere la rata sostenibile già nel breve periodo; di contro, l’allungamento produce ulteriori interessi ed aumento del mutuo stesso.

Surroga del mutuo

Surrogare il mutuo significa stipulare un nuovo mutuo ad interessi più vantaggiosi con una diversa banca; ma, va fatta anche qui una dovuta precisazione, ossia, questa soluzione è in realtà l’accensione di un nuovo mutuo a tutti gli effetti; pertanto, la nuova banca dovrà valutare nuovamente l’immobile a cui si riferisce il mutuo. Questo vuol dire che qualora si fossero verificate delle svalutazioni dell’immobile stesso, si potrebbe incappare in “brutte sorprese”; per esempio, la banca potrebbe anche rifiutare di accettare la surroga se il valore dell’immobile è sceso. Inoltre, a differenza della rinegoziazione con la propria banca, tutelata dalla legge di bilancio e priva di spese, la surroga è un’opzione che dà origine a dei costi da sostenere, che vanno tenuti in considerazione.

Abbassare la rata del mutuo: strumenti a tutela del cliente

Ci sono però altri mezzi di tutela in favore delle famiglie, anche se la banca ha notificato al cliente l’atto giudiziario per il recupero del credito. Ogni rapporto bancario, che sia un mutuo, un finanziamento, un conto corrente, leasing o derivato, ha infatti tutta una serie di anomalie che possono consentire di ricalcolare il saldo del rapporto e di scoprire di avere nei confronti della banca un minor debito o magari un credito nei confronti della stessa. Tali analisi si attuano attraverso la redazione di una perizia econometrica per il calcolo dell’anatocismo, usura e altre voci indebite.

Cosa è e a cosa serve una perizia econometrica?

La perizia econometrica è una analisi che serve per rilevare l’entità reale del debito del cliente con la banca, per scoprire se le richieste da parte dell’istituto bancario siano legittime o meno. In particolare la perizia econometrica aiuta:

• a conoscere il reale saldo del rapporto oggetto di esame al netto degli indebiti applicati;
• a capire e quantificare le eventuali irregolarità applicate dalla banca sul vostro rapporto bancario;
• a individuare eventuale usura, anatocismo;
• a effettuare una trattativa saldo e stralcio con la banca;
• a effettuare un piano di rientro con la banca;
• a opporsi alle richieste stragiudiziali e giudiziali della banca;
• a evitare che la casa vada all’asta.

Cosa valuta la perizia econometrica

Con la perizia econometrica si può valutare:

1. eventuale usurarietà degli interessi pattuiti nel mutuo ex L. 108/96, usura oggettiva e soggettiva. L’usura sussiste quando viene applicato un tasso di interesse molto alto; cioè, supera il tasso effettivo globale medio rispetto a quello che viene fissato ogni tre mesi dal MISE (Ministero dello Sviluppo Economico). Se rinvenuta è consigliabile depositare atto di denuncia – querela per usura.
2. indeterminatezza del tasso applicato al mutuo; in tal caso, l’interesse andrà ricalcolato ai sensi dell’art. 117 TUB (Testo Unico Bancario) con tassi che possono essere nettamente inferiori e, quindi, più convenienti per il consumatore. Con indeterminatezza si intende un tasso dal valore ambiguo, non realmente conosciuto al momento della firma del contratto che possono gonfiare i costi del contratto, configurando una reale truffa.
3. Mutuo alla francese e anatocismo: è un metodo largamente utilizzato per diversi tipi di finanziamenti privati, mutui immobiliari e quant’altro, che consiste nel calcolare gli interessi anche sugli interessi del finanziamento. Le sentenze degli ultimi anni hanno fatto seguito a un processo di revisione che oggi ne limita la possibilità di attuazione, che tuttavia appare remota nel mutuo alla francese proprio per le sue caratteristiche.
4. Clausole vessatorie. I “Tassi Soglia” (Floor) sanciscono l’utilizzo di un derivato implicito; cioè, nei contratti di mutuo a tasso variabile, nel caso i tassi di interesse si abbassino, arrivati ad una certa soglia non scendono ulteriormente. Per cui, si tratta di una clausola che tutela solamente la banca. Generalmente nei contratti di mutuo il tasso Floor è posto pari allo spread tra un Buono del Tesoro Italiano a 10 anni e un Bund tedesco. La clausola Floor rappresenta dunque una forma di protezione della remunerazione bancaria, che è messa al riparo da riduzioni troppo marcate dell’Euribor, garantendo all’istituto un tasso minimo pari allo spread. Su questo punto è intervenuta una importantissima sentenza della Corte di Appello di Milano la n.2836 del 6/9/2023 che ha riconosciuto la vessatori età della clausola Floor condannando la banca in questione alla restituzione degli interessi pagati in più dal consumatore.
5. Criticità e vizi di forma sulle fideiussioni bancarie; cioè, garanzie poste in essere collegate ai mutui. Tali vizi comportano in tanti casi l’annullamento della fideiussione e di conseguenza dell’atto giudiziario collegato; invero, spesso e volentieri le fideiussioni bancarie sono affette da vizi di forma e/o da prescrizioni che sono opponibili alla banca, nel momento in cui la medesima voglia procedere al recupero del credito.